合同管理 | 关键词:房屋租赁合同须知20问(三)

• 谁先占谁承租。

• 都未占的，谁先备案谁承租。

• 都未占、未备案的，谁先签约谁承租。

• 出租人履行通知义务：根据《民法典》第七百二十六条的规定，出租人要出售房屋的，应在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，双方有特别约定的除外。

• “买卖不破租赁”：根据《民法典》第七百二十五条之规定，租赁期限内租赁房屋因买卖发生所有权变动的，不影响《房屋租赁合同》效力，承租人有权继续承租租赁房屋。

• 《房屋租赁合同》依法终止。拆迁补偿归属，有约定的从约定；没有约定的依照租赁房屋所在地拆迁政策处理。

• 居住房屋：拆迁后补偿费归房屋所有权人（即出租人）。

• 针对非居住房屋：各地区规定不同，以上海市为例，

-搬家补偿费、临时安家补助费：由承担因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的责任的承租人所有；

-奖励费和一次性补偿费：由拆迁时实际占有、使用租赁房屋的承租人所有；

-设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用：归属于设备所有人所有；

-因拆迁造成停产、停业损失的补偿：由遭受实际损失的承租人人所有。

• 明确退租事由：退租须符合法定或租赁双方事先约定的退租事由。法定退租事由包括但不限于承租人未如约使用租赁房屋致损、未经同意转租、逾期不付租金、擅自变动租赁房屋主体和承重结构或者扩建且不予恢复原状；租赁房屋被依法查封、扣押、租赁房屋有权属争议、租赁房屋具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形、租赁房屋毁损、灭失致使合同目的不能实现、租赁期限没有约定或者约定不明确、租赁物危及承租人的安全或者健康；约定退租事由由租赁双方根据租赁实际情况于租赁合同签署时约定。

• 办理退租手续：发送终止租赁的通知、签署《房屋租赁合同》的《终止协议》、迁离租赁房屋（包括人员、财物以及相关注册信息）、租赁房屋恢复原状、结算租赁费用、 签署《房屋交接书》。

• 催告搬离：出租人再次催告承租人搬离租赁房屋。

• 自力救济：出租人可在法律规定的范围内采取必要措施收回租赁房屋，如提前通知承租人收房事宜，在见证人、公证人或监管部门的见证或监督下将租赁房屋恢复原状，并妥善保管属于承租人的财物。

• 公力救济：承租人经催告不办理退租手续或不宜通过自力救济解决的，出租人有权通过诉讼要求承租人搬离并承担违约责任。

• 常见违约情形：如逾期交付房屋、租赁房屋质量问题、逾期支付租赁费用、变更租赁用途、擅自转租等；

• 违约责任方式：如罚没保证金、支付违约金、解除《房屋租赁合同》等。

• 争议解决方式：即通过诉讼还是仲裁解决争议，仲裁与诉讼只能择一进行。

• 争议管辖机构：选择诉讼的，由租赁房屋所在地专属管辖；选择仲裁的，则不受专属管辖限制，但需明确仲裁机构的正确名称。

• 备案效力：备案虽非《房屋租赁合同》的生效要件，但在“一房多租”的情形下具有相对效力优先的作用（详见第13问），亦可作为“买卖不破租赁”权利主张的依据之一。

• 备案期限：自《房屋租赁合同》订立之日起30日内。

• 备案管辖：区房屋管理局。

• 备案渠道：线下渠道包括租赁房屋所在地区的房地产交易中心、社区事务受理服务中心。线上渠道包括手机端-随申办；电脑端-一网通办。

• 备案资料：《房屋租赁合同》；租赁双方身份证明；房屋权属证明；共有房屋出租的，还应提交其他共有人同意出租的证明或委托书；代理出租的，应具有房屋所有权人委托代理出租的证明；非本人办理，还需提供委托书及代理人身份证明。

• 变更备案：登记备案内容发生变化的，出租人应当在30日内办理变更手续。