【普法强基】投资有风险,农村房屋买卖需谨慎!

李某某和速某某是安宁市连然街道某村村民，双方系夫妻关系，婚后共同生育了李某琼等3个子女。2009年李某某委托李某琼与外村卓某某签订了《集资房户头转让协议》，约定将其所在村集体工地上所建集资房户头及土地使用权转让给卓某某，购买价按村上给予村民的购买房价计算，该集资房永久归属卓某某所有，以后的过户费及其他费用由卓某某承担等内容。

合同签订后，卓某某交付了户头转让费3.5万元给李某某，后又通过速某某向该村居民小组支付了集资建房的首付款、第二次建房款以及尾款，社区居民委员会于2011年将安置小区10-2-502号房屋分配给李某某和速某某，并载明不得对外出卖。截至2016年，李某某和速某某相继去世，其子女发现卓某某不属于该村的经济组织成员，于是到安宁法院诉求李某某与卓某某签订的《集资房户头转让协议》无效。

最终法院判决， 李某某与被告卓某某2009年签订的《集资房户头转让协议》无效。

本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用案涉事实发生当时的法律、司法解释规定。

宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的一项基本权利，与特定的集体经济组织成员身份相联系，具有福利性与保障性功能。因此，作为村居民小组成员的李某某、速某某向本集体经济组织以外的人员转让农村房屋购买户头，必然涉及到同时出售该房屋及所占用的宅基地，违反了农村宅基地使用权基本属性，也违反了法律的规定，李某某与被告卓某某签订的《集资房户头转让协议》应属无效。

关于合同无效的处理，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案涉《集资房户头转让协议》被确认无效后，当事人如因非过错方而受到损失可另案主张权利。