投资有风险,农村房屋买卖需谨慎!

伴随着城市化规模的不断扩大，更多的农村居民扎根于城市，进而将其宅基地上所建住房卖给非村村民，这份房屋买卖合同合法、有效吗？

在这里我们一起来看看这起案件吧。

案情介绍

李某某与速某某均为安宁市连然街道某村村人，二人为夫妻关系，结婚后共同育有李某琼及其他三个孩子。2009年，李某某委托李某琼和外村卓某某订立《集资房户头转让协议》协议，协议将自己村集体工地修建的集资房户头和土地使用权过户给卓某某，购买价以村上给村民购买房价为准，集资房永久归卓某某所有，今后过户费等费用由卓某某负担。

合同签订之后，卓某某向李某某交付户头转让费3.5万元，随后通过速某某向村居民小组交纳集资建房首付款，第二次建房款及尾款,2011年社区居民委员会把安置小区10-2-502号房分配给李某某及速某某，并且注明不允许对外销售。至2016年李某某、速某某先后死亡后，孩子发现卓某某不是本村经济组织成员后，向安宁法院主张李某某、卓某某之间《集资房户头转让协议》作废。

最后法院裁定李某某、被告人卓某某2009年度达成的《集资房户头转让协议》不成立。

裁判的理由

该案是因民法典实施之前的法律事实而产生的民事纠纷，应当适用案涉事实产生时法律和司法解释的规定。

宅基地使用权作为农村集体经济组织成员的基本权益，关联着具体集体经济组织成员的地位，兼具福利性和保障性。所以，李某某和速某某作为村居民小组的一员，将农村房屋买户转让给本集体经济组织外的人，这就不可避免地会涉及对房屋及其占用宅基地的同时买卖，这有违农村宅基地使用权的基本属性和法律规定，李某某和被告人卓某某之间的《集资房户头转让协议》应当无效。

关于合同无效的处理，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”该案涉及的《集资房户头转让协议》经认定无效的情况下，如果当事人因非过错方遭受损失，可以另立案件主张权益。

法官的后语

国家对于农村宅基地和其他集体经济组织的土地买卖有专门规定，购买农村土地之前必须先知道其是否有资格购买，不然就算是订立房屋买卖合同也是无效的，没有权利获得房屋所有权，还要依据其过错来承担合同无效所带来的损失。