参考文件:http://www.scgxhq.com/p/0/?StId=st_app_news_i_x637713741558115098
或者，在天府市民云->住在成都->政策文件，里面有关于四川省物业管理条例 的文件。
我也是开始看，由好多的地方不是很清楚明白，需要解决。
以下是摘抄的部分条例
第七条 街道办事处（乡镇人民政府）履行以下职责：
（一）组织、指导、协调本辖区内业主大会的设立和业主委员会选举、换届；
（二）指导、督促业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责；
（三）调解处理物业管理纠纷，协调社区建设与物业管理的关系；
（四）法律、法规规定的与物业管理活动相关的其他职责
问: 这里第一条，组织 业主大会的设立，包含了啥。
答:
第三章 业主、业主大会和业主委员会
第一节 业 主
第十九条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）在物业服务区域公共空间安装个人身份和生物特征识别设备；
（十）物业服务区域划分与调整；
（十一）实施自行管理；
（十二）物业费调整；
（十三）设立业主代表大会以及确定其职责；
（十四）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
提交业主共同决定的事项，应当尊重社会公德，不得违反法律、法规的规定和损害社会公共利益。
问: 虽然说的是业主决定,但不是业主个人决定,需要一个代表业主的组织或会议。如 业主大会，业委会。
以上相关的事情，也即设计 业委会这个组织的考虑？
答：
第二十一条 管理规约应当包含以下事项：
（一）有关物业的使用、维护、管理；
（二）业主的共同利益和应当履行的义务；
（三）违反管理规约应当承担的责任；
（四）其他事项。
制定管理规约，应当尊重社会公德，不得违反法律、法规的规定和损害社会公共利益。
问：管理规约，怎么理解管理规约设计的 原则。(记着管理规约，后面重点提到)
第二十二条 业主大会议事规则
应当包含以下事项：
（一）业主大会的议事方式、表决程序；
（二）业主委员会的组成、职责、届期、工作经费及其开支范围和开支金额、成员工作补贴标准和任职条件及资格终止情形、设立候补委员的规定；
（三）业主大会和业主委员会印章、业主共有资金账户的使用和管理；
（四）业主委员会换届；
（五）其他事项。
制定业主大会议事规则，不得违反法律、法规的规定。
问: 业主大会议事规则里的内容怎么拟定，怎么最终确认生效。如果有新增的规则
项目，怎么添加。( 个人考虑，一定要重视 制定业主大会议事规则)
第二节 业主大会
怎么理解业主大会和业委会：业主大会是由物业管理区域内全体业主组成的，对关系到物业管理区域内全体业主利益的事情进行决议，并代表和维护物业管理区域内全体业主合法权益的一个组织。
业主委员会由业主大会选举产生，并执行业主大会决定，受业主大会和业主监督的一个组织。两者之间的区别在于，前者是决议机关，后者是执行机关，后者由前者产生，并受前者监督。
问：我也是才知道，业主大会还是一个组织，但...组织在哪，怎么成立。
第二十四条
一个物业服务区域设立一个业主大会，符合下列情形之一的，应当召开首次业主大会会议：
（一）交付的专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十以上或者交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上；
（二）首套房屋交付已满二年且交付的房屋套数达到总套数百分之二十以上
（三）前期物业服务合同到期前九十日或者前期物业服务合同依法解除的。
分期开发的物业服务区域，先期开发建设的区域内交付使用的物业符合前款规定条件之一的，应当召开首次业主大会会议。
业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不设立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
问：业主人数较少且一致同意可以不设定业主大会。业主怎么共同履行业主大会，业委会职责？
答：个人感觉矛盾了，有什么其他未知的情况？
第二十六条
街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到设立业主大会的书面报告或者书面申请后
十日内，向商品房销售主管部门、建设单位或者物业服务人核实是否符合召开首次
业主大会会议的情形。
符合的，应当在收到书面报告或者书面申请后三十日内指导成立业主大会筹备组，
筹备召开首次业主大会会议；
不符合的，应当告知原因，并在该物业服务区域显著位置公示。筹备组发布的通知或者公告，应当加盖街道办事处（乡镇人民政府）印章
筹备组一般由业主代表和街道办事处（乡镇人民政府）、社区（村）党组织、居（村）民委员会、辖区公安派出所、建设单位代表组成。
筹备组人数应当为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一
筹备组中的业主代表由街道办事处（乡镇人民政府）根据业主自荐或者推荐确定，并在物业服务区域显著位置公示。
筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会代表担任。
建设单位、业主、物业服务人应当对筹备组筹备工作和召开首次业主大会会议给予
配合，不得阻扰。
问: 首次召开业主大会，和非首次的区别？确认当前是首次还是非首次
答：
第二十七条 筹备组应当履行下列职责：
（一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点、内容和形式；
（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；
（三）确认业主身份、人数和业主专有部分面积；
（四）拟定业主委员会选举办法草案；
（五）审核业主委员会成员候选人资格，提出候选人建议名单；
（六）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（七）召开首次业主大会会议的其他准备工作；
问: 筹备组职责二，拟定 管理规约草案，业主大会 议事规则。见上面描述。
部分业主提出的建议通过什么方式加入草案
拟定后在什么环节进行表决确认？
答：
问: 筹备组怎么成立？？最少二十个业主 提交申请，街道办来指导成立？是否有投票
环节确认筹备组是否有必要成立？
答：
第二十八条
筹备组应当自公告成立之日起六个月内组织召开首次业主大会会议，逾期不能召开的，
筹备组自行解散。
筹备组应当在业主委员会依法成立之日起十日内，将筹备经费的使用情况在物业服务
区域显著位置公示，在向业主委员会移交筹备期间的全部资料后解散。
剩余筹备经费应当纳入业主共有资金账户。
问：怎么才能召开业主大会
第二十九条
首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担。
新建物业的建设单位应当在办理商品房预售许可或者现房销售前，将筹备经费交至
街道办事处（乡镇人民政府）设立的专用账户，供业主大会筹备组使用。
老旧小区以及建设单位已经不存在的物业服务区域筹备首次业主大会会议的，
县（市、区）人民政府可以给予补助。筹备经费标准由市（州）人民政府根据实际情况制定。
第三十条
业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会每年至少召开一次定期会议，具体召开次数由业主大会议事规则约定。
专有部分面积占比百分之二十以上的业主或者人数占比百分之二十以上的业主提议，
或者出现业主大会议事规则约定的其他情形时，业主委员会应当召集业主大会临时
会议。
问：无业委会的条件下，怎么召开业主大会，执行业主意愿维护权益。
答：
第三十一条
省人民政府住房城乡建设主管部门应当会同自然资源主管部门建立全省统一、
分级管理、无偿使用的电子投票表决系统。
业主大会会议表决可以通过电子投票表决系统或者书面方式进行。
对无法使用电子投票表决系统或者书面方式进行投票表决的老年人、残疾人等业主，
筹备组、业主委员会等应当入户提供帮助。
业主签收书面表决票或者在投票表决期间登录电子投票表决系统的，视为参与表决。
业主参与表决，应当作出同意、不同意、弃权的意思表示，未作出意思表示的视为弃权。
第三节 业主委员会
第三十二条
业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，五人至十五人单数组成，
每届任期不超过五年，具体任期由业主大会决定。
业主委员会主任、副主任由本届业主委员会在其成员中推选产生。
业主委员会成员出缺时，设有候补委员的，由候补委员依次递补。
业主委员会召开会议应当有过半数成员出席，作出的决定应当经全体成员过半数同意。
业主委员会的决定应当自作出之日起三日内在物业服务区域显著位置公告，并通过互联网方式告知业主。
第三十三条
业主委员会成员应当为本物业服务区域内的自然人业主或者单位业主授权的代表，
并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵纪守法、公正廉洁、热心公益事业、责任心强，并提交书面承诺；
（三）具备履行职责的健康条件和相应的时间；
（四）法律、法规规定的其他条件。
有下列情形之一的，不得担任业主委员会成员：
（一）被人民法院纳入失信被执行人名单的；
（二）在物业管理活动中，违反相关法律、法规受到行政处罚或者被追究刑事责任的；
（三）本人、配偶以及本人和配偶的近亲属在本物业服务区域的物业服务人任职的；
（四）法律、法规规定或者业主大会议事规则约定其他不宜担任业主委员会成员的情形。
Q: 业主大会议事规则 要确认其他补充条件不能担任业委会成员的情形。
第三十四条 业主委员会成员候选人可以通过下列方式产生：
（一）十名以上业主联名推荐；
（二）社区（村）党组织、居（村）民委员会根据业主自荐和小区党组织的建议等，在奉公守法、公道正派、热心公益的业主中进行推荐。
社区（村）党组织引导业主中的党员积极参选业主委员会成员，通过法定程序担任业主委员会成员。
第三十五条
业主委员会应当自选举产生之日起三十日内持以下材料向物业所在地街道办事处
（乡镇人民政府）备案：
（一）业主大会设立和业主委员会选举的情况；
（二）业主大会表决通过的管理规约、业主大会议事规则；
（三）业主大会决定的其他重大事项。
备案材料齐备的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到备案材料十五个工作日内发出备案通知书，并抄送公安派出所、县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门。
业主委员会办理备案后，应当依法刻制业主大会、业主委员会印章。
业主委员会持备案通知书、印章等向物业所在地县（市、区）人民政府市场监管部门申请办理业主大会社会信用代码登记，开设业主共有资金账户，在共有资金账户中设立业主委员会工作经费和补贴科目。
本条例施行前开设的业主委员会资金账户，按照前款规定依法变更为业主共有资金账户。
业主委员会应当将相关情况在物业服务区域显著位置公告。
问: 业主大会 和 业委会 印章。两者有什么区别？
问：业主大会每年至少召开一次，或者召开临时会议(需要20%业主申请)，
业主大会上的决定和决议由 业委会执行？
第三十六条 业主委员会应当履行下列职责：
（一）执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益；
（二）召集业主大会会议，报告业主委员会履职情况；
（三）制定业主委员会财务、印章、会议等管理制度，并建立相关档案；
（四）拟定共有部分经营方案和共有资金使用与管理办法并提请业主共同决定；
（五）拟定物业服务人选聘、续聘、解聘方案并提请业主共同决定；
（六）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，与退出的物业服务人进行交接；
（七）听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；
（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（九）支持、配合居（村）民委员会依法履行职责，接受社区（村）党组织、居（村）民委员会的指导和监督；
（十）监督管理规约的实施；
（十一）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。
问: 这里的职责比较多，比如第四点，第八点。
这里的内容不太明确，相关职责都需要在 筹备组进行草案拟定时确认。
第三十七条
业主委员会应当及时在物业服务区域显著位置和通过互联网方式公示下列事项，
并将相关资料存档：
（一）管理规约、业主大会议事规则；
（二）业主大会和业主委员会的决定；
（三）物业服务合同；
（四）物业共有部分的使用和经营收益的收支情况；
（五）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；
（六）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；
（七）业主委员会成员支付物业费、交存建筑物及其附属设施的维修资金等情况；
（八）法律、法规规定和管理规约约定的其他应当向业主公开的情况和资料。
前款第一项、第三项的事项应当持续公示；
前款第二项的事项应当在作出决定之日起三日内公示，公示期不少于三十日；
前款第四项至第八项的事项，应当每半年至少公示一次，公示期不少于三十日。
第三十八条 业主委员会及其成员不得有下列行为：
（一）挪用、侵占业主共有财产；
（二）抬高、虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修资金、电梯检测维修费用以及业主共同支付的其他费用；
（三）索取、收受建设单位、物业服务人或者利害关系人的不正当利益；
（四）明示、暗示物业服务人减免物业费；
（五）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；
（六）转移、隐匿、篡改、毁弃或者、拖延提供物业管理有关文件、资料；
（七）擅自使用业主大会、业主委员会印章；
（八）拒不执行业主共同决定的事项；
（九）违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的其他行为。
有前款行为的，业主、利害关系人有权向有关部门举报，有关部门应当依法处理。
问：第三十八、四十条 条例很重要，是 制度设计的优化项，如有必要，请一定要筹备
组制定业主大会议事规则上补充，最终投票确立。
参考 本条例设计初衷 https://sichuan.scol.com.cn/ggxw/202110/58322709.html
第四十条 业主委员会成员有下列情形之一的，其资格终止：
（一）不再是本物业服务区域的业主的；
（二）单位业主终止其代表资格的；
（三）被依法追究刑事责任或者被人民法院纳入失信被执行人名单的；
（四）有本条例第三十八条规定的禁止性行为之一且受到行政处罚的；
（五）本人、配偶以及本人和配偶的近亲属在本物业服务区域的物业服务人任职的；
（六）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职之日起满三十日的；
（七）法律、法规规定或者业主大会议事规则约定的其他情形。
业主大会议事规则可以对业主委员会主任、财务负责人离任审计事项作出约定。
业主委员会应当在业主委员会成员资格终止之日起七日内，将有关情况在物业服务区域显著位置公示。
资格终止的业主委员会成员应当在终止之日起七日内向业主委员会移交由其保管的文件资料及财物。
第四十一条
经专有部分面积占比百分之二十以上的业主且人数占比百分之二十以上的业主联名，
可以向业主委员会提出罢免业主委员会部分成员的书面建议，业主委员会应当自收到
罢免建议之日起三十日内提请业主大会表决。
业主委员会未按时提请业主大会表决的，提出罢免建议的业主可以请求街道办事处
（乡镇人民政府）责令限期召开业主大会会议；逾期未召开的，由街道办事处
（乡镇人民政府）组织召开。
业主可以依照前款规定，向街道办事处（乡镇人民政府）提出罢免业主委员会全体
成员的书面建议，街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召开业主大会会议进行表决。
问：很重要的一条，怎么罢免业委会成员，除了标准的约定外，
一定要在 前期业主大会议事规则里 确认好相关情形。
防止业委会组织向着违背业主利益的方向发展
第四十二条
业主委员会成员资格终止或者被罢免的，由业主委员会依照业主大会议事规则增补、
公示，并向业主大会、街道办事处（乡镇人民政府）报告。未及时增补、公示、
报告的，由街道办事处（乡镇人民政府）责令限期处理。
业主委员会成员不足总数的二分之一或者存在无法正常履行职责的其他情形，
二十名以上业主联名可以书面向街道办事处（乡镇人民政府）要求组织提前换届，
街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召开业主大会会议，选举新一届业主委员会
成员。
问: 上面的重点，如果大家觉得业委会不作为，由双20%业主提出召开临时业主大会，
提议罢免业委会成员，促使换届。对于是否还要继续保留业委会，没有具体说明。这个规则建议也在 筹备阶段 拟定规则，什么条件下，下线业委会组织或某成员
第四十三条
业主委员会应当在距任期届满三个月前书面报告街道办事处（乡镇人民政府），
在街道办事处（乡镇人民政府）指导下，按照业主大会议事规则组建换届小组，
召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。
业主委员会未按期报告并组建换届小组的，街道办事处（乡镇人民政府）应当发出换届通知书，督促其履行职责。
业主委员会任期届满未组建换届小组的，街道办事处（乡镇人民政府）应当参照本条例关于首次业主大会会议筹备组的规定组建换届小组。
业主委员会阻碍、拒绝换届的，作出的相关决议无效。
第四十五条
新一届业主委员会产生之日起十日内，上一届业主委员会应当在街道办事处
（乡镇人民政府）监督下将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于
全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会。
拒不移交的，新一届业主委员会可以请求街道办事处（乡镇人民政府）责令移交。
有侵占公共财物、隐匿会计账簿等违法行为的，由公安机关依法调查、处理
业主委员会任期届满，换届未产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当向街道办
事处（乡镇人民政府）指定单位移交前款资料，由指定单位代为保管。
第四十六条
经业主共同决定，可以从下列渠道筹集工作经费和工作补贴用于业主委员会开展工作：
（一）共有部分经营收益；
（二）全体业主共同交纳；
（三）业主自愿捐赠等其他方式。
市（州）人民政府可以结合本地实际，制定业主委员会成员工作补贴标准的指导意见。
第四十七条
不能依法选举产生业主委员会的物业服务区域，专有部分面积占比百分之十以上的业主且人数占比百分之十以上的业主向街道办事处（乡镇人民政府）提出书面申请，街道办事处（乡镇人民政府）应当组建该物业服务区域的物业管理委员会。
物业管理委员会作为临时机构，任期一般不超过二年，依照本条例规定履行业主委员会相应职责，组织业主共同决定物业管理事项，推进选举业主委员会等。
市（州）人民政府可以结合本地实际，制定物业管理委员会的组建、职责、解散以及监督管理的具体办法。
问: 结合上下文，什么是不能依法选举产生业委会，是类似上面说的，
换届后未能产生新一届业委会。还是什么？
第四章 物业服务人
第五十二条 物业服务人应当向业主大会、业主委员会报告下列信息，并在物业服务区域显著位置公示：
（一）物业服务人的营业执照（执业证照）、投诉电话及物业服务人和项目负责人的信用信息；
（二）物业服务内容和质量要求，收费项目、标准和方式，合同履行情况；
（三）电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修保养单位名称、联系方式、维修保养记录以及安全运行状况；
（四）供水二次加压调节水箱清洗记录及水箱水质检测报告；
（五）业主共有部分的经营收益收支情况和建筑物及其附属设施的维修资金使用情况；
（六）物业服务用房使用情况；
（七）实施酬金制收费的，公布物业服务资金收支情况；
（八）法律、法规规定和物业服务合同约定其他应当公示的信息。
前款第一项至第四项的事项应当持续公开；其他事项，应当每半年至少公示一次，公示期不少于三十日。
业主对公示内容提出异议的，物业服务人应当及时答复。
问：具体还是看看每个人签订的 前期物业合同，没有的，到物业处去拿自己的那份。
第五十三条 物业服务人不得有下列行为：
（一）违反物业服务合同减少服务内容，降低服务标准，擅自设置收费项目和提高收费标准；
（二）擅自利用业主共有部分开展经营活动；
（三）挪用、侵占、隐瞒业主共有部分收益；
（四）抬高、虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修资金、电梯检测维修费用以及业主共同支付的其他费用；
（五）泄露业主信息；
（六）强制业主通过指纹、人脸识别等生物信息方式使用共用设施设备；
（七）采取停止供水、供电、供气等方式催交物业费；
（八）与业主委员会成员串通，损害业主利益；
（九）其他损害业主合法权益的情形。
问: 这里面的几条可以仔细读读。特别是二、四、八
第六章 物业的使用与维护
第八十二条
利用共有部分开展经营活动，经业主共同决定，可以授权业主委员会管理，也可以以合同方式委托物业服务人或者其他经营主体经营。
利用共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，收益属于业主共有。
业主共有部分收益应当优先用于业主公共支出，也可以按照业主大会的决定使用。
问: 总结下，没业委会的情况下，由物业服务人或其他经营主体经营。
第八十三条
共有部分收益应当单独列账。业主大会应当设立业主共有资金账户，共有部分收益应当及时转入该账户。
共有资金账户由业主委员会管理。
经业主共同决定可以对共有部分收益等共有资金进行审计，审计费用在共有部分收益中列支。
物业服务区域专有部分面积占比百分之二十以上的业主或者人数占比百分之二十以上的业主对共有部分收益收支情况提出书面异议的，可以组织业主审计小组或者委托第三方机构进行财务审计，街道办事处（乡镇人民政府）应当进行指导监督。
街道办事处（乡镇人民政府）应当每年开展一次对共有资金使用和收支情况的检查，
检查情况应当在物业服务区域显著位置公示
问: 我理解，上面的前提是 是要有业委会？
部分条例设计解答:
四川有2.6万个小区，业委会是推动小区自治和基层治理的重要载体，与居民切身利益息息相关——但现实中，也一定程度上存在着业委会不履职、乱履职造成的小区管理混乱现象。
链接: https://sichuan.scol.com.cn/ggxw/202110/58322709.html
