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长租公寓新型租赁模式的出现、居住权新型法律制度写进《民法典》、特殊房屋处置模式创新、租购并举住房制度改革……房屋租赁新模式的出现及相关制度规章的确立，对房屋租赁纠纷法律服务的专业化提出了更高要求。
在各类房屋租赁矛盾与纠纷面前，如何运用法律智慧来守护公平？为了探求这一问题的答案，作者在工作中研究了大量房屋租赁合同纠纷案例，通过知识梳理、经验总结、观点归纳、裁判规则钻研，结合自己的见解，遂成《房屋租赁合同纠纷疑难案例解析》一书。
作为一本房屋租赁纠纷预防工具书和纠纷解决参考书，本书从房屋租赁合同纠纷的争议焦点入手，通过类型化的归纳总结，对48个案例的法官裁判思路和裁判规则进行了系统梳理与深度解析，并提出风险防控建议，既可作为法律实务工作者的工具书，也可为广大读者提供借鉴和参考。
作 者 简 介
秦文涛· 编著
秦文涛，现为北京市京师（深圳）律师事务所执业律师、刑事法律业务中心委员。广东省律师协会建筑工程法律专业委员会委员、深圳市律师协会建设工程法律专业委员会委员，深圳市律师协会青年律师研修班（并购方向）成员、深圳市化解和代理涉法涉诉信访案律师库成员、最高人民法院第一巡回法庭志愿律师、深圳市人民检察院志愿律师。深耕于建设工程、房地产、公司纠纷处理及企业合规建设等领域，具有十余年上市公司和房地产企业法律服务经验。
本 书 特 点
· 案例主旨鲜明：以高度浓缩的裁判要旨作为标题，案例主旨一目了然
· 洞悉价值取向：依据《民法典》内容，对相关规定内容的先后调整进行对比评析，说明法律价值取向
· 内容与时俱进：对长租公寓新型租赁模式、居住权新型法律关系、特殊产权房屋处置模式创新等都有讲解，涵盖管辖纠纷、合同效力纠纷、合同租期纠纷、租金调整纠纷、转租纠纷、违约金纠纷、承租人优先权纠纷、居住权纠纷、房屋拆迁补偿纠纷、合同解除纠纷、长租公寓纠纷、以租代售纠纷、特殊产权房屋纠纷等十余种纠纷类型
· 关注政策变化：引导读者关注国家政策及部门规章变化、洞察特殊产权房屋未来发展方向
居住权特点与案例解析
作为用益物权的“居住权”，不等于“有权居住”。《民法典》规定的居住权具有以下三个特点：其一，居住权为物权，不同于基于家庭关系等产生的居住他人住宅的权利；其二，居住权为他物权，而共有为自物权，共有人虽有权居住，但非居住权人；其三，居住权为用益物权，不同于租赁、借用等具有类似内容的合同债权。
【案例16】成年子女未与享有房屋所有权的父母签订书面居住权协议，不享有居住权
———高某１与王某某等居住权纠纷案
【裁判要旨】
设立居住权，当事人应当签订书面合同，就居住权的事宜进行明确约定。居住权的设立方式主要有两种，即签订居住权合同或以遗嘱方式设立，且居住权自登记时设立。父母为几处房屋的所有权人，子女并未就几处房屋与父母签订书面的居住权协议。子女作为成年人，要求确认对房屋享有居住权，无权利基础，亦不符合居住权的法律规定。
【案号】
（2021）京0117民初2477号
（2021）京03民终12983号
【案情简介】
高某２与王某某原系夫妻关系，二人婚后生育一子高某１，一女高某３，均已结婚另过。２０１９年４月９日高某２、王某某经一审法院调解离婚。离婚时，双方未对夫妻共同财产予以处理。同年４月２６日王某某诉至一审法院，要求依法分割夫妻共同财产，一审法院作出（２０１９） 京０１１７民初６３５３号民事判决书，判决１３８号院北正房４间和南倒座４间归王某某所有，４０４号院北正房４间和南倒座４间归高某２所有，该判决书已经生效。高某１无其他住所，父母拒绝高某１同住，产生纠纷，高某１诉至法院，请求确认高某２在１３８号、４０４号南倒座房屋中有居住权。一审庭审中，当事人均认可未就１３８号、４０４号南倒座房屋签订过书面居住权协议。
【裁判结论】
一审法院认为，设立居住权，当事人应当签订书面合同，就居住权的事宜进行明确约定。高某１未与王某某、高某２签订书面的居住权协议。高某１作为成年人，要求确认对１３８号、４０４号南倒座房屋享有居住权，无权利基础，亦不符合居住权的法律规定，故本院对其诉讼请求不予支持。判决驳回高某１的诉讼请求。
高某１认为自己作为家庭成员共同出资在争议房屋处修建平房，房屋所有权判归父母， 房屋修建自己出资了， 理应享有居住权。不服一审判决， 提起上诉。
二审法院认为，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权的设立方式主要有两种，即签订居住权合同或以遗嘱方式设立，且居住权自向登记机构登记时设立。各方未就涉案房屋签订过居住权协议，故高某１作为成年人要求确认其对涉案房屋享有居住权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。高某１上诉主张其对涉案房屋存在出资建设行为故应享有居住权，其该项主张明显缺乏法律依据，本院难以支持。判决驳回上诉，维持原判。
【律师评析】
《民法典》第３６６条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”故设立居住权的方式之一是合同约定。《民法典》第３６７条规定，当事人应当采用书面形式订立居住权合同，即居住权合同为要式合同，不能是口头合同，也不能是单方承诺，需要通过订立书面居住权合同，明确双方当事人具体的权利义务。《民法典》第３６８条规定，设立居住权应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立，即居住权采用登记公示主义，登记是居住权成立的前提条件。第３６７条中的“应当采用书面形式”和第３６８条中的“应当向登记机构申请居住权登记”均属于强制性法律规范，书面形式和登记是居住权成立的两个必备要件，缺一不可。综上所述，本案中，高某１虽然作为家庭成员对建设房屋有出资，但并没有和作为房屋所有权人的父母签订过任何关于居住权方面的协议，也没有办理居住权登记，不满足居住权的成立条件。因此，法院驳回高某１的居住权诉讼请求。
家和万事兴，作为已经成年的家庭成员，应当处理好家庭事务，孝敬父母，关爱子女，相互理解、关心、包容，家庭和睦，居住权问题当然就迎刃而解了。如果不放心，就和房屋所有权人签份书面的居住权协议，还要去不动产登记中心办理居住权登记。
【法律依据】
《民法典》
第三百六十七条 设立居住权， 当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的条件和要求；
（四）居住权期限；
（五）解决争议的方法。
第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居
住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
