二手房专题丨需求端政策放松于市场无促进,成交量价持续下跌

5月南京需求端政策频出，在限购、落户及公积金方面进一步放松，聚焦多子女及刚需客户，但于二手房市场无促进作用。

截止5月底，南京二手房总挂牌量已经达到168591套，较4月底增加7559套，从成交来看，5月份南京全市二手房成交9240套，环比下滑15.76%，成交均价29351元/㎡，环比微降0.33%。

量价持续下跌，挂牌量连续增加，供过于求，房源不断积压，处于买方市场。成交周期拉长，置换通路不畅，购房者选择增多，在谈判中掌握主动权，部分业主急于出手，被迫降价尽快出售，导致成交均价下滑；无置换需求业主坚持售价，房源积存。

1、放宽限购：针对南京户籍，可开具一张“南京市产业集聚区购房资格”购房证明，购买南部新城、江心洲、红山新城、幕府创新城 新房或二手房；针对外地户籍，可以直接在六合区和江北新区的大厂、葛塘、长芦街道购房，且不限套数。

2、放宽人才落户和六区落户门槛：35周岁以下大专学历毕业生可直接落户；持有六区居住证、且连续缴纳6个月社保可落户江北新区、江宁等六区。

3、公积金新政：可签订补充逐月提取还商贷协议，用当月剩余住房公积金缴存额归还商业贷款；多子女家庭首次使用公积金贷款购买首套房最高可贷额上浮20％；提取公积金支付房租限额提高50%，无房多子女家庭可再提高20％。

1、挂牌量连续增加，截止5月底，南京二手房总挂牌量已经达到168591套，较4月底增加7559套，环比上涨约5%，挂牌均价29676元/㎡，环比微涨2%。

2、二手房成交量连续2个月回落，下滑幅度均超10%，热度下降，但单月成交量仍处于高位，二手住宅成交套数远高于一手房。5月，二手房成交面积86.55万方，环比下滑13.87%，同比上涨67.74%；二手住宅成交套数为9240套，环比下滑15.76%，同比上涨58.35%，二手住宅成交均价29351元/㎡，环比微降0.33%；二手住宅成交金额254亿元，环比下滑14.18%。 

3、主力成交区域仍以江宁（占比18.55%），浦口（占比18.26%）为主，均价较低刚需聚集区，其次为鼓楼（占比11.32%）、栖霞（占比10.62%），凭借学区优势，以及老小区的小面积低总价+完善配套优势位列第三、第四；本月高淳置换需求低，二手房市场成交量垫底，仅成交33套；成交均价方面，建邺、鼓楼依靠区位、学区及配套等资源遥遥领先，分别在4.8万/㎡及4.4万/㎡，其次为秦淮、玄武；高淳置换需求低，整体均价仅6752元/㎡。

1、近一年南京二手房面积段成交占比基本保持稳定，客群基本为刚需首置客户，100㎡以内占比基本在七成左右，其中60-80㎡成交占比长期保持在21%-23%，其次为60㎡以下占比为18%-20%，80-90㎡位列第三，占比为15%-19%。100-140㎡品质首置、首改占比约两成，140㎡以上改善客户占比约一成。

2、5月成交仍以小面积低总价为主力，总价150-200万，面积段60-80㎡成交占比最高，约5.9%，其次为100-150万，60㎡以下以及200-300万，60-80㎡，分别占比5.8%和5.5%；此外面积段成交占比前三为60-80㎡（21%）、60㎡以下（19%）、80-90㎡（15%）；总价段成交占比前三为200-300万元（25%）、150-200万元（20%）、100-150万元（18%）。

3、5月二手房成交单价段占比10%以上的集中在10000-35000元/㎡，共计占比70.35%；单价段成交占比5%以上的有三个区间，分别为35000-40000元/㎡、40000-45000元/㎡、50000元/㎡以上，共计占比22.25%。刚需、首改价位市场占比较大，普通改善价位受新房冲击影响较大，成交占比较低，高端改善价位较少，且存在一定市场需求，占比接近10%（50000元/㎡以上）。

购房者及业主心态发生改变，购房者选择变多，易于观望，业主或置换，或止损，争相挂牌。

就5月成交结构来看，仍然以刚需首置客群为主，此类客户多在26-35岁左右中青年群体，正值成家立业的人生阶段，对首套房购房需求切实存在，意向较高，但由于目前整体就业形势严峻，失业率高，经济压力大，购房者对购房决定越发谨慎，对房子考量维度增多，且由于挂牌量不断增加，进入买方市场，购房者可供选择的机会加大，话语权增加，为最大限度降低购房成本，往往会多方比较，选择最优，或者等待更适宜的政策出台。因而目前部分购房者还是处于观望状态。

就业主而言，此刻出售基本出于两点原因：一是置换，趁目前利率相对适宜，且有看中的房源，果断出手改善住房环境，提高生活品质，此类业主希望尽快成交，保障购买新房资金充足，故在与购房者谈判时会酌情让步；二是止损，觉得目前房价持续走低，对于市场信心不足，感觉后期还会下降，为及时止损，故而出售，此类业主对售价有坚持，让步可能性较低。