前文详见：
轨道万科璞悦湾将于6月28日左右首开，本次整体要开出500多户，体量比较大，在目前冷淡的市场环境中，看得出万科对自己还是非常自信的。考虑本项目的朋友，如果还没有去过售楼处，联系我推荐购房，可以有额外的优惠，并提供咨询、选房等一系列服务。可留言咨询。
一、售楼处
首先蹲在沙盘前由南往北看，项目首开是北地块，一共开8栋房子，如沙盘所示。北地块+南地块19栋楼，东侧、南侧还有一些标注出来的楼栋，属于项目二期，后续怎么开发，开发什么产品，现在还没有报规不得而知。
由北往南看，可以看到红线外其实有蛮大的市政绿化带的，马路对岸还有捞刀河风光带，环境还不错。
整体从沙盘来看，和前期分析一致，项目还是比较“密”的，所以很多中间楼栋低楼层会存在采光的问题（上文也有提及）。
项目配置偏刚需或者说刚改，没有会所、健身房游泳池这些东西。这些东西在物业较差时是扣分项，浪费地盘维护不好，但对万科物业来说，没有还是怪可惜的，售楼处的位置后续部分是临街商业，部分是社区和物业用房，只能说他们办公环境怪好的。
二、楼栋
首开8栋配置了5个户型，如上图所示，包括118、143、165、170、190平。我先说结论，建议考虑118，还不错，143，165勉勉强强，170、190大可不必。
先聊聊这个一栋，一栋和其他楼栋不一致，是两梯四户的传统连廊。优点自然是公摊相对少一点，但缺点也就很明显了。首当其冲的就是两梯四户等于一梯两户，虽然相对33层少了几层，但是高峰期等电梯也绝对是件痛苦的事情，当然，这个价位买的大多数房子都是这种，但考虑在降容的背景下，如果是小高层布置就会更加从容。
第二我们可以看到，将核心筒外抛至楼栋外，增加了中户的面宽减少了进深，但造成143边户必须北入户，北入户的劣势除了通风外，还有一点就是入户即是餐厅。
由于南侧没有房屋，一栋的视野倒是还不错，马路对面是个公共停车场，然后就是福元路街角公园。
然后是2-5栋以及8栋的平层结构（8栋有个边户是143不是170），采用的是市面上少见的2T3户连廊。这种构型自然就是公摊偏大一点。按理说连廊位置中间户采光应该一般般，但从平层图来看，受影响的反而是边户的卧室，不过这个170卧室北侧压根不开窗，所以也还没影响。143同样是北入户，没什么意思。
165是18层的小高纯板楼，纯板楼的问题是公摊大，户型越小公摊比例越高，不过小高层核心筒小一些，所以布置168，而190布置为纯高层，是比较聪明的。168和190都临河，捞刀河的河景聊胜于无，190的问题主要是小区毕竟是刚需或刚改，总价高了，有这个预算换小区更合适。165的优势在小高层、户型、景观，如果从居住角度可以考虑，投资角度还是算了。
118的户型，整体还可以，有几个亮点。第一，空间感很强，样板房开放式厨房的设计，整体看下来空间感还是不错，整体动线也算合理。
第二，户型4开间朝南，12米8的开间，阳台6米6，算很不错了
第三，赠送很高，阳台是由阳台和设备平台叠起来的，半赠送+设备平台全赠送，一个卧室空中花园报建，带了俩飘窗，基本上按规范的上限做了赠送。而设备也安排了专门的空间在天井一侧，等于全送了。
第四，主卧大的不像118平的房子，衣帽间，主卫都还可以。
但缺点也很明显：
首当其冲的就是北侧通风、采光基本等于没有，厨房的窗非常小还是侧开的，剩下俩窗在俩卫生间，没用。
由于主卧过大，118平做了三房，按理说做4房虽然紧凑一点也搞得下，这个要看个人取舍了。
第三，四开间朝南，但四个开间都很局促，客厅3米8能接受，空中花园2米8，客卧3米，主卧3米2，这个开间都很紧张了
第四，三个卧室除了开间不够，进深也一般般，所以本质就是三个卧室面积都很小，按理说面积小咱做4个卧室也可以，主要还是过道和主卧的衣帽间比较奢华导致。
第五，空中花园连接客厅的是承重墙，动不了，有的小年轻其实两卧足够，大主卧+打通横厅其实过得很舒服，但现在搞不成。
第六，样板间把厨房做了开放式，你猜为什么？因为冰箱在厨房外面，如果不搞开放式，这个动线就比较尴尬了。
第七，层高2米9算不算缺点呢？肯定算，但这个价位我只能说能接受把。让人不能接受的是143、170都2米9的层高，纯纯搞笑了。
第八，精装只给了中央空调，不过是一拖四的中央空调，还行。
但整体还是建议的，这个价格比起隔壁龙湖也没高到哪里去，万科做中产的房子还是很擅长的，在长沙万科也是二手流通的保障。
143平
户型差，如果是和118在一侧，那就更差了，我劝你别碰。不过像8栋作为单独边户，你可以稍微考虑考虑。
170平
这个户型基本等于没有什么亮点，缺点更不用说了，我劝你别碰。
165平
165平的最大亮点就是小高+纯板，以及北侧临双绿化带+捞刀河；客厅东西侧做了大面积飘窗+采光面。
美中不足的就是完全没有考虑北侧的景观问题啊，南侧是小区内部密密麻麻的楼栋，北侧还算有点风光，但是你居然没给我留一个阳台。厨房倒U形窗子小，客卧窗子也小。
总之就是哪怕不按松湖天地那种北阳台来做，毕竟景观比那个湖还是差点，但北侧应该面宽做更大，甚至牺牲南侧的我认为也有必要。
190平
主要还是总价问题，我劝你别碰。
四、配套
商业：龙湖天街目前把BBG已经踹出去了，万科这边入住前应该能开业没问题。福元路商圈本身商业也多，只是说没有很牛逼的。
地铁：地铁我之前也讲了，总之就是要等，等到天荒地老。总比没有好咯。
然大概率8、9号线会在项目西南侧设开福大道站，但目前来看，设计图上没有任何预留，所以暂时估计是没有地下车库直通地铁站的设计了，主要原因也不难理解，8、9号线需要等到长沙地铁第四轮规划去了，目前第三轮修编都还没批复，所以站位也没法100%确认，在此情况想，设计有没有预留也都说得通。目前长沙地铁今年2、3月连续多次创客流记录，客流强度多次全国排名第一，也是地铁建设过于拉胯的重要证明，所以之前连省发改委都发文催促长沙市加快落实地铁建设。希望第四轮规划能够早日批复尽快开启8号线建设。
Vic老周，公众号：Vic周聊项目万科璞悦湾详细评测（二）-项目设计
学校：还要读几年清水塘前进小学，即龙湖那个。万科自建的小学，建设时序估计没那么快，品牌会在开盘前确定，估计也是清水塘，整个开福区到处都是清水塘了。初中派位，大头估计是开福一中，以及史家坡，都一般般吧。
医院/公园：该有的基本都有，没啥可挑剔的。
片区发展：福元路是很成熟的了，品质中规中矩，目前看标杆也就是天玺了，也没怎么涨。后续卖的地也不多了，北侧主要是苏托垸，有地，但也有不少问题，还要等个十年吧，不过这个项目不用靠他，主要自己就扛得住了。
其他问题和缺点还是翻之前的文章吧，写的很详细了。
五、品质
整体看下来，也是万科做中产收割机的标准产品，配置和豪宅肯定无关，但比刚需略好一定。比如入户大堂用的背景墙，以及室内装修是人造石，其他地方无论在哪一律瓷砖；没有配置花里胡哨的会所泳池；没有预留地铁通道。但给了墙纸，搞了无主灯
六、首开建议
本次首开价格不会太高，1.3左右上118我认为完全冇问题，而且比较推荐。143只有单独一侧那户值得入（8栋），而且即便如此户型还是很拉；165略有遗憾，自住可以，投资很不建议；170、190别碰了。另外，本项目中间楼栋低楼层采光是比较差的，需要重点关注。
这个房子最大的问题还是初中学校，但我既然建议买118，就是考虑到年轻人还早，不急着买初中，到时候视情况换。不要认为学区房理所应当长期价值就高（见哪些负面因素可能影响到“学区房”？）。在目前这个150多万的预算里，你要找一个自住通勤还有小学以及后期流通都能平衡的项目，不好找了，特别是开福区，这个预算还要啥自行车呢？
最后，考虑本项目的朋友，如果还没有去过售楼处，联系我推荐购房，可以有额外的优惠，并提供咨询、采光、选房等一系列服务。可留言咨询。
