撰文|达文西
总成交额23.34亿！深圳写字楼市场再现“天价整售”！
6月25日晚，据浙商银行股份有限公司发布公告称：
拟购买深圳“中洲滨海商业中心”西塔（1栋A座）第1-21层，总建面约41186.70平米。
据悉该标的总价约23.34亿元（包含增值税、契税、印花税等费用），合计每平米单价约5.67万。
21层、4.12万平米。
这个数据基本接近深圳一季度甲写净吸纳量的总值！
5.67万/㎡的售价不仅高于全市平均水平，总成交额也是近年来深圳最大手笔的写字楼投资。
据业内人士透露，这批单位不是近期才卖掉的，早在2021年就成交了。
我们也观察到，今年春节后，深圳商办市场出现了不少亿元级大单，外地资金频频出手......
要知道资本只会向有溢价的空间涌入，这是否意味着深圳写字楼市场企稳回升的信号？
按购入价算租金回报率才3个点
周边二手挂牌价低至4.3万/平！
总金额23.34亿，单价5.67万/平，这笔买卖划算吗？
从地理位置看，中洲滨海商业中心位于福田大金沙片区，是深圳重点发展区域之一。
所在区位交通非常便捷，毗邻城市主干道滨海大道和香蜜路；与7号线上沙站仅相隔600米，与9号线下沙站仅相隔800米。
目前周边商业配套、办公氛围也比较成熟。
旁边就是KKONE购物中心、车公庙商圈，片区市场格局已形成深圳市办公最为密集的区域。
图：中洲滨海商业中心
那么这个区域租金回报如何？
我向业内人士打听了一下，中洲滨海商业中心年初开始对外放租。
目前低楼层报价150左右，高楼层190左右，真实成交在130左右。
本次浙商银行购买的是低层（1-21），按租金报价计算回报率，150*12/（5.67万）=3.17%
也就是说租金回报率只有3个点左右，要低于正常市场4%—5%。
如果按3个点的回报率计算，那么这一平米的价格就应该在4万至5万左右。
与旁边的京基滨河时代比较，目前二手放售的笋盘价格，才4万出头，两者价差高达1万/㎡。
对于投资或者资产配置而言，这显然是一个不太划算的买卖，投入与回报不成正比。
不过需要说明的是，此次交易并非投资需求，而是企业自用。
据浙商银行公告称：
此次购买办公楼是为了公司深圳分行业务发展、人员队伍逐步扩大，以及长远发展考虑等。
具体看，购买标的包括西塔楼4.12万平方米及其他附赠权益；
包括地下第3、4层总计100个停车位及西塔楼顶北向广告位的免费专属使用权等。
中洲滨海商业中心，这个项目也算得上是中洲的经典作品，总共分三期开发。
2019年二期公寓开盘卖到过8万+/平，价格甚至超过了旁边二手住宅。
当天开盘基本售罄。
此次出售的二期部分写字楼，我也咨询了他们内部销售，对方表示不知情，“我们写字楼原来没有卖的”。
怎么突然就要卖了？
我看了下中洲控股的年报资料，大概明白过来了。
2023年一季度末中洲控股货币资金7.48亿元，而对应的一年内要偿还的贷款是29.87亿元；
好像有点资金压力。
值得一提的是，浙商银行26号买楼消息一出，昨天中洲控股大涨5.67%。
公告还说，浙商买的这21层楼对应的整栋大厦里还有兴业信托20亿元的抵押权在。
众所周知，信托有可能只是通道。
总金额高达19.35亿
大宗交易频现
事实上，今年春节后深圳商业市场大宗成交不少。
据中介平台统计，近期深圳大宗交易市场共录得10宗交易，总金额高达19.35亿。
5月23日，罗湖的深润大厦公寓部分，总建筑面积约25076㎡；（含办公）
被辉盛国际与铁狮门以7.17亿元买下，折算单价2.85万/㎡。
此外，像桂湾的华润前海大厦、福田八卦岭的岁宝壹品、罗湖的笋岗中心等散售项目，也售出了好几个整层。
在目前深圳商办市场相对低迷的情况下，为什么大资本还在大手笔买入？
一方面，开发商折扣力度很大。
比如福田八卦岭的岁宝壹品，它的备案价4-5万/平，上半年最低卖到了2.2万/平。
这个价格甚至比光明、龙岗的还便宜，也只有福田写字楼均价的一半，价格很有优势。
另外参考周边同品质的写字楼，大部分租金可以达到120-150左右，可以预期的回报率有4-5个点，也不低。
另一方面，写字楼向来以大宗交易为主。
大客户此时更多关注的是整体市场走向以及物业投资价值，更多的是从中长期投资角度去考量。
作为大湾区核心城市、先行示范区、科技创新之都，深圳有非常大的城市发展潜力和投资价值。
而且我们也能看到，深圳的经济其实很有韧性，很有活力，这也是它被众多资本看好的原因。
深圳的写字楼还能买吗？
数据显示，一季度深圳甲级写字楼市场的需求有所上升，空置率在下滑。
2023年一季度甲级写字楼市场录得5.7万平方米净吸纳量，全市空置率环比下降了0.5个百分点，至24.4%。（第一太平戴维斯数据）
