判例解析|为抵债而签订房屋买卖合同属债的更改

本文来源于法学期刊《人民司法（案例）》2019年第32期。

原告：李玉和。被告：段如安。第三人：北京金色时光房地产经纪有限公司(以下简称金色时光公司)。

2015年6月10日，段如安与李玉和签订借款合同，约定段如安自李玉和处借款50万元，借款利息为月息5%，借款期限1个月，段如安将涉案房屋做抵押，到期不能归还借款，李玉和有权处理该房屋。2015年6月11日，李玉和在涉案房屋上设有抵押权。2015年6月至8月，段如安共自李玉和处借款15。万元。借款期限届满后，段如安未能偿还上述借款。2016年4月25日，李玉和将设立在涉案房屋上的抵押权注销。2016年4月28日，段如安、李玉和与金色时光公司(居间人)签订北京市存量房屋买卖合同，约定：段如安将涉案房屋出售给李玉和；房屋成交价格为91万元，家具家电等其他费用作价59万元；李玉和应于2016年4月28日支付全部房款；双方应在2016年5月15日之前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；段如安应当在2016年6月1日前将涉案房屋交付给李玉和；李玉和未能按合同约定期限届满之日起30日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：如因段如安的责任(包括但不限于不配合办理手续、未能提供合格文件等原因)，李玉和有权退房；李玉和退房的，段如安应当自退房通知送达之日起10日内退还李玉和全部已付款，并按照银行同期贷款利率的4倍给付利息；李玉和不退房，自李玉和应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，段如安按日计算向李玉和支付全部已付款万分之五的违约金，并于李玉和实际取得房屋所有权证书之日起10日内向李玉和支付。当日，段如安出具收条，载明其收到李玉和交来的涉案房屋购房款150万元。双方已办理网签。

庭审中，李玉和认为北京市存量房屋买卖合同是双方对150万元借款偿还方式的变更，不是对之前债务的担保。段如安认为双方签订北京市存量房屋买卖合同是抵押行为。

一审法院认为，段如安自李玉和处借款150万元，偿还期限届满后，段如安未能清偿。后段如安与李玉和达成协议，以段如安名下的涉案房屋作价150万元卖予李玉和，段如安亦书写收条载明收到房款150万元，双方一致确认房款150万元即为借款150万元。从上述过程看，段如安与李玉和之间存在民间借贷关系，债务履行期限届满后，为抵偿债务，段如安与李玉和签订屋买卖合同，约定将涉案房屋过户给李玉和，李玉和并未实际向段如安支付购房款，该行为属于债务履行方式的变更。参照北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第25条第2款的处理意见，李玉和要求继续履行房屋买卖合同并办理涉案房屋过户登记手续的诉讼请求，法院予以支持。综上，依照合同法第八条之规定，一审法院判决：李玉和与段如安继续履行双方于2016年4月28日签订的北京市存量房屋买卖合同；段如安于本判决生效之日起7日内协助李玉和办理房屋权属转移登记手续，将涉案房屋的所有权转移登记至李玉和名下。

该判决生效后，段如安不服，向法院申请再审，主张原判决认定段如安和李玉和于2016年4月28日签订北京市存量房屋买卖合同，约定将涉案房屋过户给李玉和，李玉和并未实际向段如安支付购房款，该行为属于债务履行方式变更，混淆了卖房还债和以房抵债的区别，将段如安卖房还债行为错误地认定为以房抵债，属于认定错误。

再审审查法院经审查认为段如安的再审申请理由不能成立，驳回了段如安的再审申请。

（一）本案案由的确定——房屋买卖抑或民间借贷

对于本案案由的确定，实践中存在争议。一种观点认为，本案为民间借贷纠纷，双方之间真实的法律关系为民间借贷，房屋买卖合同的签订只是为了给双方之间的债权债务关系提供担保，而非转移房屋所有权。根据民法总则第一百四十六条及最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(以下简称《民间借贷规定》)第24条的规定，房屋买卖合同是虚假意思表示的法律行为，借贷关系是隐藏的民事法律行为，故应按照真实的法律关系即民间借贷纠纷进行审理。

另一种观点认为，本案案由应定为房屋买卖合同纠纷，虽然双方曾存在借贷关系，但在债务到期后，因债务人无力以现金方式偿还债务，故双方协商变更了借款偿还方式，并在房屋中介的作用下签订房屋买卖合同。此为双方真实意思表示，应按照变更后的法律关系进行审理。

笔者赞同后一种观点，此案中不存在隐藏的担保行为。就《民间借贷规定》第24条，最高人民法院发言人将该条文规定的情形称为“民间借贷与买卖合同混合”。[2]在最高人民法院民一庭编著的《最高人民法院民间借贷司法解释理解与适用》中，作者将第24条称为让与担保。[3]但学界对此有不同声音，杨立新教授认为这种情形为特殊情形的让与担保，并根据其权利转移时点的特征而将其概括为“后让与担保”。[4]

笔者认为，无论将第24条定义为后让与担保还是让与担保，在民间借贷与买卖合同混合类案件中，适用上述条款的关键在于区分订立买卖合同是否有为民间借贷提供担保的真实意思，这一点是处理此类案件的关键所在。就本案而言，双方前后关系的变化以及房屋买卖合同的签订情况与第24条所调整的事实情况并不相符，表现在：首先，本案债权原本就享有担保物权保障，双方在签订借贷合同的同时为涉案房屋设定了抵押权，债权人可在借款期限届满后，债务人不能清偿时直接行使抵押权。双方将房屋抵押权注销，其后签订房屋买卖合同并办理网签备案，如果将此过程解释为为担保而签订，显然属于叠床架屋之举，不合常理。其次，从本案两份合同的签订时间来看，房屋买卖合同是在借款合同规定的借款期限届满后签订，亦不符合第24条规定的“签订民间借贷合同的同时签订买卖合同”的情形。最后，若将该条规定定为让与担保，则从该制度之构成要件来看，需将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人，并同时通过回购权等安排实现债权实现时所有权的回转，但本案中的房屋买卖合同既无回购权条款，也无房屋所有权的事先转移，故不符合让与担保的构成要件。因此，从当事人的真实意图、合同的签订时间及让与担保的构成要件等方面来看，本案均不符合第24条规定的情形，故不能适用第24条的规定。双方签订的房屋买卖合同中也不存在隐藏的担保的意思表示，自然无法适用民法总论第一百四十六条关于虚假意思表示的规定。

综上，该房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不存在违反法律规定的情形，双方之间亦不存在其他法律关系，故本案应定性为房屋买卖合同纠纷。

（二）本案合同是否成立一要物契约抑或诺成性合同

依据合同法原理，合同在双方当事人达成一致时即成立，除非法律对此有特殊要求。而就类似本案之情形，当前颇具有争议性的问题在于，此类合同是否为要物契约(实践性合同)，是否以房屋权利的移转作为合同成立的要件。

在最高人民法院的一则公报案例中，合议庭认为当事人在借款期限届满后签订的房屋买卖合同，实质是一种代物清偿协议，系实践性合同，应以现实的受领给付作为代物清偿合同的成立要件。[5]此后，有学者对此提出不同意见，认为我国法律并未将该种合同规定为实践性合同，若将该种合同定义为实践性合同，会损害债权人的利益，与鼓励交易的原则相悖，同时不恰当地削弱意思自治原则的效力，且根据司法实务中实践性合同向诺成性合同发展的趋势，宜将此种合同界定为诺成型合同。[6]在新近出版的论著中，最高人民法院民二庭的法官则认为，在我国只要当事人没有约定将物的交付作为以物抵债协议的成立要件，就应当认定代物清偿协议为诺成合同，自双方达成合意时成立。[7]

笔者认为，产生上述争议的问题在于，目前以物抵债、代物清偿、代物清偿协议这三者在实证法上无明确规定，司法实践中亦常混用，一定程度上导致了司法实践中的困难。若要统一规则，需要就概念进行统一界定。

在比较法上，代物清偿有其固定内涵，是在债的消灭的结果意义上使.用的，属于债的消灭原因之一，其本身就代表一定的法律效力和法律后果。[8]明确了代物清偿的独立法律意义，即可反推出代物清偿协议的法律性质，后者实际是双方当事人围绕代物清偿事宜所订立的协议，其与以物抵债协议基本相同，区别只在于对目的和方法的不同侧重，二者均应在合同的层面上予以理解与审查。

综上，笔者认为，在类似案件中，应当准确区分合同的订立行为与履行行为，区分以物抵债协议与代物清偿。前者本质为合同，并无要物才成立的特征。后者包含物的交付行为的内容，但其实质是通过物的交付实现债的消灭的目的，是以物抵债协议的履行行为，而非合同成立要件。

故本案中，作为以物抵债协议的房屋买卖合同已然成立。

（三）房屋买卖合同的效力——流押合同与虚假意思表示的界定

在社会生活中，本案之情形与流押、让与担保的情形较为类似，易被混淆而产生是否无效的争议。讨论中，有观点认为，本案之房屋买卖合同应为无效，理由如下：其一，我国物权法和合同法均规定流质契约无效，在民间借贷合同中双方的债权债务关系未清算时签订作为担保的房屋买卖协议，此时双方的债权债务尚未确定，若执行房屋买卖协议就会导致双方利益失衡，损失债务人及其他债权人利益；其二，根据民法总则第一百四十六条的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理。因此在民间借贷与买卖合同混合性案件中，当事人的真实意思为借贷，买卖合同为虚假的意思表示，因此应按照民间借贷法律关系审理，房屋买卖合同应为无效。

笔者认为，本案中作为以物抵债协议的房屋买卖合同应为有效：一方面，该以物抵债协议并不属于物权法及担保法所规定的流抵无效情形。物权法第一百八十六条及第二百一十一条均规定，抵押权人(质权人)不得在履行期限届满前与债务人约定不能履行债务时，抵押物(质物)直接归债权人所有。流抵无效情形是指，双方在签订合同时就约定若债务人不清偿债务时，担保债权人即当然取得担保物的所有权，而且不负担清算义务。法律对此进行禁止的意义在于，确保双方利益平衡，避免债权人利用强势地位签订不平等合同。本案中的以物抵债协议系双方在借贷合同期限届满后签订，此时双方的债权债务关系已经确定，双方对此进行清算后，以价值相当的房屋作为标的物抵顶借贷纠纷中的债务本息，利益不存在失衡问题。另一方面，本案不存在以房屋买卖合同之名而行担保民间借贷之实的情形，与《民间借贷规定》第24条规定的情形不同，故亦不存在通谋意思表示无效的情形。此问题前文已述，不再重复。

（四）原债权债务关系是否消灭

最高人民法院有法官指出，应当根据当事人是否有以新债消灭旧债的意思表示为区分标准，将以物抵债协议分为债的更改，即成立新债务，同时消灭旧债；或新债清偿，即成立新债，与旧债并存。[9]有观点认为，在新债清偿的法律关系下，新旧债同时存在，有关协议的履行问题，债权人的选择权应受到必要限制，一般应先行使新债务履行请求权，但在新债务履行期不履行，致使以物抵债协议的目的不能实现时，债权人有权请求债务人履行旧债。[10]

笔者认为，除非当事人有明确约定，否则以物抵债协议应构成债之更改，即旧债已经消灭，债务的清偿方式因双方协商一致，由债务人直接返还所欠款项，变为抵做购房款而受偿。本案中的旧债亦已经消灭，笔者的理由在于：首先，保留旧债不符合双方意愿。根据双方的房屋买卖合同，无法推断出双方协议保留旧债的意思表示，在后合同中未提及房屋买卖合同不能履行时应恢复履行民间借贷合同等内容。其次，认为债务未消灭而要求出卖人先转移房屋不合常理与市场交易惯例。房屋买卖合同的主要权利义务在于，一方交纳购房款，一方转移房屋所有权，市场交易中的合同履行顺序通常为交纳购房款在先，转移房屋所有权在后，只有买房人先履行支付购房款后，其才有权请求卖房人转移房屋所有权。以物抵债时，债权人若想依据房屋买卖合同请求债务人过户房屋，亦应如此，而认为债权人还保有旧债的请求权的观点，显然不符合这一惯例。再次，这一观点不能解释债务人出具购房款收条的行为。本案中，双方在签订房屋买卖合同后，债务人出具收条表明已收到债权人交来的购房款，该购房款的数额等于借贷合同中未偿还的债务，因此可以判断出双方已经对借贷合同中的债务进行了清算，且协商一致将该债务转化为购房款。据此，作为旧债务的民间借贷合同消灭，双方之间的权利义务关系转化为新债务的房屋买卖合同的法律关系。最后，保留旧债对债权人的利益保护没有现实必要性。双方在房屋买卖合同中对权利义务及违约责任进行了相应的约定，若债务人未如约履行房屋买卖合同，债权人可按照该合同的约定请求其承担约定或法定的违约责任，直至主张解除合同，返还购房款而实现与追回旧债权相似的效果，亦无需通过恢复旧债的方式保障债权人的利益。

根据上述论证，本案应为以物抵债协议中的债之更改的情形，双方在民间借贷合同届清偿期后对债权债务进行了清算，经协商一致终止债权债务关系，订立北京市存量房屋买卖合同，建立房屋买卖合同关系，将对账确认的借款本息转化为购房款。该房屋买卖合同并非为双方的借款合同提供的担保，不属于《民间借贷规定》第24条规定的担保方式，而是在债务人在清偿期届满后无法偿还债务的时候，双方协商通过将房屋转移给债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该种交易方式系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，亦不属于物权法第一百八十六条规定禁止的情形。尽管涉案合同的购房款来源于双方之前的借贷合同关系，但尊重当事人嗣后形成的变更法律关系的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的应有之意。因此，从尊重当事人的意思自治原则出发，应认定事后签订的房屋买卖合同为有效，一方请求按照房屋买卖合同请求履行过户手续的，应予支持。