通常房屋的租金价格和房价成正比，房价上涨的时候，房屋的租金也会随之增长。但租金通常上涨比房价要延后一段时间，一定是房价先涨，然后才轮到房租。房子的租金其实还和很多其他因素有关，只是房价对租金的影响最直接。
一般情况，我们都以租金回报率来测算房屋租金的高低。目前国内住宅的年租金回报率为1.5%左右，不同城市，不同地区租金回报率也略有不同，三四线城市的租金回报率要更低一些，只有1%左右。不同类型的房屋，彼此租金差异也是很大的，这个和房价其实也比较类似。
纵观全球其他国家，租金回报率大部分都要高于我国，租金水平较高的年回报率在5%-8%。
为什么国外的租金回报要远高于国内呢？
首先，国外租赁市场与国内有很大的不同。发达国家的住房租赁比例在50%以上，超过一半以上的外国人都在租房，有些甚至一辈子都只租房子不买房。我们国内目前的租赁比例只有20%-30%，短期租房只是暂时过度，未来一定要买一套属于自己的房子，这是绝大多数中国人的奋斗目标。高比例的租赁占比，是国外租金回报率普遍较高的原因。
其次，国外的房价总体涨幅较小，购买房屋所占家庭的收入比例，普遍比我们国家要低。全球近20年的房价涨幅，我们国家冠绝世界，20年来房价涨幅超过10倍以上，有些城市和地区甚至超过30倍。北上广深一线城市的房价价格已经跻身全球前列，但我们国家居民收入整体还比较低，不吃不喝买一套房子，需要大致30-70年的周期。不太合理的房价和收入比是导致租金回报过低的重要原因。
还有我国房屋租赁管理、政策法规、税费税收这些都并不健全，市场发展良莠不齐，这些因素也是造成租赁行业差异化的客观原因。
房子的租金除了和房价有直接的关系，还与哪些因素有关？合理利用、调整、优化这些问题，对提高租金价格有很大的帮助。
一，房屋居住的品质
房屋内部装修、家具、家电，小区管理，车位配置等，这些与居住品质，居住舒适度有关的方方面面，都会影响到房屋的租金水平。提高租金收益可以首先从这些方面着手。只有硬装没有家具家电，与家具家电配齐相比，租金价格可提高10%-20%。对于考虑长期出租的房屋来说，可以选择配备家具家电的方案。根据房屋的地段产品品质来选配，简洁实用即可，有时花太多的资金投入在家具家电上，收益率未必成正比。当然别墅、市中心豪宅等房屋是需要配备一些高档家具家电的，正所谓好马配好鞍，匹配的重要性，可根据不同房屋产品选择相应的软装及家具。
二，了解租赁市场节奏，把握供需市场节点
房屋的租金每年都会有起伏和波动，主要和市场周期，人群需求有关。年底相对来说租房就比较淡，大部分人都等着年终回家过年，甚至有些考虑过完年后，需要工作调整，暂时选择退租的。年后、暑假则往往是租赁市场的高峰，返乡人群都出来找工作，大学生毕业季都是人群需求的重要时刻。选择这个阶段出租挂牌房源信息，可能会比其他时间能租到更高的价格。园区、新办公楼，地块开发，轨交通车等，这些有利于人口流入和疏导的变化，也能提升房屋租金。
三，分租比整租能获得更高的收益
这里所涉及的主要针对房屋面积不大，房屋品质一般的老破小。高大尚的豪宅不建议做这样的处理。把房屋分割后，通过简单装修，改变房屋的居住环境，提升整体租金。例如：原本2房1厅1卫的户型，改成3房1厅2卫，一间设计成独立含卫生间的套房，单独租给一户。另2间分租给其他人员，这样的租金收益要远远比之前整体出租要高不少。当然如何改变租赁空间还是需要结合房屋具体面积及结构而定，不能一概而论。值得注意的是，分租要控制人均居住面积，不能造成群租问题。
四，毛坯的别墅不建议装修出租
如果是购买了别墅产品，特别是毛坯的独栋别墅，产品越高端，越不建议出租。不装修的别墅根本租不出去，除非用来堆东西，当仓储。花钱装修别墅，没有几百万根本装不好，出租收益还不及装修成本和折旧费用。这就是为什么很多别墅自己不住，都空置在那里的原因。
五，了解自己房屋面向的人群定位
什么样的房屋，针对适合的人群，其中的定位很重要。租给一家三口和单身青年是完全不一样的产品。租给电商博主，他们对租金价格其实并不在意，只要你装修空间和背景环境符合他们工作生活的需要。租到远比同小区更高的租金价格是很容易的。不同人群的需求，有时候也和你房屋户型也着密切的关系，例如：一个小区里清一色都是100平的3房，只有少量130平以上的大3房，那么这类稀缺户型很有可能能租到更高的价格，因为人群层次定位发生了变化，越是对居住品质更高要求的租户，他们的给付能力也是不一样的。
六，短租，民宿更容易获取更高的租金回报
房屋长期出租相比短租价格都要低一些，如果房屋周边有相关旅游配套资源，或者有场馆经常召开大型展览。把房屋租赁改为短租，周末针对游客群体，工作日面向商务办公人士，这样一定能获取更高的租金回报。当然，类似于像这样酒店式民宿的住房，装修及配套设施也要做相应的调整，侧重居住环境的营造，配备早餐、打扫、洗衣等服务能吸引更多的租赁人群。
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