5月份，贝壳数据统计显示，合肥二手房成交1960套，相较于4月份的2127套，下滑约7.8%。相较于3月份的2855套，下滑约31%。而与2月高峰期的3532套相比，下滑了45%。虽然5月份的成交数据与4月份相差不大，大有趋稳的趋势，但是否真能趋稳，有待观察。
与成交量相比，成交价格仍然处于近两年中的最低水平，虽然下降的幅度有所缓和，但总的趋势仍未改变。表明二手房市场整体仍然处于去泡沫化的态势。
PS：以下均为个人观点，欢迎批评指正
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1、从成交量来看，市场容量处于下滑的态势。据贝壳成交数据显示，5月份，合肥二手房成交量1960套，与2月份高峰期的3402套相比，下跌约45%；5月份成交量相比4月份下降的比例不大，跌幅约为7.8%。截止6月6日，该平台6月份成交的二手房为341套，预计整月成交量约为1800-1900套左右，与5月份会保持基本一致。
通过从春节至今的几个月二手房成交量走势可以发现，自从2月份成交量飙升之顶峰后，合肥的二手房成交量一直呈现逐月下跌态势，到5月份已经基本跌至去年八月份的水平了。与2022年5月份的2352套成交量相比，下滑约17%。
与成交量相对的是，5月份新增挂牌房源约有2.08万套，较4月份下降了约5.5%，较2月高峰期下降了约22%。从数据上看，目前新增挂牌量虽然增速放缓，但依然还在缓缓上升，目前累计的挂牌房源达到了约18万套。同时新增带看量也在呈现断崖式下滑，5月份新增带看次数较4月份下降了约16.8%，较高峰期更是下降达到37%。成交量和带看量都继续延续下行态势。
2、从成交价格来看，二手房价格去泡沫化明显。据贝壳数据显示，5月份合肥二手房成交均价为18797元/㎡，环比上月下跌0.6%，相较于去年同期成交均价20060元/㎡，同比下跌6.3%。整体来看，近一年合肥二手房成交均价呈现逐月下降的趋势，目前虽然下降的幅度有所缓和，但总的趋势仍未改变。
同时，二手房的挂牌价虽然有起有伏，但是整体还是呈现波动性下降，与成交价格之间存在较大差距。比如5月合肥二手房成交均价仅1.87万/㎡，而挂牌均价高达2.1万/㎡。由此可见，目前市场上二手房成交依旧以低价房源为主力。
另外，九区三县中，5月份二手房成交价格较4月份出现下滑的有九个区，呈现微涨的只有三个区。其中滨湖区5月份成交均价约为2.44万/㎡，较四月份的2.59万/ ㎡，下滑幅度达到5.79%，是下滑幅度最大的区域。
从滨湖和高新的部分热点项目来看，典型项目二手房的挂牌价格基本都继续延续下跌的趋势，且同比去年的挂牌价格，降幅比例偏高，极个别的项目下跌比例更是达到54%左右。当然，也有个别项目整体价格较为坚挺，如：置地双玺、信达公园里等。
同时，目前合肥新房市场上满分竞品质项目越来越多，尤其是滨湖的新房市场火爆，无论省府还是金融板块，都涌现出新房摇号现象。这难免对二手房造成一定的影响。使得那些二手房前期价格虚高的项目，正在被挤出泡沫，逐渐回归原本的居住属性。
（图片来源于网络）
目前合肥二手房市场现状主要体现在三个方面：
1、这轮二手房成交下滑，主要是2月份，由于前期需求积压释放导致成交量的冲高，其实每年春节后都会出现小阳春，只不过今年积压得多，集中释放后，给人一种市场回暖的错觉。但是，这种积压需求释放后，自然释放量会越来越少，依赖需求释放的回暖，是比较脆弱的。
2、部分区域二手房价格由于受到前期市场及预期等因素的影响，价格涨幅颇高，但随着市场下行，尤其是目前市场已经进入普通改善期。优质地段、成熟配套、项目品质、优质物业等因素，正逐步被大多数改善群体所看重。所以在同等价位下，周边环境、小区品质、物业等无法匹配目前客户的需求下，降价就成为不可避免的了。
3、挂牌量激增，必然会形成踩踏现象。从2022年月份的约9.5万套，增加到目前的约16万套，增长了约68%。尤其是15-17年高位入手的板块一般，品质一般的项目是目前主力挂牌的房源。大家都急于出手，减少损失。
（图片来源于网络）
总的来看，合肥二手房仍处于较为低迷的状态，低价房源走量，带看量呈现疲软态势，成交量随之下滑。同时二手房挂牌量增加较快，已明显进入了买方市场，市场观望情绪比较浓厚。随着泡沫的持续被挤出，大部分区域和位置的二手房将逐渐回归本性。
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二手房成交量下滑，还有以下几种因素的干扰：
1、各种摇号盘频频加推，大量的客户被锁定，分流了二手房有限的客户量。如：滨湖区的3月份以来累计推出摇号房源共计1886套，累计登记客户达到7000+人次；又如包河淝河板块，华润万科朗拾，毛坯均价2.3万/㎡， 3月份以来已经累计加推8次，已推出846套房源，锁定了大量的客户。同板块的保利和光熙悦也是同样如此。
总的来说，3月份以来，共推出摇号房源约6999套，这些房源分布在合肥的东、南、西三面，而且基本上都采取小股分批次供货，人为的制造供需失衡。累计锁定过万组客户，这会严重分流二手房的市场容量。
2、近几个月新房市场供应量在激增，2月合肥市区上线登记2294套，而3月份 5181套，4月份 5446套，5月份2326套，6月份截至目前4019套，供应量的激增也是新房分流二手房的主要原因，在微观市场下，二三级市场的客户流动，周期很短期，也非常的迅速。
目前二手房基本都是几年前，甚至10年前的产品，整体的品质和需求已经很难满足当下的客户要求，而新房品质，尤其是竞品质的项目，而整体要比二手房好，也是客户偏向新房的原因之一。
3、另外今年开始新成交的项目不再限价，这对二手房影响比较大，因为新房限价+供应少，二手房就会呈现待价而沽的状态。尤其是热点区域的二手房，一旦新房不限价，一二手房之间的价格差就会逐渐抹平，客户必然会倾向品质更优质和房龄更新的新房。如：滨湖龙湖青云阙精装备案均价3.37万/㎡，与周边二手房挂牌价基本处于同一水平，再加上是竞品质项目，项目品质直接吊打周边的二手房，必然会让周边二手房房东在挂牌定价时三思而定。
4、学区房的价格逐渐回归理性。以往每年的上半年，二手学区房市场会热起来（赶着9月份入学的节点），但是今年情况有些变化，市场稍微弱了些。由于教师轮岗制度，让不少人对购买学区房产生了迟疑，这在一定程度上，削弱学区二手房成交基数。但就个人观点而言，学区房是典型资源集聚、群体效应。教师轮岗能在一定程度上缓解学区房的资源集聚，但短期解决不了生源群体效应。因为这是需要长期积累而形成的。所以，顶级学区房，仍然存在价值。
5、目前整个经济大环境不好，就业压力大，工作难找，钱难赚，预期没用想象中好，促使很多刚需者躺平了，反正房价不涨，先苟着。这也让一些刚需，对购房产生了迟疑。尤其是现状、预期不佳，短期解决不了首付，长期解决不了月供。
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目前，合肥二手房能否恢复，中间交织了很多因素。
有市场预期的带动，有置换的需求，有价格层面的挤压等。但从目前市场反馈来看，这几个条件并不成熟。
不过，也不能说二手房市场凉了，更准确地说，是回归到理性。
最近，合肥市区在售项目库存约为2.7万套，去化周期约为8个月，若只考虑有效的存量，实际去化周期更少。这就是供需挤压的先决条件，也预示着新房盘面良好，但到二手房市场，整体挂牌约16万套，是要承受压力的。
因此，当下买房，流动性＞保值性＞升值性。
