关于准能公司应否承担赔偿王文亮损失及利息的问题

2013年10月24日、2014年3月4日准能公司向综合楼各承租人发出通知，要求各承租人直接向准能公司交纳综合楼房屋租金，2014年3月3日准能公司向王文亮发出解除通知书，2014年4月28日准能公司强行收回综合楼，2015年2月对综合楼断水、断电、断暖。在房屋租赁合同履行期内，准能公司上述行为导致租赁合同无法继续履行，使得王文亮基于房屋租赁合同取得的房屋租赁及转租权均无法行使，准能公司已构成根本违约，应依约承担违约责任。

依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

本案中，王文亮依据房屋租赁合同约定可以对房屋转租，故王文亮基于合同履行可以获得的利益为房屋转租收益。在双方签订案涉合同之前，王文亮已对案涉房屋进行租赁经营，故原一审判决依据王文亮与案外人签订的房屋租赁合同认定王文亮可得利益损失并无不当。

王文亮每年可获得利益应为99.9万元（115万元+81.9万元+18万元-115万元），5年总计499.9万元，已收取租金18万元，王文亮基于房屋租赁合同可获得利益应为481.5万元。

王文亮在准能公司违约后，应当积极采取适当措施防止损失扩大，且上述可得利益为房屋租赁持续在租状态的收益，考虑商业经营存在一定风险，让准能公司足额赔偿481.5万元，经营风险由其承担有失公平，故一审判决酌定王文亮承担30%损失并无不当。

依据房屋租赁合同，合同期内王文亮可对房屋进行转租，获得转租利益差，即获得合同履行的可得利益，出租人不履行合同所造成的损失，就是未履行期限的转租利益差，由于合同明确王文亮享有转租权，对转租获取利益的形式营利，准能公司是完全知情的，准能公司在违约解除合同时完全可以预见到转租利润差。

本案中，准能公司私自单方提出解除合同，并强行进入租赁房屋内采取上锁、断水、断电、停暖、设铁栅栏等消极行为，多次给第三方转租方下发收取租金通知，致使王文亮及转租商户无法正常经营，导致房屋闲置，构成根本违约，应承担相应的违约责任。

王文亮明知准能公司在2014年采取断水、断电、停暖、设铁栅栏等单方解除合同的行为构成根本违约的情况下，未及时通过合法途径积极主张权利，造成自身可得利益损失的扩大，具有不当之处，应酌情承担30%的损失，准能公司酌定赔偿王文亮可得利益损失的70%为337.05万元。

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