【以案释法】“一房东”解除房屋租赁合同,可否要求次承租人返还租赁物?

“一房东”“二房东”是房屋租赁合同纠纷可能涉及的主体，在“二房东”加入房屋租赁关系后，租赁关系更加复杂，如果“一房东”行使解除权，则有权要求次承租人返还租赁物。

本期【以案释法】聚焦“房屋租赁合同解除”的法律问题，提醒出租人与承租人积极履行租赁合同权利义务。

某公路局旧职教楼属于某公路局所有。2009年1月1日某公路局与高某签订《铺面出租合同》，约定由高某继续租赁上述职教楼一楼左侧第3、4间铺面，合同另约定租赁时间、租金、续租、退租等事宜。

高某承租上述房屋后一直将铺面用于经营药材和医疗门诊。

2011年11月20日，高某与第三人莫某签订《铺面转租协议书》，将上述房屋转租给莫某，但某公路局出具的租金等费用发票载明付款人仍为高某。

2012年5月26日，某公路局与蓝某签订《房屋租赁合同书》，约定所属职教楼一至六层（含高某所承租的两间铺面在内）整体出租给蓝某。

2013年6月30日，某公路局与高某签订的租赁合同到期，某公路局要求收回铺面，通知各承租户在7月10日前搬迁，但次承租人莫某不愿搬迁腾房。

某公路局遂诉至法院，要求高某赔偿损失45832元。经调查，蓝某与公路局约定的租金为前8年110万元，本案讼争的两间铺面外其余部分房屋已交付给蓝某。

法院审理认为租赁合同到期，实际占有人应返还租赁物，高某未经某公路局同意私自转租，应承担违约责任。遂判决莫某返还上述租赁物；高某应当从2013年7月1日起按每月1500元支付逾期腾房占有使用费。

本案系涉及转租的房屋租赁合同纠纷。某公路局与高某签订的《铺面出租合同》《铺面续租协议书》合法有效。

高某虽然未经某公路局同意而将铺面房屋转租给莫某，但转租时间长达一年半，某公路局从未提出过异议，所以推定某公路局应当知道转租的事实，故，转租合同有效。

《铺面出租合同》《铺面续租协议书》约定租赁期满合同终止后不再续租给高某，莫某作为房屋的实际占有人有义务腾空房屋给某公路局。高某未经某公路局同意擅自将租赁物转租给莫某，某公路局有权向高某主张因莫某逾期腾房所产生的违约责任。

房屋租赁合同与转租合同都是独立的合同，转租合同并不必然以租赁合同的存在为前提。房屋租赁合同与转租合同也并非主从合同关系，因“二房东”丧失租赁权，转租合同的租赁基础不复存在，故转租合同因房屋租赁合同的解除而终止。

如果出租人行使解除权，可以依据物权请求权要求承租人或次承租人返还租赁物。承租人存在违约情形的，可要求承租人承担违约责任。

《中华人民共和国民法典》

第七百一十六条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第七百一十七条 ：承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

第七百一十八条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。