法拍房专业知识解答_国内楼市_资讯

(一)什么是法拍房

法拍房是“法院拍卖房产”的简称。当债务人(业主)无力履行借款合约或无法清偿债务、包括无法他人签订合同的担保责任时，而被债权人经司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得房款偿还债权。

(二)法拍房的来源

1、商业贷款所产生的。购房人向银行贷款购房的，在不能如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款的。

2、民间借贷所产生的。比如：张三借李四的钱，约定以自有房产抵押给李四，到期不能还款，根据《担保法》的规定，李四不能直接取得抵押房产，也只能向法院申请张三还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖张三的房产来还款。

3、司法没收产生。比如刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库。

4、无主财产。就是无人认领的房产。这个也可以进行拍卖，但现实生活中几乎很少发生。

(三)法拍房有什么优势

价格便宜，透明公开

法拍房的起拍价一般都会是市场价7-9折，二拍的话还会在一拍价格的基础上再降低一定比例。所以法拍房通常要比同地段、同品质的房产便宜不少。这样的优惠幅度是其他购房渠道所没有的，捡漏的可能性很大，可帮买房人节省成百上千万。

另外，司法拍卖目前通过网络平台进行公开拍卖，包括价格在内的房源信息均公开透明，不存在差价的可能。

可贷款，按揭买房

为了保证拍卖款及时全额到账，法院曾要求一次性全额付款。但随着法拍贷等金融产品的出现，法拍房开始支持贷款。

法拍房产权交割清晰

法拍房自司法拍卖作出的执行裁定书送达买受人时即转移所有权。房屋拍卖成交后，法院收到买受人所支付的房款，将出具：1、成交确认书;2、法院执行裁定书;3、协助执行通知书。买受人持以上文件直接到国土资源、房地产管理部门办理过户和房产证。如买受人欲办理贷款，事后其还需将房产证提交至银行。执行裁定书与成交确认书均载明买受人的真实身份信息，买受人需持以上文件及其本人真实身份证明，至房屋管理部门进行变更登记，房屋只可过户在执行裁定和成交确认书中载明的买受人名下。

法拍房都是现房

不同于新房时可能存在的货不对版，或者楼盘烂尾开发商跑路的情况，法拍房都是现房。

(四)购买法拍房之前需要注意哪些？

1、确定房产背景是否存在多次二押情况

不少法拍房的原房主大多是因为无法继续履行债务所以被银行起诉查封抵押房产，最终被法院强制执行拍卖，但还有一部分购房者存在将房产抵押给多家银行或者普通人的情况，也就是二押三押，如果遇到流氓房主，可能存在上门闹事或者找麻烦。

因此，在竞拍前一定要仔细阅读拍卖公告，公告里会写明一些明细，比如房屋是否存在多次抵押，税费由谁承担。

2、实地看房，确认房屋是否存在欠费欠税问题

法院不对房子质量做出保证，因此需要购房者自己看房，了解房子现状是否存在建筑瑕疵，以及是否处于长期出租的状态，更需要了解房子有没有办理过不动产证，税费缴纳有没有拖欠，房屋是否存在拖欠物业费水费等费用。法院在拍卖财产时报出的的拍卖价是“裸价”，购房者在拍下房屋后需要一次性全额向法院支付销售额外，房屋自身的欠款也需要购房者一并承担。

购房者拍房前一定要提前到现场实地考察，房屋情况以实际情况为主，向物业确定房子是否有拖欠物业费，水电费等情况。

3、深度调查房源情况

前期要多方调查房源情况，做个深度调查，了解税费情况、租赁情况、抵押情况、被占用情况、查封问题、贷款问题、限购问题、房屋产权、房屋土地性质、房产所有者为个人还是公司、房屋是否为赠予或继承等情况。特别是房屋产权性质和税费问题，建议到房屋所在地的房产交易中心和税务窗口进行详细咨询，或者花钱找专业机构做调查。

4、明确过户流程和交易细节

在确认以上3点没问题后，最终也通过了司法拍卖成功竞拍下房子，购房者就要尽快办理过户流程。那法院拍卖的房子怎么过户？

1、购房者首先要确认法院是否解除了该房产的查封。

2、准备好相关材料，用书面方式寄给有关部门。

3、如果是当事人自愿履行判决或裁定的，由当事人共同到登记机关办理过户登记；当事人一方不愿履行判决、裁定义务的，由银行向法院提出强制执行申请，登记机关根据法院的强制过户的判决或裁定、协助执行通知书办理过户；可让法院出面协调建设局和国体资源局的关系，依法办理房产过户手续，取得房产证。

4、确定房屋是否空置，确定是否由法院负责腾退。