对拆迁范围内具有居住与经营双重功能的房屋的性质认定及赔偿标准_国内楼市_资讯

【裁判主旨】

根据《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（国办发明电〔2003〕42号）规定：“对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋,应依据现行有关法律法规补办手续。”涉案房屋最早建设于1978年，当事人自1980年就在该房屋内居住并从事经营，2008年取得个体工商户营业执照。涉案房屋虽没有登记为营业用房，且没有按照相关法律规定补办手续，但不能否认该房屋实际上具有居住与经营双重功能。考虑到当事人并无其他工作和稳定收入来源，其长期利用该房屋的一部分从事经营，以维持生活。故法院本着实事求是的原则，认定案涉房屋为居住、经营混合用途，并无不当。

鉴于涉案房屋已被拆除，现在难以划分实际用于居住和经营的具体面积，对涉案房屋价值亦难以准确评估。法院参照当时的拆迁补偿标准，同时结合现在同地段类似住宅及经营用房市场价格，同时考虑该房屋的结构、成新、实际用途等具体情况，综合酌定赔偿数额。

【裁判摘要】

中华人民共和国最高人民法院

行政裁定书

（2017）最高法行赔申162号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）邢玫瑰，女，汉族，1963年7月3日出生，住安徽省马鞍山市金家庄区。

再审申请人（一审被告、二审上诉人）马鞍山市花山区人民政府，住所地安徽省马鞍山花山区市霍里街道秀山大道166号。

邢玫瑰因诉马鞍山市花山区人民政府（以下简称花山区政府）房屋拆迁行政赔偿一案，不服安徽省高级人民法院作出的（2016）皖行赔终72号行政赔偿判决，向本院提出再审申请。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

邢玫瑰向本院申请再审称:一、二审将涉案房屋认定为混合用途，没有法律和事实依据，应该依法在未被拆除前，让再审申请人办理有关手续。二、按照4800元每平方米赔偿缺乏证据证明，应按照周边小区8600元每平方米赔偿。三、判决25680元装修损失，适用法律错误，涉案房屋还有40平米隔断层未纳入测绘图，请求赔偿五万元。四、1540.8元每月临时安置费，适用法律错误，过渡费产生在签订协议之后，双方至今未达成协议，判决安置费没有法律依据。五、营业损失应参照《中华人民共和国国家赔偿法》第36条规定，按照社保缴费基数赔偿。六、物品损失酌定赔偿36665元不合法，再审被申请人既没公证保全，又没制作现场笔录，导致再审申请人只能提供物品损失的部分证据。请求：一、改判认定涉案房屋性质为营业用房；二、改判房屋赔偿金额为8600元每平方米；三、改判装修损失为50000元；四、撤销1540.8元每月临时安置费；五、撤销二审第三项4500元营业损失，改判为营业损失按照社保缴费基数赔偿，合计284937元；六、改判物品损失为125608元；七、赔偿75平方米仓库与车库内的设施损失20000元；八、再审被申请人承担所有诉讼费用。

花山区政府向本院申请再审称:一、邢玫瑰在一审诉讼请求中没有主张租房损失，二审法院判决赔偿租房损失，属适用法律错误。二、停业损失属于间接损失，不符合《中华人民共和国国家赔偿法》第二十六条规定的直接损失，不应赔偿。三、判决房屋损失61.6320万元和装修损失2.5680万元没有事实和法律依据。四、判决物品损失36665元没有证据。请求：一、撤销安徽省高级人民法院作出的（2016）皖行赔终72号行政赔偿判决；二、依法改判；三、再审被申请人承担一、二审诉讼费用。

本院认为：结合本案原审裁判文书和再审申请书，本案的核心问题主要有以下五个：

（一）关于房屋性质问题。邢玫瑰认为，根据《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（国办发明电〔2003〕42号）规定：“对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋,应依据现行有关法律法规补办手续。”据此，请求认定涉案房屋为营业用房。花山区政府认为房屋性质应当根据土地规划时注明的用途来界定，涉案房屋应认定为居住用房。本院认为，涉案房屋最早建设于1978年，邢玫瑰自1980年就在该房屋内居住并从事裁缝经营，2008年取得个体工商户营业执照。涉案房屋虽没有登记为营业用房，且没有按照相关法律规定补办手续，但不能否认该房屋实际上具有居住与经营双重功能。考虑到邢玫瑰系残疾人，并无其他工作和稳定收入来源，其长期利用该房屋的一部分从事经营，以维持生活，马鞍山市人民政府为保障残疾人利益，亦长期扶持其经营发展，故二审法院本着实事求是的原则，认定案涉房屋为居住、经营混合用途，并无不当。

（二）关于房屋赔偿数额问题。鉴于涉案房屋已被拆除，现在难以划分实际用于居住和经营的具体面积，对涉案房屋价值亦难以准确评估。二审法院参照当时的拆迁补偿标准，同时结合现在马鞍山市同地段类似住宅及经营用房市场价格，同时考虑该房屋的结构、成新、实际用途等具体情况，综合酌定为4800元每平方米，即邢玫瑰被拆房屋赔偿金额为616320元（4800×128.4）。装修费用按照每平方米200元，赔偿金额为25680元，并无不当。

（三）关于停产停业损失问题。邢玫瑰主张应根据《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第六项之规定按照社保缴费基数赔偿营业损失。花山区政府主张停业损失属于间接损失，且邢玫瑰没有提供经营相关的证据，故该项赔偿没有事实依据。本院认为，邢玫瑰虽未能提供房屋权属证明及有效的税务登记证等，但案涉房屋确有部分用来经营。在房屋违法拆迁导致的赔偿类案件中，直接损失应当包括涉案房屋本应获得的补偿金额，故花山区政府主张停业损失属于间接损失，没有法律依据，二审法院酌定花山区政府赔偿停业损失4500元，并无不当。

（四）关于租房损失问题。花山区政府认为邢玫瑰在一审诉讼请求中没有主张租房损失，二审法院不应判决赔偿租房损失。本院认为，邢玫瑰在一审诉请中主张的过渡费赔偿即包含了租房损失，其涉案房屋被违法强拆后，花山区政府并未为其提供临时住房，必然导致其另行觅房居住，由此发生的费用，花山区政府依法应予赔偿。

（五）关于被拆房屋内物品损失问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条第二款的规定，在行政赔偿案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。本案中，花山区政府并未提供有邢玫瑰签字认可或者公证机关依法公证的物品清单，亦未提供证明相关物品价值的证据。原审法院根据邢玫瑰提供的物品清单，现能够返还原物的，判令由花山区政府予以返还；无法返还原物的，根据邢玫瑰的主张，结合相关物品折旧情况、市场价值等因素，酌定赔偿36665元并无不当。

综上，邢玫瑰与花山区政府的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第一百零一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

驳回再审申请人邢玫瑰与马鞍山市花山区人民政府的再审申请。

审判长阎巍

审判员刘雪梅

审判员梅芳

二〇一七年十二月二十八日

法官助理卢琨琨

书记员冯琦洺

对拆迁范围内具有居住与经营双重功能的房屋的性质认定及赔偿标准

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