本文继续探讨买卖不破租赁原则的例外。
当事人双方签订房屋租赁合同，并未办理不动产登记手续，现有证据不能证明当事人一方系案涉房屋所有权人，且生效判决未对当事人双方签订的房屋租赁合同效力作出认定的，当事人一方无权以生效判决侵犯其平等处理涉案房屋的权利为由提起第三人撤销之诉。当事人作为承租人，根据“买卖不破租赁”原则，只能针对房屋所有权在租赁期间发生变动后，主张继续享有租赁合同规定的权利，而不能禁止租赁物所有权人通过出售、赠与等方式将租赁物让与第三人。
案号：（2020）最高法民终 1175 号
裁判理由：杜某茗与天津开发区达意产业有限公司（下称达意公司）签订的是房屋租赁合同，之后也未办理不动产登记手续，现有证据不足以证明杜某茗是案涉房屋所有权人。作为承租人，即便按照“买卖不破租赁”原则，其也只能针对房屋所有权在租赁期间发生变动后，主张继续享有租赁合同规定的权利，而不能禁止租赁物所有权人通过出售、赠与等方式将租赁物让与第三人。杜某茗以其从达意公司取得的案涉房屋承租权，主张达意公司在向其出租房屋前与房屋所有权人天津市运通房地产开发有限公司（下称运通公司）签订的买卖合同不应当解除，于法无据。更何况达意公司一直未取得案涉房屋所有权，其出租人身份是否合法尚待确定。另外，生效判决认定的是达意公司与李某庆等第三人签订的房屋买卖合同无效，并未对杜某茗与达意公司签订的合同效力作出认定，其主张生效判决侵犯其平等处理案涉房屋的权利，并非实体性权利，不属于第三人撤销之诉规定的民事权益范畴。故杜某茗与生效判决没有法律上的利害关系，不具备提起第三人撤销之诉的主体资格。综上，杜某茗提起的第三人撤销之诉不符合起诉条件，其上诉理由不能成立，天津市高级人民法院裁定驳回起诉并无不当。
总结：“买卖不破租赁”并不等于“租赁禁止买卖”。这里的“买卖”泛指租赁物所有权的转移。承租人只能要求租赁物所有权转移之后的新所有权人承继履行承租人与出租人（原所有权人）之间的租赁合同，而不能依据租赁合同禁止出租人合法转移租赁物的所有权。司法实践中很多执行异议申请人就是混淆了这两个概念，意图通过“买卖不破租赁”来对抗法院转移涉案不动产所有权的执行行为。（转载于兑诚法律人）
