2022版广东高院审理房屋买卖合同纠纷案件指引第二十七条深圳不适用
华商周争锋律师
广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引的变化：
2017版第三十三：商品房出卖人以买受人没有缴纳公共维修基金、前期物业费等为由拒绝交付商品房的，不予支持。
2022版二十七：商品房买卖合同约定买受人未缴纳住宅专项维修资金时，出卖人有权拒绝交付房屋或者办理不动产转移登记的，该约定不属于民法典第四百九十七条规定的无效格式条款。人民法院应当依据民法典第四百九十六条的规定进行审查。出卖人未履行提示义务，或者未按照买受人的要求予以说明，买受人主张该条款不成为合同内容的，应予支持。
相对于旧指引2017版的第三十三条：
第一，明确本条买受人未缴纳住宅专项维修资金，出卖人有权拒绝交房，主要是这是2007建设部、财政部令第165号《住宅专项维修资金管理办法》第十三条的明确规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。” 开发商把政府主管部门部门规章的内容写进合同，法院不能直接认为损害了买受人的合法权利。
参见2022珠海市中级人民法院发布商品房买卖合同纠纷十大典型案例（二）的案例六。
但是，可以视为对买受人有重大影响的条款，要求出卖人履行了提示义务或按买受人要求说明，否则不成为合同的内容。实际上这样解释，也费劲。
需要说明的是，该条在深圳没有适用空间，依据深府规〔2020〕8号《深圳市物业专项维修资金管理规定》第八条，首期维修金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价的百分之二，在办理该物业项目不动产首次登记前一次性划入指定的维修资金专户。第十条规定，日常维修金是由业主自入住之日起，按月随缴纳物业管理费时一并缴纳，由业主大会或者物业服务企业按月存入维修资金专户。
第二，商品房出卖人以买受人没有缴纳前期物业费等为由拒绝交付商品房的，依据合同相对性，房屋买卖合同和物业服务合同是两个不同的法律关系，开发商让购房者履行物业合同的义务，显然是不合理地加重购房者的责任、限制购房者收房的权利，开发商合同中有此条款，直接认定属于民法典第四百九十七条规定的无效格式条款。司法实践对此各方没有争议，这个无需在裁判指引中明确。
附有关规定和典型案例
一、《民法典》
第四百九十六条 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
第四百九十七条 有下列情形之一的，该格式条款无效：
（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；
（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；
（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。
二、《住宅专项维修资金管理办法》
发文日期2007年12月04日
时效性现行有效
发文字号建设部、财政部令第165号
施行日期2008年02月01日
第十二条 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。
公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。
第十三条 未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。
三、珠海市中级人民法院发布商品房买卖合同纠纷十大典型案例（二）
发文机关珠海市中级人民法院
发文日期2022年08月15日
时效性现行有效
施行日期2022年08月15日
案例六 购房人在收房前不履行交纳住宅专项维修资金义务的，开发商可拒绝交付商品房——王某诉某房产公司商品房预售合同纠纷案
【案情简介】王某与某房产公司签订《商品房买卖合同》，约定在购房人未交纳完毕全部购房款、逾期付款违约金、住宅专项维修资金等款项情况下，开发商有权不交付商品房等内容。后王某依约支付全部购房款，但未交纳住宅专项维修资金，某房产公司因此拒绝交房，王某遂诉至法院请求判令某房产公司支付逾期交房违约金。
【法院裁判】《商品房买卖合同》明确约定购房人未交纳住宅专项维修资金，开发商有权不交房。《住宅专项维修资金管理办法》第十三条亦规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”王某作为购房人应当在办理收房手续前交纳住宅专项维修资金，否则某房产公司有权不予交房而无需承担逾期交房违约责任，故判决驳回王某的诉讼请求。
【指引意义】住宅专项维修资金的收取是为了保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，涉及小区全体业主的共有权利和公共利益。及时交纳住宅专项维修资金是业主的法定义务。购房人在取得商品房的所有权后即为业主，其在办理收房手续前应交纳住宅专项维修资金。
四、深圳住建2020《深圳市物业专项维修资金管理规定》政策解读
深圳市维修资金包括首期归集的专项维修资金（首期维修金）和日常收取的专项维修资金（日常维修金）。
一是首期维修金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价的百分之二，在办理该物业项目不动产首次登记前一次性划入指定的维修资金专户（第八条）。
二是日常维修金是由业主自入住之日起，按月随缴纳物业管理费时一并缴纳，由业主大会或者物业服务企业按月存入维修资金专户（第十条）；如业主大会决定依法自行管理的，应当将日常维修资金存入业主共有资金账户。其中，对于业主大会既未决定将日常维修金移交市管理机构统一管理，又未决定由业主大会自行管理的，明确规定应当按月移交至市管理机构统一管理，补充了《条例》第九十一条的相关规定（第十一条）。
五、2022天津市第二中级人民法院发布房屋买卖合同纠纷典型案例
案例二
开发商在交付房屋过程中受委托的物业公司附加预缴物业费等交房条件，导致房屋交付未能完成，应承担相应责任。
案情简介
李某与甲公司签订《商品房买卖合同》，合同约定了交房日期。后甲公司向李某寄送收楼确认书，并将房屋交接手续委托案外的物业公司代为办理。因物业公司提出应预付采暖费、物业费等相关费用后方可领取房屋钥匙，李某对此不认可，遂成讼。
法院经审理认为，李某与甲公司并未在《商品房买卖合同》中约定需交纳物业费等作为交付房屋的附加条件，交付房屋系甲公司应履行的合同义务，虽然办理交房手续是由物业公司具体实施，但逾期交房的违约责任应由甲公司承担，因案涉房屋已经实际交付，故判决甲公司按照合同约定标准向李某支付自约定交付房屋次日至实际收房之日的逾期交房违约金。
典型意义
从法律角度看，开发商交付房屋与物业公司收取物业费是两个完全不同的法律关系。该案中，前期物业公司以购房人拒交物业费等为由拒绝交房，违反了合同的相对性原则，侵犯了业主依据商品房买卖合同接收房屋的权利。若因此延迟交房，开发商作为交房义务主体，应承担相应的违约责任。
