亿泰房产、物业律师团

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益阳一住宅小区业主未经允许

在其房屋外墙上私自开设门窗

被该小区物业公司告上法院

近日

益阳市赫山区人民法院

审理了这么一起案件

现场图

案情简介

邓某是益阳一高档小区临街门面业主，为使其在门面内经营的茶馆好做生意，方便小区内居民来茶馆消费，邓某私自在面向小区的一堵墙开设了两扇门和四扇窗，小区物业公司发现后出面制止未果，便向法院提起了诉讼，请求法院判令业主封堵门窗洞口，恢复原状。

邓某则以其在自家房屋外墙上开设门窗不违法、物业公司无权过问等理由，拒不恢复原状。

法院判决

法院经审理后认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持”，故该物业公司基于物业管理职责有权以自己的名义提起诉讼。

同时，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十二条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。住房和城乡建设部颁发的《住宅室内装修装饰管理办法》第六条规定：“装修人从事住宅室内装二活动，未经批准不得有下列行为：（一）搭建建筑物、构筑物；（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；……”。

邓某在房屋南墙上开设二扇门及四扇窗的行为，已违反相关法律法规，对此应承担恢复原状的法律责任。于是，法院依法作出了限期整改、恢复原状的判决。

法官说法

住宅小区建筑物的外墙属于建筑物全体业主的共有部分，业主不得单独使用或占有外墙，不能在外墙设置物品或者加以利用，禁止对外墙擅自改变颜色、图案、改动等，业主也不得随意搭建、装置某种凸出设施设备，比如防盗窗、防晒棚等，以影响整栋建筑物的美观。

《住宅室内装饰装修管理办法》第六条规定,装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗。在本案中业主邓某在外墙私自开设门窗，就是对其他业主合法权益的侵犯。邓某作为小区的业主，应当遵守有关法律法规的规定及小区物业管理公约。小区物业公司根据物业管理条例及小区管理公约要求邓某限期整改、恢复原状是行使物业管理职责的体现，其举动应予支持和肯定。

另外，需要补充说明一点的是《住宅室内装饰装修管理办法》第六条规定不得非承重外墙上开设门、窗，在承重墙上未经批准不得开门窗是其必有之义，更不得蛮横拆除承重墙。  

来源：济南市物业管理行业协会

END

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作者简介

王占强

毕业于清华大学法学院，获法律硕士学位，取得A类法律职业资格证书，经济师，物业管理师。北京市住房和城乡建设委员会物业管理行业专家、北京市律师协会物业管理法律专业委员会委员、北京多元调解发展促进会调解员。已出版《物业管理典型案例评析及实战指导》，参与编写《教你如何做物业》、《教你如何当业主》，在《中国物业管理》、《城市开发》、《现代物业》、《住宅与房地产》等多专业杂志累计发表文章80余篇。

目　　录

章 建筑物及设施设备管理

1.行人在小区内摔伤，物业公司应赔偿吗？

刘某诉上海某物业公司健康权纠纷案............................ 2

2.大厦高空坠物致人死亡，物业公司应否担责？

深圳市某大厦高空坠物案................................................ 9

3.电梯事故致人重伤，物业公司和维保单位谁应担责？

盛某与上海某电梯有限公司、上海某物业发展有限公司生命权、
健康权、身体权纠纷案.............................................. 16

4.供热管线爆裂烫死人，物业公司应否担责？

北京市某物业公司、建设单位与供热单位因热力管线爆裂致人死亡引发事故责任案...................................... 24

5.物业公司如何有效开展有限空间作业？

北京市通州区某小区物业公司员工维修污水泵时中毒身亡，项目
经理被刑拘案.............................................................. 35

第二章 公共秩序及消防安全管理

6.物业公司有权制止小区内的“群租”吗？

上海市“群租”案.................................................. 42

7.什么样的“住改商”才是合法的？

武汉市某“住改商”案.................................................. 49

8.物业公司如何应对业主“私搭乱建”？

潘某与河南省某物业公司财产损害赔偿纠纷案......... 56

9.物业公司对入室盗窃负何种责任？

湖南省邵阳市某物业管理有限责任公司与周某、叶某物业服务合同纠纷案...................................................... 61

10.物业项目发生火灾，物业公司应否担责？

天津市某高层住宅发生火灾物业公司被判赔偿案..... 67

第三章 停车及装饰装修管理

11.小区内地面停车位及地下自行车车库能否出售？

上海市物权法案：上诉人宫某、上海某房地产公司商品房预售合同纠纷案.............................................. 74

12. 
物业公司未在小区停车场安装监控设施，业主汽车轮胎被扎破，物业公司应否承担责任？

上诉人张先生与被上诉人河南省信阳市某物业公司物业服务合同
纠纷案.......................................................................... 80

13.业主汽车在小区内受损，物业公司应赔偿吗？

赵某与北京某物业公司物业服务合同纠纷案............. 87

14.业主装修，能指定水泥、沙子等装修材料吗？

霍某等人强迫河南省平顶山市新华区某小区业主购买其装修材料和搬运服务构成强迫交易罪一案......... 92

15.物业公司如何做好装修管理？

赵某与上海某物业公司及其保安宋某健康权、身体权纠纷案............................................................................... 97

第四章 物业收费及财务管理

16.物业公司应如何应对拖欠或拒付物业费的“老赖”业主？

业主因欠物业费被拘留案........................................... 104

17.物业公司有权取得物业公共收益吗？

河南省洛阳市某小区业主委员会与物业公司公共收益归属纠纷
上诉案........................................................................ 110

18.业委会主任能支配小区停车费吗？

四川省攀枝花市首起业委会成员私吞公共收益犯职务侵占罪被判有期徒刑案、北京市某小区业委会主任利用物业公司账户侵吞停车费被判有期徒刑案....... 118

19.业主委员会有权向物业公司主张业主知情权吗？

成都市某小区业主委员会与某物业公司物业服务合同纠纷案........................................................................ 127

第五章 住宅专项维修资金

20.追缴专项维修资金适用诉讼时效吗？

上海市某大厦小区业主大会诉上海某实业总公司业主共有权
纠纷案........................................................................ 136

21.使用住宅专项维修资金必须经业主表决同意吗？

北京市某小区部分业主与物业公司维修资金申请使用纠纷案........................................................................ 142

22.未归集住宅专项维修资金的老旧小区发生大修怎么办？

谭某诉上海市长宁区某小区业主委员会建筑物区分所有权
纠纷案........................................................................ 147

23.物业公司可否转让住宅专项维修资金？

北京A物业公司与北京B物业管理有限公司物业服务合同
纠纷案........................................................................ 152

第六章 物业管理权交接及承接查验

24.开发商有权任意解聘前期物业服务企业吗？

某开发商与某物业公司物业服务合同纠纷案........... 158

25.物业公司如何应对业委会解聘决定？

广东省佛山市某小区业主委员会解聘物业公司纠纷上诉案............................................................................ 164

26.物业交接时如何处理原物业公司预收的物业费？

洛阳广厦城业物业管理有限公司与洛阳市极标物业管理有限公司、洛阳市华谷翠庭业主委员会物业管理纠纷案............................................................................ 170

27.物业公司如何做好项目接撤管？

湖北省武汉市某大厦业主委员会与湖北某物业管理有限责任公司、湖北某房地产开发有限责任公司物业交接纠纷案.................................................................... 176

第七章 客户关系管理与维护

28.物业经理将业主打伤，物业公司应当承担赔偿责任吗？

原告杨某诉被告牛某、物业公司人身损害赔偿纠纷案.................................................................................... 184

29.物业公司安装摄像装置是否侵犯了业主的隐私权？

谢某某诉上海某物业公司隐私权纠纷案................... 190

30.物业公司贬损业委会主任是否构成名誉权侵权？

业委会主任黄某诉上海某物业有限公司名誉权纠纷案.................................................................................... 196

31.物业公司如何保护其法人名誉权？

广东省业主李某与佛山市某物业公司名誉权纠纷上诉案................................................................................ 205

32.物业公司应如何处理与业主委员会的关系？

陕西省某物业公司为阻止业主成立业主委员会雇凶殴打业
主案............................................................................ 211

第八章 物业服务企业劳动关系管理

33.物业公司应当向签订保密及竞业禁止协议的员工支付经济补偿金吗？

田某与北京某物业管理有限公司劳动争议纠纷案.. 218

34.未缴纳工伤保险的职工发生工伤后怎么办？

重庆市某物业公司与陈某工伤保险待遇纠纷案....... 223

35.收物业费被打伤，能否认定为工伤？

广西南宁某物业公司与广西南宁市某局做出的工伤行政确认案.................................................................... 232

36.员工经常请病假，企业可以单方调岗吗？

梅某与山西某物业公司劳动争议案........................... 242

37.什么情况下辞退员工不用提前通知并无须支付经济补偿金？

北京某物业公司与卞某劳动争议纠纷案................... 245

第九章 物权纠纷及其他

38.物业管理区域应当如何划分？

黄某等25人诉成都市武侯区房管局划分物业管理区域行政
纠纷案........................................................................ 252

39.业主委员会可否要求开发商移交规划之外的物业用房？

某业委会与某房地产公司建筑物区分所有权纠纷案.................................................................................... 262

40. 
业主能否申请撤销业主委员会与物业公司之间签订的物业服务
合同？

上海市某小区7名业主与业委会、物业公司业主撤销权纠纷案........................................................................ 266

41.物业公司开拓市场提高竞争力都有什么招？

深圳市甲物业管理有限公司收购深圳市乙物业管理有限公司案.................................................................... 275

附录

北京市电梯日常维护保养合同......................................... 286

广州市电梯日常维护保养合同......................................... 293

广州市质量技术监督局制定广州市工商行政管理局监制.............................................................................................. 294

广州市电梯日常维护保养合同    295

显示部分信息

前　　言

“有一千个读者就有一千个哈姆雷特。”对哈姆雷特是如此，对物业管理又何尝不是。每个人心中大概都有一个自定义的物业管理。
我国现代意义上的物业管理走过了30年历程，它体现出的价值不容置疑。可以说，城市中的人现在已离不开物业管理，无论你是居住在家还是单位办公，没有物业管理是不可想象的。如果没有对二次供水设施的维护，高层住宅的你将无法正常使用自来水；如果没有对配电设施设备的维护，你也将无法正常使用照明，使用电器或者乘坐电梯；如果没有对物业区域的卫生清洁，你将只能生活、工作在垃圾遍地的环境中。物业管理已然成为现代人正常生活和工作不可或缺的要素。不仅如此，物业管理还贡献了大量的就业机会，目前从业人数已超过300万人；物业管理还促进了国民经济发展，目前我国物业管理行业创造的产值已超过2000亿元。此外，我国将培养更多的物业管理专业人才来壮大这个行业，包括北京林业大学、上海师范大学、内蒙古财经大学、四川师范大学、成都工业学院、山东工商学院、沈阳工程学院等在内的一大批院校都开设了物业管理专业。随着城市化进程的不断推进，建设主导期将逐步过渡到管理主导期，物业管理的地位和作用将更加凸显，可以预见物业管理将迎来更加广阔的天地。