万科郁亮发声!回顾三年“百感交集”_国内楼市_资讯

6月30日，万科举行2022年度股东大会。三年前的董事会换届股东会上，万科董事会主席郁亮与当时新任万科独立董事的深圳地铁集团董事长辛杰不时交谈，气氛很是轻松。

今时不同往日，三年过去，地产行业已经发生了巨大变化。在过去这三年，万科虽然活了下来，但却也难以避免的经历了行业阵痛的冲击，股价下跌也让郁亮没有底气给自己过去三年的任期打高分。“如果打高分就显得不合适，毕竟股价跌那么多，但打分特别低，我也觉得很虚伪，也是贬低了我同事的努力。”

对于过去三年任期的感受，郁亮用了“百感交集”来形容，即使挑战重重，郁亮仍传递了对未来的信心，将坚定开发经营服务并重战略，相信道路是曲折的，前途是光明的，锚定方向，有信心万科能够穿越周期。

在此次股东大会结束后，万科公告，继续委任郁亮为新一届董事会主席，续聘祝九胜为公司总裁、首席执行官。

对于过去3年郁亮等管理层的表现，万科大股东代表深圳地铁集团董事长辛杰表示，时间证明，万科在2018年喊出“活下去”，说明郁亮带领的万科经营班子是具备前瞻性的。深圳地铁集团看好万科的长期发展前景，作为股东将持续支持万科健康发展，继续在多个领域、多个项目以及新赛道上与万科深入的合作。

大股东点赞：

时间证明了郁亮和万科团队的前瞻性

2017年，随着王石退休，郁亮接棒担任万科董事会主席。2018年，郁亮带领下的万科率先喊出了“活下去”口号，引来市场一片哗然，甚至不乏质疑和嘲讽的声音。然而随着过去房地产行业过去3年的巨变，“活下去”已经成为全行业的共识。

在外界看来，郁亮及其团队的危机感、超前预判和以身作则，是万科能再次顺利穿越周期的关键。在此次股东大会上，万科大股东深圳地铁集团也对郁亮团队给予了肯定评价。

万科董事、深圳地铁集团董事长辛杰表示，过去3年，房地产行业经历了深刻变革，万科守住了安全的经营的底线，自己作为股东方代表感到非常欣慰。时间证明，万科在2018年喊出“活下去”，说明郁亮带领的万科经营班子是具备前瞻性的。

辛杰评价称，面对行业的剧烈的调整，万科管理团队及早做了正确的战略的判断和经营的调整，采取了审慎的经营策略和稳健的财务的策略，牢牢守住了不发生系统风险的底线。过去3年，很多房地产企业倒下了或者受伤了，但是万科活过来了。同时，今天的万科已不是单一的开发企业，布局了多个业务赛道，其成长也非常迅速，深圳地铁集团作为大股东对万科的新业态充满期待。从万科2022年的业绩表现来看，尽管市场大幅调整，万科表现依然非常强劲，也是全国收入第一的房地产企业，体现了万科强大的竞争力。同时，公司实现业绩企稳，连续14年经营性现金流为正，公司对投资性房地产一直采取成本法的计算。所以，他认为万科的经营业绩是货真价实的，是有现金流支撑的。

“对于投资万科，我们感觉到是一个正确的选择。”辛杰表示，深圳地铁集团始终坚持长期主义，保持战略定力，集团对万科的认同和支持不会因为市场一时的波动而变化。深圳地铁集团看好万科的长期发展前景，作为股东将持续支持万科健康发展，继续在多个领域、多个项目以及新赛道上与万科深入的合作。

回首三年路：有信心穿越周期

会上，有投资者问及万科董事会主席郁亮过去3年任期的感受、未来3年行业的机会以及万科的计划。对此，郁亮感叹说，过去3年对行业的每个从业者来说，都是百感交集。但他仍表达了对未来的信心——面向未来，郁亮称，相信道路是曲折的，前途是光明的，锚定方向，有信心万科能够穿越周期。

回顾过去3年万科的经营状况，郁亮认为，过去3年是万科着手解决旧模式问题的3年，也是探索新模式、寻找新出路的3年。

过去几年，房地产行业处在新旧模式交替的阶段，尽管万科较早意识到行业高增长不可持续，但在行为上仍然没有完全摆脱惯性，出现了投资冒进、产品操盘能力离散度高等问题。为此，万科过去几年花了相当多的精力，去解决这些旧模式下的老问题。目前万科已经取得了一些进展，比如投资质量的提高、产品能力整体性的提升，持有经营性物业能力也在提高，开发和经营服务协同的强化，公司资债结构的优化，抵御风险的能力进一步加强等等。

对于未来的行业机会，郁亮认为，随着消费者需求更新迭代的加速，房地产市场是不会饱和的。房地产市场是常做常有、常做常新的，总会有新的生意机会。过去的手机，现在的汽车，都是在行业完全成熟后不断长出新的业务模式，并且逐步取代了原来的主干业务，房地产也会经历这个过程。开发商提供的产品服务如果能够真正提升人们的居住生活品质，还是会非常有吸引力。但要抓住这些新的生意机会，就要真正建立起全场景的综合竞争力，不能像传统模式下一味靠拿地和融资，否则就会出现买得越多错得越多。

对此，郁亮表示，万科会持续聚焦三件事情：

一是提高开发业务的管理水平；二是经营、服务业务已经完成0到1、1到10的发展，通过了商业逻辑检验，以及可复制性的验证，接下来公司要扩大竞争优势，争取更大的发展空间和更好的回报水平，不断培育优质资产；三是坚守财务稳健，保持行业领先的信用水平。

他同时称，万科要脱胎换骨仍需较长时间，因为旧模式下的问题消化起来，需要的时间比预想要更长，还在对报表产生影响。与此同时，万科的转型难免会经历一些高低起伏，经营服务类业务收入表现要占到主流也存在一定困难。但即使挑战重重，万科仍将坚定开发经营服务并重战略，锚定方向，万科有信心能够穿越周期。

郁亮：房地产市场的长期基础仍在

今年以来，国内房地产交易市场持续承压，引发市场对于房地产相关企业的关注。对此，郁亮在回应投资者提问时表示，从数据来看，市场短期表现确实有压力，合理需求没有得到有效释放，成交没有达到合理水平，短期信心还需要进一步重建。

在谈到市场长期需求时，郁亮称，未来十年，国内还会新增将近7000万城镇人口，有2.6亿新市民将会扎根下来，他们现在住的房子改善需求大。此外，城市里头将近三分之一的住房是2000年之前建成的，三分之二的住宅连电梯都没有装，有更新提升的需要。城市居民改善居住条件，以及休闲度假等等也都是正在兴起的合理需求。因此，市场的长期基础仍在，“有没有”方面还有结构性空间，“好不好”方面潜力更大。

同时，郁亮还提到国内消费能力的基础也还在。基于以上判断，郁亮认为，影响当前市场表现的，还是短期预期的问题。短期预期和市场氛围受到很多外部因素的影响，修复需要时间。随着这些因素趋于稳定，他相信未来一定能修复到合理水平。

来源丨中国证券报

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