万达接手后的奥克斯广场,怎么还是不行?

去年9月，杭州奥克斯中心与万达商管达成轻资产输出协议。“万达将接收奥克斯广场”一锤定音，不再只是传闻。

同年10月，万达官方也下场表示“杭州仓前万达广场正式全面招商，将于2023年正式满铺开业。”

笔者前不久在路过时，赫然发现万达广场的招牌已经挂上，商场内部也井然有序的正常营业中。怀着对这个已经“改头换面”的奥克斯广场的好奇之心，笔者于闲暇之余进入到商场之内一探究竟。

开业时间：2023（2020年底）

商业面积：6.7万方

项目地址：浙江省杭州市余杭区创景路与联创街交汇处，地铁5号线、19号线创景路站

所处商圈：未来科技城商圈

开业之初，不论是业内还是消费者对于奥克斯广场的期待值都相当高。尤其是当2019年未来科技城摩天地标——约280米高的奥克斯中心核心筒封顶时，奥克斯中心在未来科技城板块的地标属性就更加明显。

为了契合主要以办公白领为主要客群的消费需求，杭州奥克斯广场在品牌引入方面也颇下功夫：提升餐饮和娱乐体验业态比例，引入80%以上区域首店。

由于互联网高端产业链的孵化助力，未来科技城区域聚集了大量的高科技的人才。新中产、商务白领、年轻家庭聚集，消费者年轻化、消费水平高、消费目标性强、熟练电商购物等特征明显，消费需求强大。

正是因为有了不少高科技互联网公司的助力，余杭区的GDP始终名列杭州各区GDP前列。在过去几年中，势头甚至赶超萧山区。不难看出，余杭区整体经济实力十分强劲。这对于商业而言，是一块十分优渥的土壤。

不仅如此，杭州仓前万达广场坐拥5号线与19号线双地铁枢纽，并靠近杭州西站，交通亦能称得上便捷。

天时地利人和，杭州奥克斯广场都占极了上风。然而理想很丰满，现实却很骨感，杭州奥克斯广场开业后便一直不温不火。

含着金钥匙出生，却没能打好一手好牌，实在令人扼腕叹息。

对于万达接手杭州奥克斯广场，笔者之前猜测或许能是一番柳暗花明。但是当我真正进入商场内部后，发现其实万达的加入并未让他“起死回生”。

客流情况向来都是最直观反应购物中心优劣的风向标，就仓前万达广场而言客流情况并不太乐观。除了来去匆忙的外卖员和店员外，笔者在场内看到最多的就是带着小朋友进来“乘凉”的家长。

虽然不排除是工作日的缘故，但是场内稀稀拉拉的消费者与空旷的门店形成鲜明的对比，看着还是略觉得冷清。在意料之中的是，只有星巴克的门店还算正常。就连海底捞门口也门可罗雀，并未出现排队等位的现象。

作为一座6.7万㎡的商业综合体，仓前万达广场的体量并不大，因此万达也表示要往小而精的方向进行调改升级。但是就笔者逛了一圈下来最直观的感受就是：只有小但不精。

精，就笔者拙见可以理解为精致、精华以及精细。这就要求购物中心不仅能够精准狙击到消费者的需求，更要严把品牌关为消费者提供更加具有价值的品牌，并且不忘精细化服务。

之所以认为仓前万达广场不精，是因为笔者在实探过后并没有在场内发现新奇有趣且有价值的优质品牌。换句话说，在重新启动招商后，仓前万达广场的品牌矩阵依旧不太吸睛。

一楼品牌：星巴克、名创优品、苹果、小米、喜茶、屈臣氏、肯德基、达美乐比萨、李九记、比亚迪汽车等；

二楼品牌：万家LIFE、烧江南、留夫鸭、新曜记、芳宇茶集、源氏木语、蕾特恩，也有餐饮、服饰、美容，还有各类亲子机构等；

三楼最大亮点是海底捞，同时亲子教育机构类占比也非常多；

四楼五楼则以健身房和酒吧类为主。

值得一提的是，就场内而言体验类业态还是占据了相当一部分比例。也可以看出仓前万达广场在坚持着原奥克斯广场的运营思路：通过娱乐体验业态来吸引消费者。

就笔者看下来，在场内品牌方面有以下问题：品牌组合不够完善且亮点不突出，并且招商品牌级次相对较大众和低端，欠缺消费者熟悉度，很难形成消费行为。最重要的是，仓前万达广场内部品牌布局不合理，每一层的业态比较混乱。

此外，笔者还注意到，仓前万达广场内正常营业的门店数量与仍围着围挡进行装修的门店数量。场内整体活跃度也不够，因而客流冷清也是在情理之中。

除了仓前万达广场外，笔者还特意去到了仅一条马路之隔的EFC LIVE欧美广场。相较于仓前万达广场而言，欧美广场无论是从项目体量、品牌矩阵、业态丰富程度都远胜仓前万达广场。更重要的是，欧美广场无缝衔接地铁，是名副其实的TOD项目。

不止有欧美广场，附近还有美瑭广场、未来科技城宝龙广场等多座购物中心，竞争激烈程度可见一斑。在商业竞争日益同质化的今天，项目如若难以突出项目差异性随波逐流，那么在市场中只会不进则退。

既没有优质品牌加持，也没有独特差异化打法作杀手锏，仓前万达广场哪怕倚靠着万达商管存活，但是未来之路似乎也会十分艰难。

另外值得关注的一点是，笔者发现仓前万达广场被联创街分为AB两座。A座的门口入口还算好找，但是B座的入口位置稍有偏僻。若不是有意探访，笔者当下只误以为是某座写字楼的入口。

由此可见，商业部分的布局划分对与商场客流也存在着一定程度的影响。

根据笔者在大众点评中的搜索，发现仓前万达广场也有其他问题饱受诟病：停车难、商场入口难找、卫生间没有纸等等……对于愈发挑剔的消费者们来说，这些都成为了“冷落”项目的原因。