波澜不惊的楼市，非要说有点什么事件，最近几个项目的日光是其中之一。 

在之前的电台节目上或者自己po的视频里，总会有不知名群众认为我是托。

幸好，事实证明一切。

其实，项目能否卖的好，在地块成交的那一刻就决定了六七成。

所谓红盘本天生，妙手偶摇之。 

譬如万科·璞拾闻澜。

Part 1

地段，是红盘与否的第一要素。 

优质的地段，代表了成熟的配套、便捷丰盈的生活质感。

请注意，关键词：成熟。 

再漂亮的规划，从二维到三维，也多少会有折扣；执行力再强，落地也需要时间，三年不算短，五年十年不算长。

你有多少个十年可以等。

万科·璞拾闻澜，位于鄞州中河街道。

中河街道，教育强区，商圈顶流，地铁加持。

效果图

教育，应该是国人的最强“执念”。 

一所优质的、经过时间检验的学校，总是能为孩子的未来添一分希望。

所以，学区房，也成为为数不多的可以穿越市场周期的类目之一。

中河街道辖区内的宋诏桥中学、鄞州实验中学是甬城中学头部梯队，毋庸置疑。

在2023年的*相关统计里，宁波所有初中定向分配人数排行里，鄞州实验中学位列第三；宋诏桥中学虽然仅排名第五，但同比增长达56.45%，涨幅排行第二，第一是鄞州实验中学，61.19%。

*重磅！宁波市区61所初中分配这些定向招生名额！你就读的学校分到几个？——现代金报

横看竖看，万科·璞拾闻澜*学区都归属它们。

*仅为个人观点，以实际交付后相关文件为准。

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此外，板块内还有以宋诏桥小学为首的诸多优秀学校，甚至还有玛利娅蒙特梭利这样具有百年历史的国际早教中心。

教育强区（块），不容置喙。

示意图

当然，单单教育优势，不足以给出优势地段的结论，叠加上区位优势、商圈优势、交通优势，才是。

区位上，左手东新右手南商，桥接宁波两大CBD，中河街道可以说是一个左右逢源的优选板块。 

又或者说，宁波两大CBD的城市中坚，都可归巢中河街道。

谁让它们都没有在售项目呢。

商业上，以印象城为首的钱湖北路商圈，万象汇、宝龙广场、钱湖天地……早已替代鄞州万达成为鄞州商圈的TOP1。

mo31、hola、2803、mill7、M stand…… 

从birsto到日料泰餐，从日咖到夜酒，无论是情侣呢喃亦或好友小聚，总有一家对你味～

哦，对了，Costco，已经开业了，就在边上。 

大型商超短板，已补。

交通上，万科·璞拾闻澜下楼即是通车许久的4号线嵩江东路站；自驾，门前沧海路连接南环高架鄞县大道。

往南一站就是南高教，转5号线即可直达东新南商，轻松通勤；天一鼓楼又或者新世界世纪东方，也就踩踩油门的事。

综上，中河街道，讲它是宁波最佳板块，显然过了；说它是宁波板块的第一阵营，没有问题。

万科·璞拾闻澜，红盘第一要素，地段，get。

项目区位图

Part 2

产品力，是红盘的第二属性。

户型，是产品力的直观表现。

万科·璞拾闻澜，主力户型为建筑面积约110㎡三房、约139㎡四房。

边套户型在宁波不太受欢迎，普遍认为它面宽窄进深大，客厅没阳台，日照似乎也不太够。

恰恰相反，我个人很喜欢边套户型。

边套户型，正确的读法是旋转90度，瞬间变身大面宽短进深，而且餐客厅往往拥有远胜同级的更大面宽。

 1、此户型图仅示意2#204平面。2.本户型图面积为建筑面积，且仅示意2#204的面积，所标尺寸仅供参考，交房尺寸以合同约定为准。本户型图所示的楼幢号、房号等均为施工/销售编号，最终楼幢号、房号以本辖区地名办和产权管理部门审定为准。3.本户型交付标准以商品房买卖合同为准。此户型图为装修概念展示，双衣柜、圆桌、餐边柜、衣帽间等仅供参考，均不作为交付标准。4、相同户型单位因楼栋、楼层、单位等差别，局部结构、墙体分布、层高、面积、门窗、空调机位等可能不同，设备平台布置以实际交付为准，仅供购房者参考用途，不构成要求内容。

以万科·璞拾闻澜的这套建筑面积约110㎡边套户型为例，餐客厅面宽达到6米4左右。

房子看得多的朋友应该清楚，很多140的餐客厅也不一定能做到。

而且，采用的是近5米7宽的一整个落地窗！

大面宽、充沛采光带来的舒适空间感，不是二维平面可以感受到的。

示意图

至于餐客厅的阳台，拜托，给你阳台了你不也要包进来？

何况，南面也做了约6米2的生活阳台，观云赏月喝茶抽烟，怎么样都得。

套型格局上，建筑面积约110㎡，三房两卫，足以满足三口之家的功能需求。

当然，如果两个孩子，或者三代同堂，万科·璞拾闻澜也提供了建筑面积约139㎡的四房户型。

1、此户型图仅示意3#302平面。2、本户型图面积为建筑面积，且仅示意3#302的面积，所标尺寸仅供参考，交房尺寸以合同约定为准。本户型图所示的楼幢号、房号等均为施工/销售编号，最终楼幢号、房号以本辖区地名办和产权管理部门审定为准。3.本户型交付标准以商品房买卖合同为准。此户型图为装修概念展示，双衣柜、圆桌、餐边柜、衣帽间等仅供参考，均不作为交付标准。4、相同户型单位因楼栋、楼层、单位等差别，局部结构、墙体分布、层高、面积、门窗、空调机位等可能不同，设备平台布置以实际交付为准，仅供购房者参考用途，不构成要求内容。

虽然交付是两梯两户，但是采用了类一梯一户的设计，为业主提供了一个独立的玄关空间（电梯间），增加使用面积之余也营造了专属的尊荣感、私密感。

餐客联厅约5米2面宽，足以放置一张8人位圆餐桌。 

我大中华料理还是与合餐制更match些，用餐人数一多，矩形餐桌就会很不方便，圆桌才是最终的解决方案。 

中国人么，要的就是热热闹闹团团圆圆。

示意图

约8米5宽的阔绰双联阳台，家务观景两不误。

普通的你我，总是脱不开普通的洗拖。

户型综合前文的地段，完美契合城市中坚需求。

万科·璞拾闻澜，红盘第二属性，产品力，get。

万科·沐拾场景效果图

Part 3

“拾系”，轻奢宅，精致，雅奢，放松。

璞拾闻澜，是万科在宁波的第三座“拾系”。

 
其实我之前对万科“拾系”的定位，一直没有清晰的认知。 

一个“沐拾”一个“朗拾”；一个江景一个公园旁，都是“拾系”……

样本太少，不够得出结论。 

直到“璞拾”出现。

我想，轻奢宅，满足城市中坚的改善性住房需求，满足大家对品质生活的追求向往，应该是“拾系”的定位。

在配套成熟充沛的核心板块，为城市中坚提供便捷丰盈的生活质感。

万科·沐拾示范区实景图

因为客群杂，客户需求多样，一般的改善项目往往难以定位，“豪宅降标减配”是房企的常规处理方式，这类“改善盘”最大的问题就是“不匹配”，和目标客群需求的不匹配。

更别说有些“改善”，只是在刚需盘的标准上，提升外立面和装包，提供更大的户型，诸如此类。

它们融在DNA里的廉价感，仅仅靠大户型拉装标堆品牌增绿化无法消解。

设计感的缺乏，高阶美感的缺失，令人排斥。

“拾系”这条产品线，则走出了第三条路，采用完全的独立设计，无论小区、公区还是景观设计，整体展现都非常有质感，既没有豪宅的陈腐，也没有刚需的寒酸，是一种全新的风格，精致，雅奢，放松。

万科·沐拾示范区实景图

比如项目内部景观场景的营造，契合城市中坚的价值审美，追求环境的隐逸自然。

以璞拾闻澜为例，为业主量身打造了七大主题场景。

精致的落客庭院，让归家的业主第一眼就是松弛舒适的度假感。

静心庭院、水榭林间、微风草坪等精致雅奢的景观场景，也是业主们的社交场会客厅运动馆，增加业主的体验感，提高业主的使用频率，从而打造轻松和谐的社区氛围。

这些极具品质感的空间营造手法，在沐拾、朗拾中都得到了一一呈现。

万科·沐拾场景效果图

Part 4

再多讲一点吧，中河街道，上一次有新房在售，已经是三年前。

因为名校加身，东新南商在侧，板块人口快速流入，导致当下依然不能满足板块内的居住需求。 

换句话说，不愁卖。

所以，中河地块也成为同期土拍的明星地块，最终由万科摇得。

毛坯均价32800/㎡。 

建筑面积约110㎡三房约139㎡四房。 

鄞州实验中学。 宋诏桥中学。

印象城万象汇宝龙广场钱湖天地costco。 

地铁嵩江东路站。

万科重归主城核心之作，雅奢“拾系”第三子。

优渥的地段，优秀的产品力。

万科·璞拾闻澜，天生红盘。

The end.