业委会解聘物业,少数业主能否行使撤销权?
发布时间：2023-06-11 00:39:41 来源：网络整理 浏览次数:0
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广东省惠州市博罗县园洲镇水岸小区业主委员会于2021年1月30日通过决议并进行公告，决议解聘BY物业公司并实行业主自治，并于2021年1月31日向物业公司发出解聘通知函。李某等三名业主，认为业主委员会更换物业公司操作不合法、不合规，质疑业主委员会未对解聘、重新选聘物业企业进行解释公告，致使其对会议内容不清楚，而业主委员会对此置之不理。李某等三名业主遂以小区业委会召开业主大会解聘物业公司的程序和决议存在严重违法，表决方式违反规定为由将小区业主委员会起诉至法院，庭审中BY物业公司作为第三人提交了《业户满意度调查表》，证明小区业主对第三人提供的物业服务在大多数服务呈满意状态。根据规定，解聘物业服务企业、选择业主自治管理应当由业主通过业主大会的形式共同决定，同时应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意才能对其进行解聘。在召开业主大会之前，业主委员会应当提前15日通知全体业主。本案中，首先，被告并未提交任何证据证明其在召开业主大会之前提前15天通知全体业主。其次，根据被告公示的《关于小区（一二期）解聘、续聘物业服务企业及调整物业服务模式业主意见征询结果的公告》，表决结果不符合法律上对于面积和人数的要求。综上，被告作出解聘物业第三人、选择业主自治管理的决议违反相关法定程序，侵害了业主的合法权益。法院撤销了被告水岸业主委员会关于解聘物业公司的决议；撤销了被告水岸业主委员会作出的关于实施业主自治管理的决议。《民法典》第二百八十条规定业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。作为物业管理区域内区分所有人的业主基于建筑物区分所有权所享有的合法权利受到业主大会或者业主委员会决定的侵害的，符合业主行使撤销权的法定事由，业主大会或业主委员会的决定应予撤销。原告杨某、李某、曾某(下称“三原告”)诉被告水岸业主委员会(下称“水岸业委会”)、第三人BY物业公司业主撤销权纠纷一案，本院于2021年3月29日立案后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。三原告均系水岸小区一、二期的业主。2020年10月18日，被告发出《关于解聘、续聘物业服务企业征询业主意见的公告》，公告期为2020年10月19日至2020年10月23日。实际上，被告在大部分业主尚未被告知或了解公告内容的情况下就派人上门征询，征询过程中存在委托小区外人员谎称为被告成员向业主进行调查以及未向业主解释书面征询内容，并带有欺骗性和诱惑性地让业主糊里糊涂签了字，大部分业主对征询内容均存在重大误解，征询内容不仅包括是否解聘原物业公司即第三人，还包括是否选择业主自治等内容。2021年1月29日，被告私下对意见征询表进行唱票表决，没有监票人在场，也没有10名以上的非业主委员会的业主在场进行监督，仅仅是被告自己内部人员进行唱票，唱票结果缺乏客观性和真实性。事实上，被告所谓的表决票就是之前上门的征询意见表，该征询意见表的形式和内容均不符合作为表决票的法定要求。后被告于2021年1月30日通过决议并进行公告，决议解聘第三人并实行业主自治，并于2021年1月31日向第三人发出解聘通知函。小区业主一直以来极力反对业主自治管理模式，但被告对反对意见置之不理。业主对此非常不满，强烈要求撤销该决议，被告均不予正面回应。部分业主甚至是在征询结果(决议)公布后才得知此事。之后部分业主就此事以书面报告的形式向房管所、街道办等政府部门提出了异议和质疑，有关部门建议循法律程序解决。原告认为，被告召开业主大会，从召开到决议的过程均存在程序和实体违法的问题，如：召开业主大会的通知公告没有提前15日通知业主，业主被剥夺了知情权；采用书面征求意见形式召开业主大会，却没有将征求意见书送到全体业主手上，征询意见表内容表达模糊，没有弃权选项；在统计建筑物的专有面积时忽略了拥有地下停车位产权的业主的专有面积；征询(表决)结果没有依法公告30天便予以执行，剥夺了业主对征询(表决)结果的异议期等。综上，被告召开本次业主大会会议的程序及内容均存在违法问题，且更重要的是该征询结果(决议)违反了业主的真实意愿，侵害了业主的合法权益。根据《中华人民共和国民法典》第二百八十条规定，业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。1.《关于解聘、续聘物业服务企业征询业主意见的公告》。证明被告于2020年10月19日至23日期间发出公告，将从2020年10月24日起就解聘、续聘物业服务企业事宜向全体业主上门书面征询意见。公告内容表明非业主委员会成员佩戴工作证上门征询意见的视为无效，实际上上门征询很多并非是被告工作人员，也没有佩戴工作证；公告标题仅针对“解聘、续聘物业服务企业事宜”征询业主意见，没有涉及业主是否自治管理征询，故意错误引导业主，导致多数业主对此有重大误解，以为只是就物业的解聘和续聘问题进行讨论，后续上门征询，被告也没有向业主解释清楚就让业主签名。原告认为本次业主大会决议的事项仅仅是解聘或续聘物业服务企业事宜。2.《关于解聘、续聘物业服务企业的意见征询表》。证明被告制作的征询意见标题与征询的事项不相符，被告私自增加了业主自治选项。征询事项只有“√”和“×”两个选项，没有弃权选项，没有注明产权人(业主)持有的建筑面积、投票权数、有效与无效的提示等，不符合表决票应有的内容，也剥夺了业主的权利，无法体现业主的真实意愿。3.唱票现场视频。证明被告在唱票过程中未邀请辖区街道办事处、居委会工作人员到场监票，仅仅是被告自己内部人员进行唱票，也没有10名以上非业主委员的业主到场监督，唱票过程缺乏公平、公正。另外，唱票时间是2021年1月19日周五下午3点至4点，属于工作日工作时间内，业主基本无法参与，可见被告刻意避开业主空余时间进行唱票。4.《关于水岸小区(一二期)解聘、续聘物业服务企业及调整物业服务模式业主意见征询结果的公告》。证明被告于2021年1月30日公布征询意见结果的公告，决议解聘原物业公司并实行小区业主自治。公告涉及产权户数、专有面积统计有误，第三项选择业主自治管理显示为377户，占户数的41.5%，而被告以“占已表决户数”的计算方式得出72.55%，违反法定计算方式，故意隐瞒和误导业主实际统计结果。5.《关于解聘及退场通知函》《关于解聘及退场通知函回函》。证明被告于2021年1月31日向第三人发出解聘通知函，让第三人在60日内退场。被告在征询意见公告未满30天的情况下即执行公告的内容，剥夺了业主的异议权和查阅权，违反了业主大会的决议程序。6.微信聊天记录。证明被告曾委托外来人员对小区业主进行征询意见调查和让业主委托其投票，上述投票应属无效票；许多业主事先并不知道业主大会召开事宜，被剥夺了知情权；部分业主表示糊里糊涂被要求签字，被告存在故意错误引导业主签字，业主对征询意见表的内容存在重大误解；小区多数业主不同意业主自治，且即使要进行业主自治的征询，被告也应当对自治的管理模式、管理团队进行详细说明；公告的征询结果未能反映全体业主的真实意愿，侵害了业主的合法权益。7.《关于水岸小区(一二期)更换物业投票工作的质疑函》。证明部分业主质疑本次征询结果(决议)的合法性，并以书面报告的形式向当地房管所、街道办等政府部门提出了异议。8.《关于撤销水岸小区(一二期)解聘、续聘物业服务企业及调整物业服务模式业主意见征询结果的倡议》。证明部分业主认为被告召开本次业主大会的程序和决议内容存在严重违法问题，要求撤销决议并重新召开业主大会。9.《园洲水岸小区(一期、二期)住宅小区<业主大会议事规则草案》》。证明按照《业主大会议事规则草案》第十三条至十九条、第二十一条至二十二条的规定，被告本次召开业主大会严重违反法定程序，且违背业主真实意愿，侵害业主的合法权益，应当被撤销。被告是经过园洲镇人民政府及博罗县房产管理局批准备案成立的业主委员会。第三人在履行物业服务合同期间未能很好地履行自身的义务，在第三人与水岸小区小区的物业合同快到期的情况下，被告本着对全体业主负责的态度，就解聘物业服务企业进行公告并进行表决。在整个过程中，被告按照《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、水岸小区业主大会议事规则等法律法规规定，在程序、实体上都合法的前提下进行了表决和公告。在表决结果出来之后，被告也对结果进行了公示。被告在整个流程中并没有侵犯到原告的任何利益，表决结果是绝大部分业主的真实意思表示。因此，原告的诉讼请求没有任何的事实依据，应当予以驳回。被告根据《物业管理条例》依法召开业主大会，第三人作为提供物业服务单位是无权进行干涉，但第三人于2020年11月份向被告递交了续签合同联络函，被告并未给出续签或解聘的明确答复。截至2021年5月份，第三人仍继续为小区全体业主进行物业服务管理服务，而物业服务费欠费金额已达约130万元。第三人在解聘决议公示期间曾提出质疑，但并未得到被告正面的回复。《业主满意度调查表》。证明第三人于2020年10月份上门征询业主满意度，小区业主对第三人提供的物业服务如客户服务、工程维修类、公共秩序、环境卫生及绿化养护等服务呈满意状态。被告对原告提交的证据真实性均确认。对第三人提交的证据三性均不予确认，认为调查表无调查日期，且有多次空白无业主签字，调查的户数仅325户，而案涉小区的户数为907户；调查表无法确定是否为业主本人签字，即使是业主所签，也不能代表全体业主的真实意思表示。三原告均是博罗县××××××水岸小区小区一二期的业主。被告水岸业委会成立后，于2017年11月13日在博罗县房产管理局登记备案。第三人BY物业公司系水岸小区的物业管理公司。2020年10月18日，被告发出《关于解聘、续聘物业服务企业征询业主意见的公告》，主要内容为决定就小区物业服务和管理事务，对解聘、续聘物业服务企业或者选择其他物业服务模式向小区全体业主进行上门书面征询意见，征询意见公告发布时间自2020年10月19日至23日，业主委员会上门征询业主意见时间为自2020年10月24日起至结束，业主委员会所有成员均佩戴由业主委员会盖章的工作证，非业主委员会成员上门征询意见的视为无效。另外，被告制作的《关于解聘、续聘物业服务企业的意见征询表》载明征询意见具体事项包括：1.解聘、续聘BY物业公司；2.重新选聘物业服务企业；3.业主自治管理；并注明：以上意见征询第1条为必填项，如打“×”，则第2、3条不必填写，如打“√”则第2、3条选择投票一条即可。2021年1月29日周五下午，被告召开业主大会，进行了唱票。当月30日，被告公示《关于水岸小区(一二期)解聘、续聘物业服务企业及调整物业服务模式业主意见征询结果的公告》，其中记载：水岸小区一二期住宅总户数836户，商铺71户，共907户，总建筑面积107414平方米；参与表决的业主519户(占总户数的57.22%)，表决建筑面积61379.50平方米(占总建筑面积的57.14%)；表决同意解聘BY物业公司的业主497户(占户数的54.79%)，建筑面积为59024.82平方米(54.95%)；表决续聘BY物业公司的业主22户，建筑面积为2489.59平方米；已参与表决业主选择业主自治管理的业主377户，建筑面积为44534.96平方米；已参与表决业主选择重新选聘物业服务企业的业主户数148户，建筑面积为17378.59平方米。1.表决解聘BY物业公司的业主占总数的54.79%，占总建筑面积的54.95%，已符合解聘条件的双过半要求，即按照法律法规要求及业主大会决议解聘BY物业公司。2、已参与表决业主，选择重新选聘物业服务企业的28.31%。3.已参与表决业主，选择业主自治管理占比72.55%，户数及面积达到已参与表决业主双三分之二，根据已参与表决业主决议实施业主自治管理。4、业主委员会将根据业主大会决议及相关法律规定，向BY物业公司发出解聘及退场通知书(通知书发出后物业公司退场时间为60天)。2021年1月31日，被告公示《关于解聘及退场通知函》，主要内容：被告与第三人签订的水岸小区(一二期)物业服务合同于2020年12月31日到期，被告就是否解聘或续聘第三人以书面征询意见形式召开业主大会，于2020年10月24日至12月27日期间实施了意见征询工作，并于2021年1月29日公开进行了意见征询唱票工作。依法表决通过解聘第三人的决议，现正式书面通知第三人终止物业服务合同，第三人应于2021年4月1日退出水岸小区(一二期)物业服务于管理被告将于2021年3月20日至31日期间与第三人进行交接相关手续，要求第三人按物业服务合同第十六条、第三十七条规定将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料交还业主委员会，配合业主委员会或指定相关人员做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况，期间第三人应按照相关法规要求继续做好小区相关物业服务与管理工作，并可以向小区业主及使用人收取物业服务等相关费用。2021年2月22日，第三人向被告回复一份《关于解聘及退场通知函回函》，内容大意为：被告于2020年10月24日至12月27日期间进行业主意见征询工作，于2020年12月29日公布结果。在此期间，被告未按照相关规定进行公平公正、公开的业主意见征询调查。根据水岸小区一二期《业主大会议事规则》第十九条的规定，业主大会会议的表决及计票结果有明确规定，被告在调查及公布结果时并未按照议事规则要求进行，第三人对此次意见征询唱票结果不认可。针对此次唱票结果存在诸多质疑，第三人将一如既往为全体业主提供物业服务，并在接下来的工作中继续努力，更好地为全体业主提供优质的物业服务。本案审理过程中，三原告提交了《关于水岸小区(一二期)更换物业投票工作的质疑函》以及微信聊天记录、唱票现场视频等，拟证明被告曾委托外来人员对小区业主进行意见征询调查并让业主委托其进行投票，许多业主事先并不知道业主大会召开事宜，部分业主质疑本次征询结果(决议)的合法性以及本次业主大会的程序和决议存在严重违法。《关于水岸小区(一二期)更换物业投票工作的质疑函》由案涉小区部分业主向园洲房管所、园洲镇政府、园洲镇社区居委会以及被告发出，该部分业主认为被告更换物业公司操作不合法、不合规，请求各部门主管判定本次票选活动无效，并希望在后续就是否选聘物业的投票在政府相关部门的监管和指导下进行。《关于撤销水岸小区(一二期)解聘、续聘物业服务企业及调整物业服务模式业主意见征询结果的倡议》显示部分业主联名请求撤销此次解聘物业公司和决定小区自主管理的征询意见结果。微信聊天记录显示部分业主不同意解聘物业、业主自治。唱票视频内容大意为：部分业主在业主大会会议质疑业主委员会未对解聘、重新选聘物业企业进行解释公告，致使其对会议内容不清楚，而业主委员会对此置之不理。另查，《园洲水岸小区(一期、二期)住宅小区<业主大会议事规则草案>》第十五条规定：召开业主大会会议，于会议召开15日以前通知全体业主，并将会议通知和有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。第十九条第一款规定：业主大会会议的表决，一半采用1个(户)1份表决票的方式。表决票上标明业主的姓名、楼栋单元门牌号、建筑面积、投票权数、表决事项，赞成、反对、弃权等选项及示范符号，有效与无效票的提示，以及业主本人签名等内容；第三款规定：公开计票要有不少于10名非业主委员会的业主及二分之一业主委员会委员才加，并对计票的有关情况予以书面签字认可。第二十一条规定：业主大会作出的决定，必须经物业管理区域内专有部分面积占总建筑面积的二分之一以上且业主在总人户数二分之一以上通过。专项维修资金和续筹方案、分担业主大会及其业主委员会工作经费、调整物业服务内容及标准与收费标准、以业主大会名义起诉等重大事项的决定，必须经物业管理区域内专有部分面积占总建筑面积的三分之二以上且业主在总人户数三分之二以上通过。业主大会会议作出决定的时间以公开统计产生表决结果之日为准。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。第三人BY物业公司提交了《业户满意度调查表》，拟证明其于2020年10月进行了上门征询业主满意度的调查，根据调查结果显示，总调查户为300多户，覆盖面包含1栋至10栋，业主对客服服务类的满意度为67%，一般为27%，不满意为6%；对工程维修类的满意度为62%，一般为27%，不满意为11%；对公共秩序维护类的满意度为73%，一般为23%，不满意为11%；对环境卫生及绿化养护类的满意度为65%，一般为28%，不满意为7%，分析得出小区业主对第三人提供的物业服务在大多数服务呈满意状态。庭审中，原告杨某陈述因被告在业主群通知暂时不用交物业费，故从2021年4月起没有交纳物业管理费。原告陈述被告在发布征询意见结果后要求解聘第三人并要求第三人退场，同时通知全体业主将实施业主自治，但因被告没有提供具体方案，小区业主不清楚目前小区的管理状况，也不知道应否继续缴纳物业管理费。被告陈某述其召开临时会议的公告期有一个多月；小区与第三人的物业服务合同已于2020年12月31日到期，被告在作出决议后并未与第三人续签物业服务合同，并代表全体业主向第三人发函要求第三人在60天内退场，但第三人对此不予理会，拒不退场；被告迫于无奈在业主群发通知让全体业主暂停缴纳2021年4月份之后的物业费；原告起诉后，其他业主向业主委员会咨询是否需要交纳物业费，被告有倡导业主先缴纳物业管理费；被告已将业主自治的方案发送至业主微信群，但因原告的起诉，关于业主自治事宜已暂停进行。本案为业主撤销权纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。”被告水岸业委会召开业主大会表决的事项发生在民法典施行后，应当适用民法典的规定。《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：……(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”《物业管理条例》第十一条第一款规定：“下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业；”第十二条第一款规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”以及第三款规定：“业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《物业管理条例》第十四条第一款规定：“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。”同时，《水岸小区(一期、二期)住宅小区业主大会议事规则》第二十一条规定：业主大会作出的决定，必须经物业管理区域内专有部分面积占总建筑面积的二分之一以上且业主在总人户数二分之一以上通过。专项维修资金和续筹方案、分担业主大会及其业主委员会工作经费、调整物业服务内容及标准与收费标准、以业主大会名义起诉等重大事项的决定，必须经物业管理区域内专有部分面积占总建筑面积的三分之二以上且业主在总人户数三分之二以上通过。根据上述规定，解聘物业服务企业、选择业主自治管理应当由业主通过业主大会的形式共同决定，同时应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，其赞成的业主需专有部分占建筑物总面积过半且人数占总人数过半数。在召开业主大会之前，业主委员会应当提前15日通知全体业主。本案中，首先，被告并未提交任何证据证明其在召开业主大会之前提前15天通知全体业主。其次，根据被告公示的《关于水岸小区(一二期)解聘、续聘物业服务企业及调整物业服务模式业主意见征询结果的公告》，水岸小区一二期住宅总户数836户，商铺71户，共907户，总建筑面积107414平方米。被告于2021年1月29日举行的业主大会参与表决的业主519户，参与表决的业主人数占比仅为57.22%，参与表决建筑面积61379.50平方米，仅占总建筑面积的57.14%，不符合“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”的规定。另外，参与表决业主同意业主自治管理的业主户数为377户，占总户数41.57%；表决同意业主自治管理的建筑面积为44534.96平方米，占总建筑面积41.46%，不符合“专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”的规定。综上，被告作出解聘物业第三人、选择业主自治管理的决议违反相关法定程序侵害了业主的合法权益。根据《中华人民共和国民法典》第二百八十条：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2020年修正)第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据民法典第二百八十条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”的规定，三原告诉请撤销被告于2021年1月30日作出的解聘第三人、选择业主自治管理的决议，本院依法予以支持。一、撤销被告水岸业主委员会于2021年1月30日作出的关于解聘第三人BY物业公司的决议。二、撤销被告水岸业主委员会于2021年1月30日作出的关于水岸小区小区实施业主自治管理的决议。
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