在二手房交易过程中，买家往往担心买贵，卖家则担心卖的便宜了，对经纪人反馈和提供的数据，总是担心偏面或被套路，想了解真实的数据，却又没有可以真正可供参考的。
鉴于此，我们在精耕中远两湾城十余载资源覆盖率95%的基础上，每个月追踪整理了两湾城二手房实时数据动态，力求客观、真实、全面、不偏不倚，翔实全面。
希望这份研报对近期在关注二手房的您能够给到正确的参考和帮助，对于内容不足之处或希望额外了解的，文末可加我微信咨询。
中远两湾城简介：
1、位于上海普陀区光新路板块，隶属内环内，毗邻上海火车站，环绕苏州河，小区于1999年动工落成，共分4期建造，一期交付于1999年，二期于2002年、2003年交付，三期晶彩视界于2004年交付，四期于2006年至2008年陆续交付。另配套两栋酒店式公寓--万业新阶，于2015年落成交付。
2、小区建筑面积160万平方米，96栋楼共计11595户，以中潭路为分割线，主体分为东区、西区，包括中潭路100弄、中潭路99弄，中潭路91弄，中潭路33弄及远景路97弄。
3、轨道交通：3、4号线中潭路站，1号线火车站，7号线镇坪路站，13号线江宁路站，周边有数十条公交线路（76、801、105、机场专线等）。
4、教育资源：小区内1所公办小红帆幼儿园，2所私立博士蛙幼儿园，以及中远实验学校（9年制，入学要求：户口迁入时间提前2年，5年内该套房产不能用过上学名额）。
1：5月份两湾城成交明细
2：近1年8个关键指标变化
3：近一年各户型成交价走势
4：截至2023年6月15日挂牌在售信息汇总
5：东、西区各户型在售综合数据
6：往期精彩回顾、作者微信
一、5月份两湾城成交明细
注解：
3、5月份上海全市二手房成交17739套，其中住宅15332套。相比3、4月份呈逐月下滑趋势。
4、出于隐私考虑，楼号隐去实际楼层，含车位的房源已去除车位价格。
常看更多房源租售信息，可关注视频号
二、近1年8个关键数据变化
注解：
1、截止至6月15日，两湾城共计挂牌在售185套，放盘量较5月份相当，部分业主因市场回调不及预期撤销挂牌。
2、当下市场在售房源明显两极分化，楼层、户型、位置等欠佳的房源价格明显回落，少部分急售房源价格已回落至2年前，降幅达10%-15%，优质房源则相对坚挺但仍受拖累，呈有价无市状态。愿意释放一定空间的优质房源，去化速度则相对较为乐观。对于刚需置换买家来说，此时不失为置换的好时机，有笋盘可挑可选，入手成本相较年前节省约百万+。
3、从历史数据来看，两湾城的挂牌量已突破近4年来的最高峰（2020年1月份的172套）。
4、我们深度分类了业主的出售动机，接受当下市场、急售且具备优质笋盘标签的，约20%左右。近期官媒不断吹风调整、放宽房地产调控政策，刺激房地产市场，对于明显有笋盘特质的，不失为入手的好时机。
5、中远两湾城因体量大，户型分布丰富均匀且成交量相对活跃，是刚需改善盘的经典代表，同时也是分析上海楼市动态的晴雨表，绝佳的参考样本。
三、各户型成交走势
四、目前挂牌在售信息汇总
注解：
1、上述所有均价均为不含车位的统计价格。
2、截止到6月15日，两湾城在售房源185套，每个户型的选择面、总价段都很丰富。
3、两湾城因为面积段分布均匀，户型大小选择面丰富、前后位置差异相对较大等因素影响，价差较为明显。
注解：
挂牌价的走势能够准确的反应业主对当下及未来市场的预期，两湾城因为体量足够大（总户数11595户，相当于11个1000户的楼盘），交易相对活跃，标的在600万至1800万左右不等，交易双方的心态博弈、情绪变化一定程度上可以代表整个上海绝大部分板块二手房市场的现状，说是风向标也不为过。
五、各种户型在售及综合数据
11房各区域当前在售详情
各区域1房挂牌套均总价、单价及套数变化
2、两房各区域当前在售详情
