NO623 一个房产板块发展潜力的决定性因素，竟然是这个？
一个房产板块的潜力，当然要靠自我奋斗，也要看面积。
上一篇文章《苏州工业园区中的一座孤岛》聊（HEI）了一下胜浦。
这篇文章继续聊胜浦。
就问你怕不怕。
整个金鸡湖街道的面积是45平方公里。去掉金鸡湖的湖域面积，还剩下36平方公里。去掉工业用地（7.6），再去掉苏州大道东两边的商务设施用地（1.6），还剩下差不多27平方公里的住宅区。
我们定义的住宅区，是包括学校、商场、医院、公园、体育场馆、图书馆等与居住强相关的设施。
工业园区，金鸡湖片区的住宅区，差不多是从2001开始建设，先是星港学区，星海学区，沿着现代大道一路向东，2005年以后，就到了玲珑湾板块、东湖大郡片区。2008年左右开始建设景城板块和二实小实小板块。
2010年左右白塘、中海国际社区。
2012年左右，东沙湖九龙仓。
2015年奥体板块开工。唐宁府、星公元、七里香都。
2018年上东区。2019年海和云庭。
2020年上东区PRO
2021年林溪雅苑、颐和玲珑。
至此，整个金鸡湖街道，所有的板块都已经填满了。剩下的都是零零星星的地块了。
工业园区成立29年来，建设的脚步就没有停过。金鸡湖街道作为核心区，也一直都有供地。
2022年，突然传出消息，湖西大片的工业用地，要整体搬迁。
可以想象，金鸡湖街道，30年时间从西到东把空地全都填满。回过头来看，湖西有点老了。
于是，再从西边开始，把土地翻起来，能拆的拆，不能拆的翻新。再建设一遍。这一轮下来，又要30年。
这个过程之所以能够持续30年，是基于36平方公里的建设用地面积。
再说与金鸡湖街道对标的吴中太湖新城。总面积25.9平方公里，住宅区面积约为18平方公里。
从2012年到2023年，吴中太新的住宅区，建设了一半还不到。按照这个速度，从东到西全部填满，也要30年时间。
到了2040年，又可以从最东边的永旺开始，把土地翻一遍。能拆的拆，不能拆的翻新。
吴江太湖新城，把江陵、松陵和八坼放在一起，总面积要超80平方公里了。
这个面积，五十年也填不满。
科技城从2003年提出概念，规划26平方公里。2019年平地一声雷，变成了太湖科学城的一部分。而太湖科学城的规划面积，是240平方公里。
向天再借500年。
以上区域，还有一个共同特点，工业用地不超过50%。
准确一点，工业用地比例还不到30%。
一个板块的理想状态，每年卖两块住宅用地。每年都有新房上市。每年都有开发商站台吹水。不停的制造热点。不断的刷新IP，购房者在买房的时候，能够第一时间想到这个板块。
以空间，换时间。
只有足够大的面积，才能持续的制造存在感。
历史人物，还是有大智慧的。
这种以空间换时间，也可以由两个或者两个以上的相邻板块，配合完成。
比如狮山和横塘。
比如高铁新城和元和。
而胜浦中心的住宅区，只有4.3平方公里。除此之外，全是工业用地。
4.3平方公里，没有闪转腾的空间。一年一块地，10年就卖光了。又不能把10年前盖的房子拿出来再拆一遍。
一个板块，一旦没有开发商盖新房，热度就没有了。很快就会被人遗忘。二手房市场就废了。
更何况，即使现在胜浦有3个新楼盘在售，也没有人去胜浦买二手房。
揽胜路以南的二手房，无人问津。
你如何保证，三年之后，揽胜路以北的二手房，会引起人们的关注？
胜浦中心住宅区，小也就算了。关键是，附近没有其他板块可以跟它配合。
离得最近的兄弟，以唐宁府为中心的胜浦西，也要4公里。
人家在跟金鸡湖打配合。怎么跟你一起玩呢。
全文完
更多精彩内容猛戳：
苏州板块分析：
房产人生观：
部分图片来自网络。如果有侵权，请联系作者删除。
本文章由头等房原创首发，未经作者同意，不得用于商业用途。转载转发，需注明来源出处。否则属于侵权行为，将承担法律责任。
