一、禄口房价现状\n1. 二手房价格：部分小区跌至“骨折价”\n翠屏城：2020年12月同户型成交单价2.2万，2025年7月降至5700元/㎡（总价67万），跌幅74%，成为南京跌幅最严重的楼盘之一。\n整体趋势：禄口二手房均价从2021年峰值约2万/㎡降至2025年7月的1.1万-1.4万/㎡，跌幅约30%-40%。\n2. 新房价格：政策托底，低价促销\n2025年禄口新房备案均价约1.7万/㎡（如绿洲·云湖十里院1.6万/㎡、中骏合景柏景湾2.01万/㎡），较2021年高峰期（2万-2.2万/㎡）下跌约15%-20%。\n部分远郊地块项目（如银城蓝溪郡）因配套滞后，较峰值跌幅超70%。\n二、房价下跌的核心原因\n1. 供需失衡恶化\n库存高压：禄口新房库存长期高企，2025年新增供应仍超20万㎡，但去化周期延长至24个月以上。\n二手房抛售潮：2025年南京二手房挂牌量突破20万套，禄口业主因资金压力降价抛售，进一步压低价格。\n2. 配套兑现严重滞后\n地铁延迟：原计划2025年通车的地铁S1号线南延段推迟，导致禄口与主城连接不畅，购房需求外流至江宁大学城等板块。\n商业教育短板：大型商业综合体（如规划中的禄口TOD）仍未落地，优质学校稀缺，削弱区域吸引力。\n3. 投资属性彻底剥离\n早期因“空港经济区”概念炒作的投资客集中抛售，2025年禄口二手房成交中，投资性房源占比超60%，降价幅度显著高于自住房源。\n三、市场分化特征\n1. 板块内部分化\n空港新城：靠近地铁S7号线、产业园区的楼盘（如招商依云和府）跌幅较小（约20%），单价仍维持在1.3万-1.5万/㎡；\n远郊非核心区：如禄口工业园周边，配套缺失导致房价腰斩（如翠屏城），部分房源单价跌破6000元/㎡。\n2. 产品类型分化\n次新房：房龄5年内的小区（如朗诗青春街区）因物业维护较好，跌幅相对可控（约25%）；\n老旧安置房：房龄超10年的小区（如永欣新寓）因环境差、无学区，单价跌至8000元/㎡以下。\n四、未来展望与购房建议\n1. 短期趋势（2025-2026年）\n新房：受政策宽松（如降首付、降利率）影响，价格或趋稳，但去化压力下开发商可能继续降价促销。\n二手房：挂牌量持续高位，若需求端无改善，价格或进一步下探5%-10%，远郊低质房源或跌破5000元/㎡。\n2. 长期价值判断\n潜力区域：空港新城若实现产业导入（如航空物流中心），房价或触底反弹；\n风险区域：缺乏产业和人口支撑的远郊板块（如禄口工业园），房价可能长期低迷。
