解读《郎溪县住宅小区物业管理办法》(摘要)

《管理办法》共十章六十六条，包括总则，业主、业主大会和业主委员会（物管会），前期物业管理，物业服务与管理事项，物业服务收费，停车管理，专项维修资金管理，老旧小区、安置小区管理，部门工作职责，附则。

《管理办法》充分重视了物业管理实践中迫切需要解决的一些问题，填补了有关法律法规的空白。以下就《管理办法》主要内容说明如下:

（一）关于健全物业管理体制。充分发挥街道办事处、县物业主管部门以及各相关职能部门在物业管理活动中的作用，进一步细化了各部门工作职责，并建立物业管理联席会议制度，具体解决物业管理中需要协调的问题，推动物业管理由物业主管部门单一监管向街道办统筹协调转变。

《管理办法》第六条将街道办（镇）物业工作专项经费纳入年度经费预算。经与相关部门测算，三个街道物业专项年度预算经费为363万元，其中经费构成主要以安置区和老旧小区等奖补资金为主。按照安置区和老旧小区等带电梯300元1户、不带电梯200元1户标准由街道统筹。

(二)关于业委会和物管会。针对在当前物业管理实践中，业主大会、业委会筹备难、开会难、履职难、换届难等情况，一是规定县物业主管部门要加强对街道办（镇）、社区物业管理人员的业务指导培训；二是建立业委会成员候选人资格联审机制，对照负面清单，对业委会人选进行资格审查；三是规定不具备成立业主大会条件的或具备成立业主大会条件，但经物业所在地街道办（镇）指导后仍不能成立的，可以组建物管会；四是规定首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担，经业主大会表决通过，业委会（物管会）可以从小区公共收益中提取一定数额资金作为工作经费，主要用于办公和补贴通讯、交通等费用。

(三)关于建立物业管理工作激励机制。一是落实街道办考核主体；二是实行星级考评和亮红灯制度，对年度测评排名靠前的进行奖励，对年度内测评亮2次红灯的，与物业招投标等挂钩，建立月观摩机制，开展“找茬”活动，对发现的问题限时督办，对亮点工作进行推广；三是把物业管理工作纳入县域内相关县直单位目标管理考核，对物业管理工作优秀的社区、业委会（物管会）等予以一定的工作经费奖励或补助。

(四)关于物业专项维修资金的使用。一是规定通过物业专项维修资金管理系统建设和业主大会信息化表决平台建设，提高业主使用物业专项维修资金维修的便捷度；二是建立物业维修资金增值收益二级保障体系；三是建立应急维修工作机制。