签订房屋转让协议但未办理过户手续,房屋拆迁所得拆迁利益归谁所有_国内楼市_资讯

北京房产专业王辉律师（13810953787）专业代理二手房买卖、房产继承、借名买房、婚姻房产、经济适用房、央产房、军产房、公房承租权及房产拆迁等各类房产纠纷案件。从业以来代理了大量的房产纠纷案件，积累了丰富的房产诉讼经验。现将相关房产案件进行改编，希望下面的案件可以帮您解决遇到的房产法律问题（注：以下案例当事人姓名均使用化名，如有雷同，请联系我们撤销）。

【裁判要点】

虽被告是涉案房屋的登记权利人，但被告已经在199x年x月x日将涉案房屋出售给原告，原告支付了相应购房款并使用涉案房屋长达二十余年、直至征收。虽然涉案房屋未登记在原告名下，双方签署《房屋转让书》并在多年以来积极履行合同义务的行为表明王会、刘玉忠认可将涉案房屋的相关权利义务均转移给原告享有。被告再基于涉案房屋的搬迁事宜与xx区房管中心签署的补偿协议获得安置利益，违反了《房屋转让书》的约定以及诚实信用原则。原告要求确认被告与xx区房管理中心于201x年x月x日签订的补偿协议项下关于涉案房屋的征收补偿利益归其所有以及要求被告返还补偿利益的诉讼请求于法有据。被告提出原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，被告与xx区房管理中心签订的补偿协议，原告次年提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。因此，法院根据xx区房管中心及被告签订的补偿协议内容，法院确认该补偿协议项下被告的权利义务由原告行使。法院根据xx区房管中心确认的被告已经获得的征收补偿利益，确认被告应当给付原告拆迁补偿款186880元以及202x年x月至202x年x月的临时安置费75600元。被告选择的xx号两居室一套既未交付使用、亦未办理权属登记，法院现无法确认该房屋归原告所有。

【基本案情】

张xx向法院提出诉讼请求：1、请求依法确认夏x与北京市xx区房屋经营管理中心签订的《北京市xx区xx棚户区改造项目定向安置房产权调换补偿协议》项下关于北京市xx区xx号中19平方米房屋的征收补偿利益归原告所有；2、请求判令被告夏x依法返还上述补偿利益；

事实和理由：张xx在北京市xx区xx号拥有19平方米的房屋及小院一处。该房屋系原告张xx与被告夏x、陈x于199x年x月x日签订《房屋转让书》购得，原告向两被告支付购房款6500元，原告因此取得该房屋的使用权和所有权，并长期居住于此。201x年，xx区xx棚户区改造项目房屋搬迁工作开始，原告所购房屋位于搬迁范围内，原告所有的房屋已经两被告于201x年x月x日签订了《xx棚户区改造项目定向安置房产权调换补偿协议》。原告认为，原告与被告签订的《房屋转让书》系合法有效的协议，原告已按协议约定向两被告支付的购房款，所购房屋应属于原告所有，被告未经原告同意签订拆迁协议所取得拆迁利益应归原告所有，故向法院提起诉讼。

被告辩称：一、双方于199x年x月x日签订《房屋转让书》，在此期间，原告未向我方要求履行《房屋转让书》，涉案房屋登记确权在我的名下，故我仍是被拆迁房屋的产权人。二、原告陈述涉案房屋及小院归其所有与客观事实不符，《房屋转让书》中标的物是我方于198x年在院落里私自建设的房屋，所占用土地的性质为国有土地，该房屋无法进行确权登记、不受法律保护不能进行转让或买卖。三、根据法律法规的规定及《xx棚户区改造项目定向安置房产权调换补偿协议》，我被认定为被搬迁人，故涉案房屋的征收补偿利益应当归我方所有。四、我方未将《建筑施工批准证》及《建筑位置平面图》原件交给原告，原告所述不属实。综上所述，不同意田中花的全部诉讼请求。

xx区房管中心述称：原告与被告之间关于《房屋转让书》效力及履行情况与xx区房管中心无关，xx区房管中心的职责仅是根据房屋产权证书或相关权属证明记载的产权人确定适格被搬迁人并开展搬迁安置补偿工作，不应作为本案诉讼主体。位于xx区xx号的被搬迁房屋（以下简称案涉房屋）虽因历史原因无法办理产权证，但该房屋翻建的相关建筑中的《建筑施工申请表》记载：产权属于被告本人所有。被告同时向房管中心提交户口本复印件，证明其住址位于案涉房屋所在地，即xx区x号，xx区房管中心考察了被告夏x提交的各类证明材料，xx区房管中心认定夏x是案涉房屋的产权人符合政策要求及法律规定，与之签订《xx棚户区改造项目定向安置房产权调换补偿协议》无任何问题，该过程并无任何问题，该产权调换补偿协议合法有效，根据xx搬迁政策及合同相对性原理，原告要求房管中心向其交付案涉房屋的搬迁补偿利益没有任何合同依据和法律依据。

【法院审理查明】

199x年x月x日，被告（转让人）与原告（被转让人）签订《房屋转让书》约定：房主被告将xx号十九平方米一间及小院（以下简称涉案房屋）使用权与所有权转让给原告作为永久性赠与。注：建筑施工批准书及建筑房屋平面图各一份给原告，最后有转让人被告，被转让人原告签字，以及两名鉴证人签字。落款日期为同日的收款证明显示今收到原告交来现金人民币6500元，收款人：被告，交款人：原告。《建筑施工批准证》显示：被告，您在xx号处申请建筑事宜，经研究同意，请按下列批准项目施工。建筑项目：新建，建筑面积19平方米，间数一间，备注：请按批示施工，批准时间198x年x月x日，有北京市x区xx镇办事处建筑核许章。《建筑位置平面图》显示，批准意见：根据本人申请及居委会意见，同意新建房1间建筑面积19平方米，198x年x月x日，有北京市xx区xx镇办事处建筑核许章。

原告及被告均认可签订《房屋转让书》后，原告给付被告购房款6500元，被告将涉案房屋交付原告使用直至201x年征收部门收走房屋。

201x年x月x日，xx区房管中心（搬迁人、甲方）与被告（被搬迁人、乙方）签订了《xx棚户区改造项目定向安置房产权调换补偿协议》（以下简称补偿协议），约定乙方同意自愿搬迁并选择定向安置房产权调换方式进行补偿，甲、乙双方经协商，达成如下协议：被搬迁房屋地址为xx区xx号，乙方拥有可获搬迁补偿的私产，有证房屋建筑面积19平方米。被搬迁房屋补偿面积：19平方米，奖励面积11.4平方米。评估价款、奖励费及补助费总额626875元；临时安置费，乙方自行解决临时安置用房，甲方根据乙方所选定安置房数量、居室类型按照一居室3000元／套／月、两居室4200元／套／月的标准给予乙方临时安置费。乙方应安置建筑面积43.7平方米；置换建筑面积53.7平方米；最大户型调节面积21.11平方米。乙方在甲方提供的可选房源户型范围内，选购不超过建筑面积74.81平方米一套或多套定向安置房。落款日期为201x年x月x日的选房确认单显示被搬迁人被告项目为二居室，xx号房屋，建筑面积70.65㎡，平均单价为6584.5元／㎡，总购房款465195元。

202x年x月x日，xx区房管中心出具情况说明，内容是补偿协议中拆迁补偿款共计626875元，被搬迁人被告于201x年x月x日办理选房手续，并选购xx号两居室一套，建筑面积70.65平方米，总购房款为465195元，结算金额为186880元（186880元=拆迁补偿款626875元-总购房款465195元，其中包含201x年x月至202x年x月的临时安置费25200元）。因该套安置房屋为期房，暂未办理新房入住及产权证相关手续，预计202x年x底交付使用（办理入住手续以实际交付时间为准）。临时安置费发放从201x年x月至202x年x月，共计100800元。被搬迁人被告夏x于201x年x月x日交付被搬迁房屋，房屋地址为xx区xx号，被搬迁房屋暂未拆除。原告明确诉讼请求为确认位于xx号房屋以及拆迁补偿款与总购房款的结算金额186880元、202x年x月至202x年x月的临时安置费75600元归其所有。

【法院判决结果】

一、北京市xx区房屋经营管理中心与被告夏x签订的《xx棚户区改造项目定向安置房产权调换补偿协议》中被告夏x的权利、义务由原告行使；

二、被告夏x于本判决生效之日起十日内给付原告拆迁补偿款186880元、202x年x月至202x年x月的临时安置费75600元；

三、驳回原告的其他诉讼请求。

【王辉律师解析】

拆迁房产王辉律师认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告与原告于199x年x月x日签订的《房屋转让书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。虽被告是涉案房屋的登记权利人，但被告已经在199x年x月x日将涉案房屋出售给原告，原告支付了相应购房款并使用涉案房屋长达二十余年、直至征收。虽然涉案房屋未登记在原告名下，双方签署《房屋转让书》并在多年以来积极履行合同义务的行为表明王会、刘玉忠认可将涉案房屋的相关权利义务均转移给原告享有。被告再基于涉案房屋的搬迁事宜与xx区房管中心签署的补偿协议获得安置利益，违反了《房屋转让书》的约定以及诚实信用原则。原告要求确认被告与xx区房管理中心于201x年x月x日签订的补偿协议项下关于涉案房屋的征收补偿利益归其所有以及要求被告返还补偿利益的诉讼请求于法有据。被告提出原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，被告与xx区房管理中心签订的补偿协议，原告次年提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。因此，法院根据xx区房管中心及被告签订的补偿协议内容，法院确认该补偿协议项下被告的权利义务由原告行使。法院根据xx区房管中心确认的被告已经获得的征收补偿利益，确认被告应当给付原告拆迁补偿款186880元以及202x年x月至202x年x月的临时安置费75600元。被告选择的xx号两居室一套既未交付使用、亦未办理权属登记，法院现无法确认该房屋归原告所有。

签订房屋转让协议但未办理过户手续,房屋拆迁所得拆迁利益归谁所有

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