【法拍房知识】法拍房执行回转的概率大吗?

      法拍房执行回转的概率大吗?

　　不大。

　　首先要搞清楚什么是执行回转?

　　执行回转又称再执行，是指在案件执行期间或之后，撤销或变更执行所依据的法律文书，由执行机关对已经执行的财产重新采取执行措施，并恢复到执行程序开始之前的救济制度。所以也称之为“铁律”，即由原被执行人的财产或权利通过执行本公法行为而形成的“褶皱”通过执行轮换而被熨平。也就是说，执行逆转的内容必须是将原执行依据通过执行程序确定的债权人所获得的利益返还原债务人，或者更准确地说，是恢复原债务人因执行程序而丧失的利益。

　　关于执行回转的法律规定可以参考如下法条：

　　《中华人民共和国民事诉讼法》(2012年修订)

　　第二百二十三条：被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。采取前款措施，人民法院应当作出裁定。

　　《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》(法释〔2015〕5号)

　　第四百六十七条：一方当事人不履行或者不完全履行在执行中双方自愿达成的和解协议，对方当事人申请执行原生效法律文书的，人民法院应当恢复执行，但和解协议已履行的部分应当扣除。和解协议已经履行完毕的，人民法院不予恢复执行。

　　《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》(法释〔1998〕15号)

　　在执行中或执行完毕后，据以执行的法律文书被人民法院或其他有关机关撤销或变更的，原执行机构应当依照民事诉讼法第二百一十四条的规定，依当事人申请或依职权，按照新的生效法律文书，作出执行回转的裁定，责令原申请执行人返还已取得的财产及其孳息。拒不返还的，强制执行。执行回转应重新立案，适用执行程序的有关规定。

　　如果法拍房执行回转那么需要注意哪些风险?

　　注意以下类型的风险。如果风险过大，建议慎重决定是否参加竞买:

　　一是难以确定房屋权属证书的处理方式

　　由于开发商在房地产开发中需要获得政府规划、房建、土地等主管部门的相应批准文件，法院在执行相关案件时很难提供准确及时的办理房地产许可的信息，因此会导致拍卖行权属证书的办理出现问题。

　　第二，房子质量没有保证

　　因为法院委托拍卖机构拍卖时，通常只是简单描述明显的瑕疵，不会反映房屋其他隐藏或暂时看不见的质量问题。因此，即使进行现场勘察，也会存在相应的质量缺陷风险。

　　三、法律规定的实施

　　《民事诉讼法》规定“执行完毕后，被执行的判决、裁定等法律文书确有错误，被人民法院撤销的，人民法院应当对已经执行的财产作出裁定，并责令取得财产的人返还;拒不退回的，强制执行。”这个规定就是我们所说的执行反转。法院误判后，可以按此规定执行。

　　第四，买房的成本风险

　　这通常包括两个方面。

　　（一），拍卖房产不接受贷款，竞买人必须一次性付清。

　　（二），实际购买成本加拍卖佣金可能高于同户型同面积。与市场上一般的二手房交易不同，拍卖行在交易过程中涉及到两个重要的费用，一个是拍卖保证金，另一个是拍卖完成后需要支付给拍卖公司的佣金。

　　第五，.实际居民拒绝搬出房子

　　如果房屋有承租人或者存在恶意买卖一房两房的情况，可能会发生实际占有人在拍卖后拒绝搬走，从而引发新的诉讼。

　　司法拍卖与“执行回转”

　　法院判决原申请遗嘱执行人应当将取得的财产返还原遗嘱执行人，但是财产已经被第三人取得怎么办?

　　执行回转时，被执行的标的物为特殊物的，应当返还原物。原物不能返还的，经双方同意，可以折价补偿。

　　如果执行财产已经被第三人合法取得(如司法拍卖合法有效的竞买所得)，属于原财产不能返还的情形。

　　引用中国政法大学隋教授的话说:“得到财产的人”是得到拍卖价格的人，而不是中标者。也就是说，进行轮换的对象只能是获得拍卖款的人，永远不能是中标的人。案外人是支付对价的买受人，不受具体案件管辖。

　　因此，在执行回转的情况下，应根据最高人民法院《关于人民法院执行若干问题的规定(试行)》第一百零九条、第一百一十一条的规定，责令申请人返还拍卖所得的赔偿金及其孳息。申请人拒绝返还的，强制执行，不能再要求买受人返还通过拍卖取得的财产。原权利人作为受害方，应当提起国家赔偿诉讼。国家赔偿应当适用于原权利人的利益，实行错误赔偿的法律规定是我国《国家赔偿法》第二条、第三十一条，以及《最高人民法院关于民事行政诉讼司法赔偿若干问题的解释》中的有关规定。

　　总而言之:

　　拍卖行的竞买人不是执行回转程序的当事人，也不是有返还义务的所谓“财产所有人”。取得的财产合法有效，不受循环执行的影响;

　　有返还义务的是原申请的执行人;

　　原申请的执行人应先交回原件。原件不能返还的，经双方同意可以折价赔偿。双方不能就折价赔偿达成协议的，人民法院应当终止执行程序。申请执行人(原执行人)可以单独起诉。

　　法拍房一般都是法院查封的房产，可能会涉及各种各样的问题，这里建议您在购买时一定要调查好房源信息。当然房源信息调查起来比较复杂，如果您没有太多的时间去调查可以去找一个专业的法拍中介，这样会节省您很多时间也会更稳妥的买到背景简单的房子。