实务问题‍‍‍‍

一直以来，法拍房因其低于同类商品房的价格优势，受到不少购房人士的青睐。但是，法拍房的所有权转移时间到底是以法院裁定生效时间、拍卖成交时间还是办理过户时间为准？

相关规定

1.《中华人民共和国民法典》

第二百二十九条 因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》

第七条 人民法院、仲裁机构在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为民法典第二百二十九条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁机构的法律文书。

3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第四百九十一条 拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。

4.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

第二十六条 不动产、动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。

5.《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》

第二十二条 网络司法拍卖成交的，由网络司法拍卖平台以买受人的真实身份自动生成确认书并公示。拍卖财产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。

律师评议

1. 法拍房所有权转移时间并非房产过户登记的时间。对于正常房屋买卖来说，购房人取得房屋所有权的时间为办理完产权登记的时间。但“法拍房”的所有权转移时间有所不同。这是因为法拍房的所有权转移属于法律上的“非基于法律行为的物权变动”情形，故不以产权登记时间作为法拍房的所有权获得的时间。

2. 法拍房所有权转移时间也并非拍卖成交时间。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第22条规定：“网络司法拍卖成交的，由网络司法拍卖平台以买受人的真实身份自动生成确认书并公示。拍卖财产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。”可见拍卖成交时法拍房的所有权尚未转移，买受人获得所有权以法院出具的裁定为准。

3. 法拍房所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。如上所述，法院的拍卖成交裁定送达买受人时，法拍房的所有权才转移至买受人。如果法拍房的原所有权人拒不按照法院裁定配合将房产交付并转移登记至买受人，那么原所有权人须向法拍房买受人支付占有使用费、物业费等，该费用自拍卖成交裁定送达之日计算至原所有权人将房屋腾退交付给买受人之日。

典型案例

案件事实：

2021年8月24日，网络竞价成交确认书显示，处置单位为海淀法院，标的名称为北京市丰台区丰葆路98号院二区4号楼-2层至3层101（427.16㎡），网络拍卖竞价结果为经公开竞价，竞买人中德公司在京东网拍平台以最高价竞得涉案房屋，拍卖标的最终成交以海淀法院出具的法院裁定为准。

2021年9月9日，海淀法院出具执行裁定书，载明通过网络询价进行评估并在京东司法拍卖平台拍卖被执行人韩庆荣所有的涉案房屋，2021年8月24日，买受人中德公司以26077805元的最高价竞得，裁定如下：一、涉案房屋的所有权转移登记至买受人中德公司名下所有，涉案房屋的所有权自本裁定送达买受人中德公司时起转移；二、买受人中德公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。中德公司于2021年9月16日起收到该执行裁定。

经法院催告，韩庆荣于2022年7月26日才将涉案房屋腾退交付至中德公司。另查，2021年10月18日，中德公司因涉案房屋向北京中海物业管理有限公司缴纳2022年1月1日至2022年12月31日期间的物业管理费25014.48元、一个月生活垃圾清运费30元。中德公司向一审法院起诉请求判令韩庆荣：1.支付房屋占有使用费，自2021年9月10日开始计算至实际交付之日，按照每月8万元计算；2.支付占有使用房屋期间的物业管理费、生活垃圾清运费。

法院判决：

中德公司于2021年9月16日收到海淀法院执行裁定书，裁定将涉案房屋的所有权转移登记至买受人中德公司名下所有，涉案房屋所有权自该裁定送达买受人中德公司时起转移，故涉案房屋的所有权自2021年9月16日起移转至中德公司名下。因涉案房屋于2022年7月26日腾退至中德公司，中德公司有权要求韩庆荣支付自2021年9月16日起至2022年7月26日期间的房屋占有使用费。双方当事人就房屋现状的租金标准均未申请鉴定，一审法院综合当事人主张的金额、房屋位置、面积及周边房屋租金情况，酌定租金为每月80000元，并无不当。韩庆荣实际占用房屋期间的物业费、生活垃圾清运费理亦应由其自行承担，故韩庆荣应当向中德公司支付自2022年1月1日至2022年7月26日期间的物业费共计16268元，生活垃圾清运费30元。

作者往期文章摘选