在讲这次历史性的诉讼事件之前，我们先来听个小故事：假设你是个卖家，准备出售的房子，但去哪里挂牌、寻找买家、筛选报价、流程怎么样，这一个个令人头大的问题，所以你就聘请了一名房产经纪人。
为了这个全包的省心服务，您同意向（卖家挂牌）地产经纪人支付销售价格的 3%，他们说这是行业标准。您的卖家经纪人建议您，为了激发人们对您的房屋的足够兴趣，您还应该承诺支付买方经纪人的佣金——额外 3% 的佣金。
所以加起来就是6%的佣金，听起来好贵，但你还同意了这个所谓的行业规则，因为如果没有买卖双方两位地产经纪人的专业帮助，你几乎肯定无法完成交易。
然而，当交易完成时，你的卖家经纪人却告诉你，你不用给两个经纪人都开支票，而是把这 6% 的佣金全部交给您的卖家经纪人，然后由卖方经纪人与买方经纪人平分。
但是久而久之，越来越多的卖家就会发现，这完全不公平啊，凭什么我要付这么多钱啊！！
于是，这些觉得自己被骗钱了的卖家，联合起来，把全美最大的几家房产经纪公司告了。
这就是我们今天的主题：“房产经纪收取过高佣金！面临巨额赔偿！”
其中就有两起大规模集体诉讼，Sitzer et al. v. NAR et al.和Moehrl et al. v. NAR et al.。这些原告称，这种向房地产经纪人不直接的迂回付款方式，每年都从房屋卖家身上骗取数十亿美元。
根据诉讼的核心问题，MLS（Multiple Listing Services）是问题的根源。MLS是美国房地产市场的核心组成部分，也是持牌经纪人拥有的最关键工具之一。经纪人可以在其中共享待售房屋的照片和详细信息。
MLS 实际上是一个由全国大约 600 个独立的本地数据库组成的网络。MLS 中近 97% 由当地房地产经纪人协会拥有或经营，并受 NAR 规定的规则管辖。
MLS 的影响力非常强大——据 NAR 称，去年近 86% 的卖家在数据库中列出了自己的房产。作为获得这种访问权的条件，NAR 要求在 MLS 上上市的卖家同意“合作规则”——即期望卖家向买家代理人支付佣金。
原告代表全国大批房屋卖家，指控NAR全国房地产经纪人协会和全国一些最大的经纪公司，利用 MLS 规则收取过高的费用，不公平地抬高经纪人佣金。因为MLS的影响力过大，卖家别无选择，只能在 MLS 上列出自己的房屋，如果不同意这项附加的合作规则，不愿意向买家经纪人多支付3%，那卖家的房子则不能被放在MLS里出售。
如果原告胜诉，卖方将不再向两个代理商支付佣金；相反，买家将直接向其代理人付款。
很多支持者都表示，这种“行业内隐形的潜规则”设置迫使卖家向买家代理人支付过高的佣金，以引起人们对他们的房屋的兴趣。他们表示，本案的被告——NAR 以及 Re/Max、Keller Williams、Anywhere Real Estate（前身为 Realogy）和 HomeServices of America 等大型经纪公司——都从中受益。如果能胜诉，将会为全美的卖家大幅降低佣金，并可能每年为卖家节省高达 200 亿至 300 亿美元。
但以 NAR 为首的被告则辩称，当前的设置实际上有利于消费者，为消费者提供了进入高效房地产市场的机会，也就是说能更快更好的把房子卖出去。
这两起案件中，第一个进入审判阶段的案件在密苏里州提起，将于 10 月份进行审判。此案造成的总损失可能达到近 40 亿美元。另一个较大的案件，该案件在伊利诺伊州提起，损失总额可能超过 400 亿美元，将会在 2024 年上半年进行审判。
根据全国房地产经纪人协会和 Realtor.com 的数据，今年3 月份，市场上挂牌的房地产经纪人数量是活跃房屋数量的两倍多，经纪人总数约为 150 万，而房屋数量仅为 563,000 套。
我们估计，如果房地产销售的典型总佣金从目前通常的 5% 至 6%，降至 3% 至 4%，卖家每年将会节省 200 亿至 300 亿美元。
网友们怎么看？
这些诉讼经过了一段时间的审理，并且引起了广泛的关注和辩论。原告主张，这种经纪人佣金结构限制了市场竞争，并且房屋卖方被迫承担过高的费用。他们呼吁改革房地产经纪行业，使其更加透明和竞争性。
我们也在Reddit上看到了很多讨论的声音。有人说，地产经纪人行业就是一个合法的庞氏骗局。而且经纪人的能力和品行参差不齐，不少人认为在买卖房产交易时，聘请一个地产经纪人还不如聘请一个律师要更专业。
当然，也有人为买家经纪人打抱不平，觉得他们太惨了，不管诉讼成果与否，都没有人赔偿买家经纪人，而挂牌（卖家）经纪人仍然会以某种方式继续收取 6%，但他们会保留所有费用，这位网友认为房地产经纪行业腐败到了极点。
在我们看来，这是一场颠覆行业规则的诉讼案。
一旦案子胜诉，佣金的百分比下降，不管是卖家经纪人还是买家经纪人，所有的地产经纪人将面临更多的竞争，佣金减少，当前的地产经纪人过剩现象将变得更加明显，并且可能会出现房地产行业内地产经纪的大规模外流。
尽管这些诉讼尚未最终解决，但它们已经引发了一些变革。一些地区的州立法机构已经开始审查房地产经纪人的佣金结构，并提出了一些改革措施。
例如，一些州已经通过了法律要求经纪人向消费者提供更多的费用透明度，并允许消费者选择支付经纪人的费用方式。这意味着房屋卖方可以与经纪人协商不同的佣金安排，或者选择不使用经纪人的服务。
此外，互联网和科技的发展也推动了房地产市场的变革。在线房屋销售平台和房地产技术公司提供了新的解决方案，使卖家和买家能够更直接地买卖房屋，减少对传统经纪人的依赖。
虽然目前对房地产经纪人佣金结构的改革还在进行中，但这场争议已经引起了人们对房地产市场的思考，并可能引发更多的变革和创新。
我们看到了大家对于更透明、更高效的交易方式有了更多的期望，而技术的进步也将在未来塑造房地产行业的发展。
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