基本案情
2019年1月，A公司与B公司签订《房屋租赁合同》，承租B公司的单身宿舍与地产大厦两栋物业，并向其支付了履约保证金与租金。
为改造成酒店式公寓，A公司在承租后对房屋进行二次装修。在此过程中却发现，承租的两栋物业存在安全隐患。
随后，B公司委托第三方对两栋建筑进行结构检测及安全性鉴定，鉴定结论为：两栋物业现有主体结构安全性不满足按拟定方案重新装修改造要求。为此，双方签订《补充协议》，约定由A公司对承租物业进行加固处理，B公司则给予A公司自2019年3月1日至10月20日的免租期。
在后续的装修过程中，由于地产大厦的五层为加建面积，无房产证和产权登记，无法顺利办理相关凭证，A公司遂致函B公司，建议双方友好协商解除合同并退回A公司所有费用。
随后B公司向A公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，理由是A公司未支付2019年3月至2019年10月的房租。
因双方协商不成，A公司诉至法院，要求B公司返还履约保证金、首月租金和赔偿装饰工程设计费等。
法院审理
一、关于《房屋租赁合同》及《补充协议》的效力。
涉案租赁物包含两栋独立的建筑，《房屋租赁合同》及《补充协议》的效力应据此分开认定。
地产大厦现为五层，加建的第五层与原建筑物是一个不可分割的整体，未办理建设工程规划许可证，属于违法建筑，故《房屋租赁合同》及《补充协议》中关于地产大厦的相关约定无效。
且合同已载明地产大厦第五层加建的情况，约定“因五楼属加建，乙方知悉并同意接受此现状，并自行负责解决所有可能的许可、备案等经营问题”，被告B公司在合同签订时已披露真实信息，且出示了房屋所有权证原件，不存在欺诈行为。
原告A公司作为承租方，应对涉案租赁物的情况进行充分核实，其在明知地产大厦第五层加建未办理审批手续的情况下仍签订合同，应承担相应的风险。法院认定双方对于地产大厦相关合同约定无效均存在过错，对过错后果各承担50%责任。
而单身宿舍已办理建设工程规划许可证，属于合法建筑，因此相关合同约定合法有效。
二、《房屋租赁合同》及《补充协议》中有关单身宿舍的约定解除问题。
2019年11月21日，原告A公司向被告B公司发《函》，称涉案租赁物无法办理完整租赁凭证，导致无法办理二次装修施工许可证，要求解除合同及退还费用。
《房屋租赁合同》中明确约定由原告A公司“自行负责解决所有可能的许可、备案等经营问题”，因此原告A公司在《函》中所述解除合同理由不能成立，其提前解除合同，应承担违约责任。
被告B公司于2019年11月26日发出《解除房屋租赁合同通知书》，法院确定《房屋租赁合同》及《补充协议》中关于单身宿舍的相关约定解除。根据《补充协议》，原告A公司违约解除合同，需支付相关期间的租金及违约金。
综上，法院判决，双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》中关于地产大厦的合同约定无效，关于单身宿舍的合同约定于2019年11月27日解除。原告A公司应支付2019年4月1日至2019年11月27日期间单身宿舍租金及违约金，单身宿舍的装修设计费用由其自身承担；被告B公司应返还原告A公司关于地产大厦的履约保证金，并按50%比例承担原告A公司地产大厦装修设计费用的损失。
深圳观法律师团队
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