人口变化对房产的长期影响
一、悲观者的正确
昨天的文章里有讲到23年会是我国总人口逆增长的元年，2023年新生儿出生预测是788万，不高于800万。23年新生儿相较于其父辈、祖辈约2100万的出生人数，少了60%
通过这样的数据推导，会有个很明显的结论
总人口减少，假设当前所有人都有房屋住，那么随着人口持续减少，全国范围内就会持续不断的产生房屋空置
新生儿锐减，那么未来面向新生儿所提供的产品和服务也将锐减。以今年出生的新生儿为例，他们将继承爷爷奶奶一套，外公外婆一套，父母一套，至少三套住房。如果男女两人一结婚，一个小家庭就拥有了6套住房
以25岁为一辈，98年的父辈与73年的祖辈还可能积累更多的余荫，所以至少是6套起步
从住宅的使用角度来说，无论人均面积多大，一户家庭也只需要一套住房。多出来的，一方面考虑房价上涨用作财富的承载物，货币的锚索。另一方面作为商品出租使用带来现金流
但在可见的未来，房屋还能像如今一样成为财富的承载物吗？
现在的我们还会将房屋的多少作为衡量财富和地位的标准
丈母娘会问你在省城有没有房子，遇到急用钱的时候就想着把房子卖了换钱
但未来人手3套房起步，谁还在乎你有没有房子
10年前农村的丈母娘还会问你在县城有没有房子，现在都知道县城房子不值几个钱，开口是问在省城有没有房了
在可见的未来，讨论住宅的人均居住面积已经毫无意义
马云说的很对，房价如葱，买房就是白菜价
日本已经证明了这一点，在乡里的房屋免费送，你自个交房产税就行。这不就是和买白菜送葱一个道理
网上所有呼吁房价大跌的人都将证明他们的正确，为他们的伟光正感到骄傲
物品的价值不由其成本决定，而由其需求所决定
人口减少是必然趋势，则必然会导致对住宅的需求减少，整体需求的减少，除非短期内货币加0，否则以温和通胀的速度，整体房价的降低也是必然的结果
未来房价的长期走势，博弈因子就是需求减少速度与通胀增长速度之间的博弈
但实际上房价大跌，对屌丝讨老婆，有个屁用，屌丝还是屌丝
屌丝在乡下住了一栋毛坯大别墅，县城里也500/m2也买到了房，但屌丝仍旧被丈母娘嫌弃
活在宏观世界的生物和活在微观世界的生物并不是同一个维度的生物
就像我们无法去想象以光速作为计量单位的文明以各种形态存在
我们并不是生活在全国范围的宏观统计之中
我们生活在一件件小事，吃饭，拉屎，性爱，睡觉的微观世界里面
二、乐观者的胜利
虽然总人口减少导致需求减少是确定的，但是在实际复杂的社会经济活动中，会有很多种因素造成需求的增加
例如我们非常熟悉的，投机需求，当人们觉得房价会进一步上涨的时候，哪怕没有刚需和改善需求，却仍会产生对房屋的投机性需求
同样还包含附加在物品上的社交需求
山姆泡面桶，580的LV帆布袋，巴宝莉雪糕都是需求多样性的体现
房地产市场的需求和价格在微观层面并不一定会和宏观层面产生一致的结果
房产的需求问题有两个关键因素，其一是“能不能”，其二是“要不要”
从长期角度来看，能不能只是一个短期问题，只要面粉是足够的，要做出面包并非是难事
最重要的问题反而是需要不需要
是否存在需求，需求在哪里，必须要问一下需求人的意见
需求方可能有中年人，也可能有老年人，但画相必须是年轻人
这个世界终究是要交给年轻人的，他们不循规蹈矩，爱新的尝试，更爱创新，他们更愿意发声，并且他们具备更强的行动力
上文说过，23年后的年轻人个人至少会有三套房，如果他们愿意选择结婚就会有6套房。你觉得他们会在6套里面选一套住吗？
不不不
他们会把6套房全部卖掉，然后去一线买个小房子
他们会把6套房全部卖掉，然后租一套高级公寓住
你以为的风水宝地，父辈基业，儿女们却觉得是块鸡肋
如果把决策人换成你，山冲冲里的农村宅基地你会去住吗？县城里父母的楼梯房你会去住吗？你奋斗了十几年在省城换了套大房子，子女却不想再在省城待了，比如长春，哈尔滨，石家庄，太原，南昌
得不到的永远在骚动，年轻人早就和你住腻了这套老房子，也待够这座小城市。他们不会沿着父辈的脚步再走一遍他们的人生，而是会站在父辈的身上去看你没见过的更辽阔的世界，这也是你对他们的期望
资金有自驱的本能，城市可以为了卖地揽收变换着发展新区，开发商也内卷的变换着新的花样的豪宅产品出来
历史早就证明了，躺在白色家电行业辉煌的日本，没想到中国的家电依然还可以玩出新的花
原来160平米的住宅都能称之为大了，现在市面上200以上的遍地开花。你以为的天花板，只是为了被后人打破罢了
从这个角度来看，对住宅的需求是永不停歇的，围绕房地产空间的更多改善需求、衍生需求客观存在，毕竟人们对美好生活向往不会停止
在宏观层面上的需求减少，在微观细分层面则是存量市场的差异化博弈，分化是未来的最真切的写照
城市的变化，未来一两代人的感觉是二线省城崛起，再后面一两代人的感觉就是超级城市群，需求之间在博弈
在城市内部，新区与城市更新在博弈，改善需求与租房在博弈
老的产品都将成为租户的天下，就如同老去的城市房屋如葱一般
需求分化问题上房地产企业与房东们站在了对立的立场上
房地产企业应对的问题是“开发”，而房东们需要应对的是“经营”
一个对应的是增量，一个对应的是存量，在需求分配上一二手具备天然的对立矛盾
对于房地产开发企业而言，培养挖掘出有钱年轻人的需求，影视、媒体上推崇出时尚的，新颖的，高逼格的产品，总会迎来新需求的释放
关注过海外房产产品就知道，现在日本和泰国的年轻人都喜欢住高级公寓，有高级酒店式的大堂，咖啡厅，健身房，游泳馆，有活动空间可以烧烤，看球赛等等，接待会客的区域搞的像艺术空间，管家会像酒店一样的把房间卫生做好，还会定期组织业主活动。住的舒服又好玩，还特别有逼格
而对于房东而言，要明白房子只是财富的载体，没有万世不移的财富
站在需求最稳的角度看，北上一线房产永远涨，长期稳定正确，却不一定短期涨幅的赚钱效应高过杭州，成都等强二线
买了北上广深的房产，也未必能踩中未来年轻人的需求点上，找到接盘侠
跟着改善与豪宅的理念走，又未必在短周期内赚的到钱，毕竟开发商编织的期房未来美好，放在了产品溢价里
现实就是现实，客观存在。乐观者与悲观者的区别在于行动，哪怕在绝境中也能找到属于自己的生存土壤和一缕阳光
三、环境的不确定性
应对人口减少，整体需求减少的事实房产的解药是改善需求与衍生需求
但改善需求与衍生需求的发生是需要特定的土壤
昨天的文章下半年房产的刺激政策里讲到，通胀大放水，要是处理的不好，虽爽一时，却可能会埋下祸根。巨大的贫富差距会带来严重的社会问题
改善需求与衍生需求的基础是社会上的年轻人与中年人能具备满足需求的能力。如果大量中产返贫，底层失业，谁还在意改善不改善，有块地方住就得了
在一个管制有序的国家出现巨大贫富差距的结果，就是日本的"平成废宅",韩国的“五抛世代”，天朝的“躺平青年”
低欲状态下的人生，一辈子不结婚、不生子、不工作、不社交、不买房。需求十分有限，每天宅在家里，有饭吃、有手机摆弄，能玩电子游戏就可以。一切以低功耗为荣，以花销为耻
在这样的情况下，所谓的改善需求与衍生需求就是个笑话，能住就行，哪还在乎那么多
在一个自由民主的国家会出现什么情况呢，刚好最近有现实的例子出现了
看看自由民主的发源地法国好了
矛盾总会以各种形势爆发出来，有些是无声的不生对抗，有些是激烈的抢劫0元购
财富建立在秩序之上，当秩序坍塌，最终以生命平权
房价价值长期随人口减少而整体降低，温和通胀会有限冲抵降低速度
城市分化会形成刚需增长、经济增长会形成改善需求，人口迭代会形成衍生需求
恶性通胀和贫富差距扩大等造成的经济问题会抑制需求的增长
新增需求是“房企”的发展机会，却也是对“房东”资产价值的一次重新洗牌
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