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引言
房屋买卖有风险：在实际的卖房过程中，即使买卖双方前期沟通友好，由于交易过程中一些不确定因素发生可能涉及到双方各自的利益，也可能产生各种纠纷。房产中介确实可以为业主节省大量时间，提高交易效率，但是，在选择和委托房产中介的过程中，也有一定的风险。今天分享的案例值得大家警惕。
案情简介
1、2021年7月24日，窦某与朱某经北京某房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）中介签订了《房屋买卖订金协议》，约定窦某有意向以1300万元购买朱某位于海淀区龙翔路某房屋，窦某于协议签订后2日内向朱某支付购房订金10万元，窦某同意给朱某7日的置换房屋缓冲期，如7日内未成功置换，窦某允许朱某解除协议，朱某在7日内的缓冲期届满后的1日内向窦某返还订金；若7日的缓冲期内成功置换房屋，双方须在缓冲期届满后五个工作日内主动前往经纪公司处签订房屋买卖合同，订金冲抵房款。
代表经纪公司在上述合同签字的中介人为赵某。
2、后朱某表示自己需延长缓冲期7天，将此情况告知了经纪公司自己方经纪人李某，让李某联系窦某，李某于2021年8月2日回复称窦某同意再延长7天的房屋置换缓冲期。窦某同意朱某在2021年8月7日前重新购买房屋，双方在2021年8月13日前签订存量房买卖合同、居间合同、履约合同。
但证人经纪公司经纪人赵某到庭作证时称，李某与我说过希望延期签订房屋买卖合同一事，我明确告知窦某不同意延期签订合同。
3、2021年8月5日，朱某将自己位于泰州市的房屋以远低于市场价格出售。2021年8月7日，朱某购买北京市某小区402号房屋。朱某一直在积极努力保证房屋买卖合同的履行，积极看房重新购买房屋。
5、2021年8月8日，朱某、经纪公司均通知窦某到经纪公司签订房屋买卖合同，但窦某拒绝到场。
6、2021年8月10日，窦某在未到约定的2021年8月13日，即通过赵某购买了其他房屋，赵某从中获得巨大佣金。
7、2021年8月10日，窦某通过经纪公司中介人员告知不再购买朱某的房屋，双方解除协议。
8、2021年8月19日，窦某向朱某发律师函，要求其返还订金10万元。
9、2021年8月26日，窦某向北京市海淀区人民法院起诉请求法院确认双方签订的《房屋买卖订金协议》于2021年8月10日解除，判令朱某向窦某退还购房订金100000元。
10、2023年1月29日，海淀法院作出一审判决，法院认为，依法成立的合同，受法律保护。合同成立后，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。本案中，根据双方所签协议约定，只有在双方签订了房屋买卖合同的情况下订金冲抵房款，朱某可无须退还订金。现朱某以窦某未到规定期限即提出解除协议，不愿签订房屋买卖合同构成违约为由不同意退还订金，但其就窦某同意延期签约一事未向本院提交充分有效的证据，故本院对此主张不予采信。遂支持窦某的诉讼请求。
11、2023年2月，朱某不服一审判决，向北京市第一中级人民法院提出上诉。
12、2023年5月17日，二审北京市第一中级人民法院作出判决：驳回上诉，维持原判。
律师评析
双方签订《房屋买卖订金协议》后，对协议内容的变更需签订补充协议，不要仅通过中介转达。本案中，窦某、朱某在《房屋买卖订金协议》中约定，窦某同意给朱某7日的置换房屋缓冲期。朱某主张双方协商一致将缓冲期变更为14日，对此应当提供证据加以证明。朱某主张李某告知其窦某同意延长缓冲期，但朱某提供的微信聊天记录系李某的转述，其提供的赵某与李某的微信聊天记录亦没有关于窦某同意延长缓冲期的陈述，故没有直接证据证明窦某同意将缓冲期变更为14日，朱某要承担举证不能的不利后果。
律师提醒
1、委托需谨慎
房产中介可以为业主节省大量时间，提高交易效率，但是，在选择和委托房产中介的过程中，需要注意一些问题。和中介公司签署委托协议时，有的中介会建议签订“全权委托”或“独家代理”，这个时候，作为业主的你要根据自己的实际情况及需求权衡其中的利弊而再做出选择。
如果选择了全权委托，应在合同和授权委托书上做出一定限制：比如“委托书上标明签订合同或收款须由产权人本人亲自确认方为有效”、“独家代理的底价是多少”、“中介代理权的有效期限到何时止”、“不能按约定时间和价格出售如何处理”、“不通过中介另行出售如何处理”等等。
2、谨慎交钥匙
在进行卖房的过程当中比较麻烦的就是看房。不留下钥匙，每次中介带人来看房时，业主都要花费相当的时间和精力。如果留下钥匙，又可能因看房人次多、中介带看管理不善而导致房屋有某些损害，若有家电或其它贵重物品，更存在被盗风险，所以在交钥匙的时候应当谨慎，与中介达成一定的共识，最好签订书面文件确认。
3、谨收定金
定金是一个规范的法律概念，在二手房买卖过程中，买方支付定金是为了保证买卖双方合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，而卖家不履行合同的，应双倍返还定金。
4、签订合同
合同约定一定要明确，不要留空白。对于卖方，应当尤其注意成交价格，各种收款时间节点的约定明确，交易流程必须与房款支付挂钩，确保房款的收取。房款一般是由交易双方自行商议决定的，但是大多数卖家只知道与买家商议好房款的数额，却忘记与其协商房款的支付方式，以及具体支付时间，这就造成有的买家趁机拖延房款的支付时间。所以，在签订合同的时候，一定不能忘了将房款的支付方式和时间都写进合同中。
5、交房
签订购房合同，并不代表交易的完成，如果过户手续尚未办好，而买房人却想让卖房人提前交房，为了避免在过户期间出现问题，卖房人应该谨慎交房。由于房屋的现居者权益优先，若提前交房发生纠纷就很有可能会带来一些不必要的损失。
所以，减少纠纷最好的方法是提前沟通清楚，并明确约定在合同中，双方责任明确，按约办事。遇到自己不明白的事情，要多咨询专业人士，或者委托专业的代理公司来为自己服务，把风险降到最低。
相关法律法规
《中华人民共和国民法典》
第五百零二条 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。
依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。
第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
王代华律师，北京市盈科律师事务所中国区董事、高级合伙人，盈科北京合同法律事务部主任，北京市朝阳区律师协会公益委员会委员。自2007年专职从事律师执业，法学理论功底扎实，司法实践经验丰富。在公司法律事务、房地产项目、仲裁、婚姻、继承、拆迁、合同纠纷及经济犯罪案件领域有较强的操作能力，擅于诉讼策略处理重大复杂疑难案件。代理的典型案件有《三生三世十里桃花》、《孤芳不自赏》、河南虐童案等。
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