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现行集体土地征收制度的本质是国家基于公共利益需要实施征收，并由国家依法给予公平合理补偿的制度，对于因历史原因未办理房屋产权证的房屋，行政机关在没有充分证据证明该房屋属于违法建筑的情况下，不宜认定为违法建筑。行政征收中，应当综合考量未办理产权登记的历史原因、土地价值、房屋用途和周边类似房屋市场价格等因素，确定补偿标准，不宜径行以违法建筑为由不予补偿。
❶ 案号：
❷ 案由：其他行政行为
❸ 当事人：
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：广湘公司
再审被申请人（一审被告、二审被上诉人）：雨湖区政府
2006年9月15日，广湘公司与雨湖区护潭乡富强村签订了《租赁合同》，租赁期间为2006年11月15日至2011年11月30日。
2006年10月16日，广湘公司与湘潭市富强冷作厂签订了《租赁合同》，租赁期间为2006年12月1日至2011年11月30日。
以上两份合同内容一致，合同约定：“以铁门进厂右侧车间为起点，至围墙内给广湘公司使用，其中办公楼两间给予广湘公司办公；广湘公司在租赁地搞建设，在不影响原建筑物的情况下，广湘公司可以新建建筑物；广湘公司自造房屋在合同期内，如国家需要拆迁，其拆迁费归广湘公司所有。”
合同履行期间，广湘公司实际交纳了租金至2012年10月，广湘公司在租赁范围内于2006年自建了厂房279.93㎡及食堂41.37㎡，共计321.3㎡。
2011年6月，因长株潭城际铁路项目建设，广湘公司租赁的房屋及自建的厂房被划入征收范围。雨湖区政府在对涉案房屋进行征收时，将广湘公司租赁的房屋及自建的房屋全部认定为合法建筑，根据雨湖区政府给予富强村委会集体土地上房屋拆迁补偿安置通知书中确认，房屋批准建筑面积为1166.575㎡，丈量面积为1282.74㎡，合法房屋面积为1282.74㎡，无证房屋面为0㎡，其中包括广湘公司自建房屋面积321.3㎡。
在该项目征收中，广湘公司不但是承租人，且依据与富强村及富强冷作厂签订的合同，广湘公司同时是权利人。雨湖区政府作为该项目的征收主体，依法应对广湘公司予以产权确认，上户登记造册，并依法对广湘公司单独作出征收补偿行政行为，但是雨湖区政府下属湘潭市雨湖区长株潭城际铁路建设指挥部于2016年3月24日出具了《湘潭市广湘中电公司（刘红秀）租赁富强冷作厂生产补偿及无证房屋自行拆除劳动力补助残价收购费》中，认定广湘公司自行搭建的房屋为违章建筑，并且只补偿了367796.4元。
广湘公司不服该行政行为，向法院提起行政诉讼，根据生效行政判决的要求，雨湖区政府应重新作出行政行为，但是雨湖区政府2018年10月22日发给广湘公司的通知中，仍将广湘公司的房屋建筑物认定为未经登记建筑，仅给予349025.85元的补偿。
广湘公司认为，广湘公司作为雨湖区政府征收行为的行政相对人及权利人，雨湖区政府依法应单独对广湘公司已被认定为合法建筑的房屋、厂房等建筑物、附属设施依据湖南省人民政府湘政函（2010）101号文件的标准对广湘公司进行补偿，根据该文件规定，广湘公司应得到的征收补偿款应为3526917.55元。雨湖区政府将广湘公司应得的项目征收补偿款发放给了富强村委会（富强冷作厂），给广湘公司带来了重大经济损失。
湖南高院认为，本案争议焦点在于，2018年10月16日指挥部所作《关于对湘潭市广湘中电电工专用设备有限公司未经登记建筑等相关补偿事项的通知》是否合法合理。广湘公司认为该通知既不合法也不合理，主要理由为：1.自行搭建建筑虽未经登记，但不应认定为违法建筑，应予合理补偿；2.“生产补偿”不合理，且没有“企业补助”。
从查明的事实看，广湘公司据以主张补偿的厂房并未依照法定程序取得国土、建设规划部门的审批，更未依法办理产权登记，不能据此认定涉案厂房已转化为合法建筑，故该公司主张其厂房应按照合法房屋的标准予以补偿，相应的事实和法律依据不足，依法难以支持。但是，从广湘公司提供的证据材料看，涉案被拆除的厂房在建设和使用过程中，取得了土地所有人村委会同意，也得到有关部门的认可和支持。对此，广湘公司对有关单位作出的承诺、确认和默许，形成了行政法上的信赖利益，该信赖利益属于“合法权益”范畴，应予保护。广湘公司基于信赖对涉案厂房的建设使用所作的相应投入，依法应予合理补偿。指挥部的通知未充分考虑涉案建筑物在当地特定时期和政策背景下的特殊性，对广湘公司在其信赖利益范围内的相应投入、产生的损失未予综合考量和合理保护，仅补偿其自行拆除的工时费64260元，且对涉案建筑的“工商企业用房补偿”与“村办企业补助”也未适当考虑，明显不当。
也就是说，在房屋征收过程中，对因历史原因形成的没有建设审批手续和产权证照的房屋，行政机关应当在征收之前依法予以甄别，作出处理，不能简单将未经登记建筑一律认定为违法建筑，不予征收补偿。对于此类建筑的补偿，行政机关应当根据行政法中的合理性原则，综合考虑建造的时间、当时的立法状况、违法程度、当时执法机关是否存在不作为等因素合理确定补偿方案。
来源：中国裁判文书网
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