2019年上半年，恒大集团的业绩水平仍处行业领先位置，中期合约销售额为2818亿元，期末现金余额同比增长41%至2880亿元。与此同时，恒大集团拥有充沛的土地储备，目前总土地储备达到3.19亿平米，平均楼面价1639元／平米
2019年上半年恒大集团营业额为2269.8亿元，毛利润为772.6亿元，报告期内的核心业务利润为303.5亿元，归属股东利润为149.2亿元，毛利率为34.0%，核心业务利润率为13.4%。
他这次的基本每股收益达到了1.14元，相比于去年已经开始下降，这就是我们说的，周期行业，顶部回落趋势已经出现，而且股东权益回报率和净资产收益率，都要比去年同期要低。
资本市场也毫不客气，直接给了恒大一个腰斩的股价。上面的三个高点，分别是2017年10月，2018年8月，和2019年3月
2017年当时预计的是营业收入要大涨，而2018年8月是最好中报出台，2019年3月，就是地产小阳春加之市场整体上扬。其实我们在去年中期就说，2018年的中报，是他的业绩高峰，当时恒大的总裁夏海钧就说，我们恒大很牛，特别牛。我们的市盈率只有4倍，他当时的算法是2.34元半年业绩X2,=4.68元，当时开发布会的时候，他的股价差不多是20块钱，算下来市盈率确实只有4倍多，但是能说明恒大低估了吗？通过这一年的走势，大概你已经明白了。
从他的财报来看，去年中期营收3000亿，但到了去年底却只有4661亿，根本没有实现翻倍，税前利润，去年中期931亿，去年底是1267亿，也只增长了50%，净利润就更少了，去年中期都到530亿了，但去年底只有665亿，而今年这半年他才270亿，相当于只有2018年中期的一半。所以股价也是出现了大幅下跌。
从走势对比来看，我们也清晰的看到，恒大在1个月，3个月，6个月和今年以来的各个周期，全面落后于指数。今年累计下跌已经达到了30%
这就是周期性地产行业的投资，算那些市盈率和估值都没有什么用，有些机构还去计算土地的价值，然后计算他的内在价值。这些逻辑虽然说得通，但是根本就很难有指导意义。
比如我们再举个例子，按照公司的清算价值来估算他的真实价值或者内在价值，也就是说公司破产清算或者解散的时候，这些资产卖掉还债之后，还能剩下多少钱。北辰实业是一个开发商，在北京长沙武汉等地盖个房子，2016年开发面积129万平米，毛利18%，租金收入26亿，而A股里的靠出租获得收入的开发商，通常市值是租金收入的8倍，那么也就是说，北辰这些物业资产大概是值200亿左右，成本是50亿，实际价值就是200-50=150亿，净资产是122亿。这么算下来，北辰的清算价值大概在300亿左右，而2016年股价一直在4块钱，总市值130亿左右。所以显然要低于他的清算价值。差不多打了四折，2017年4月，北辰实业股价涨到了6块钱，如果你4块买入，获利50%。但是这种方法，其实也并不一定靠谱，还拿北辰实业来说，他股价涨到了6块钱以后，市值是也就是200亿，离300亿的内在价值还差的远呢，但是后来他却一路下跌，2018年10月跌倒了2块多，到了2019年9月也才3块多。所以即使你算清楚了他的清算价值，你买入北辰实业这只股票，依然是损失惨重。即使他有清算价值，但是清算价值也通常无法兑现。这就是价值投资的困扰。
所以地产股该怎么估值？
首先，你要看宏观，国家鼓励买房的时候，地产股才会爆发行情。而在国家强烈调控的时候，不用去管地产股的估值，因为根本不可能产生行情。宏观不支持，你再能赚钱也是白搭。更何况赚钱都是暂时的，未来一定会随着地产调控的深入，开发商会出现业绩急速下降。
其次，开发商的业绩跟真实状况差了半年，他的最好业绩出来的时候，其实内核经营状况已经开始变差了。这也是为什么，明明都已经调控开始了，但是你发现地产商的业绩还是那么好，这主要是有时滞效应。
第三，当开发商吹嘘自己的业绩特别牛的时候，往往就是他的阶段高点，未来一定会出现业绩大幅变差。他需要用最好的业绩忽悠更多的投资者。
第四，地产的业绩从来不可持续，所以当他市盈率最低的时候，恰恰就是该离场的时候，相反他跌破净资产的时候才能开始关注。特别提示一点，开发商的净资产，也跟房价有关，所以你也要考虑房价的因素，有人说都破了净资产了，是不是也就绝对安全了，并不是这样，因为房价本身就高估了。你得学习银行，给房价也打个折扣，
其实，大家都觉得完全不可能，但是这个价格也就是他2017年股价启动后的价格。往前推两年时间，他就是这个价格。
所以总结！
1看政策，2看业绩，3反看市盈率，4净资产按合理房价打折计算。
