甲公司为房地产开发企业，自主开发A项目，乙公司与甲公司签订了关于A项目内一栋商务公寓的定制意向协议，约定甲公司按乙方公司的设计与装修要求为乙公司定制公寓。在项目达到预售条件后，双方应另行签订房屋买卖合同。如果因政策或购买资格或不可抗力等因素使将来无法签订房屋买卖合同，则此合同作废，甲公司应归还乙公司款项。合同签订后，乙公司按合同约定向甲公司支付了3亿元的房屋定制意向金，甲公司提前收到了大笔的意向金很高兴，但收到的意向金是否要交税呢？公司财务人员有点拿不定主意，这么一大笔钱的税务处理应要慎重。关于这个问题，我们需要分税种进行分析，找到合理的税收法规依据才可下结论。房地产销售主要涉及的是增值税、企业所得税、土地增值税三大税种，那么我们应从这三大税种的规定条款来进行分析：国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告第十条规定：“一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。”由于项目尚未取得预售证，甲公司与乙公司仅签订了意向协议，甲公司收取的意向金类似诚意金性质，尚不属于正式的房屋销售/预售合同，所以未达成销售房地产项目的条件，并未发生纳税义务。此观点也可以从部分地方税务局的发文得到印证，如：山东省国税局在《全面推开营改增试点政策指引（六）》第四点“关于房地产开发企业预收款范围问题：“房地产开发企业取得的预收款包括定金、分期取得的预收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。诚意金、认筹金和订金不属于预收款。”目前大部分地方税务局基本认同此观点，即在未签订正式售房合同前收取的诚意金、意向金、订金等不需要预缴税款。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）文件第六条规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。甲公司收取定制意向金时，尚未取得预售许可证，尚无法签订正式的《房地产销售合同》或《房地产预售合同》，因此在签订正式售房合同前无须预缴企业所得税。《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”甲公司收取的定制意向金，此时尚未取得预售许可证，尚未发生转让房地产行为，还存在不确定性，收取的款项不应认定为预收款，因此不应预交土地增值税。《城市商品房预售管理办法》（建设部令第88号）第六条规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。结合案例的实际情况，甲公司项目尚未取得预售证，按规定还不能进行销售，双方签订的定制合同仅属意向合同，不属于正式的售房合同，不能判定已经发生了房产销售行为，虽然各税种规定条款描述有些差别，但基本的税收原则应是一致的，所以此时收取的意向金尚未发生纳税义务，暂不需要缴税。此时账务处理上应将其计入其他应付款，不应计入预收账款（合同负债），待未来项目取得预售证之后，双方签订正式的售房合同，意向金应转为预收款，此时应按规定预缴税款。需要注意的是，其他案例中还应结合实际的情况判断。如果项目已经取得预售证，达到了可以销售的条件，此时如果双方出于避税目的暂不签订正式售房合同，税务机关也可能认为实质已经发生了转让行为，为避免发生滞纳金或罚款的风险，此时建议应按规定预缴税款。【政策依据】
《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》
https://www.webtax.com.cn/articles/7698
《全面推开营改增试点政策指引（六）》
https://www.webtax.com.cn/articles/62309
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）
https://www.webtax.com.cn/articles/43484
《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）
https://www.webtax.com.cn/articles/173060
《城市商品房预售管理办法》（建设部令第88号）
https://www.webtax.com.cn/articles/100584
