4月25日上午，北京市规划和自然资源委员会举办全市性的土地推介会，集中介绍今年拟入市地块情况。
这成了让业内人士一时语塞的问题。
因为，
大家已经不记得万科何时在北京拿过地了！
4月21日，上海市2023年第一次集中供地圆满收官：19宗地共揽金518.83亿元，其中万科拿地2宗（1宗与中铁建合作拿下），花费113.31亿元，位列拿地榜NO.1。
按照万科内部划分，这次在上海拿地的是万科上海区域（以下简称：上万），上万以“气吞万里如虎”的气势，打出了万科拿地“翻身战”第一枪。
随着万科董事会主席郁亮，对行业的预判从“黑铁时代”到“奔向曙光”，万科的拿地战车开始轰轰作响。
2022年，万科拿地金额和拿地面积急剧下降，全年累计获取新项目36个、总规划建筑面积690.2万平方米、权益地价总额约496.4亿元，同比分别下降约75.7%、74.1%、64.6%。（2021年万科累计获取新项目148个，总规划建筑面积2667.4万平方米，权益地价总额约1401.5亿元）
与此同时，2022年万科卖出约2630万平米的房子，拿地补货不足，有效库存开始吃紧。而且，去年万科通过促销售争回款和做大融资，储备了充足现金。
可以看出，万科不是没钱拿地，而是在去年特殊的市场行情下，有意控制拿地支出，待到今年房地产行业周期转到“奔向曙光”的时候，万科才发力拿地。
如果说郁亮对行业的预判是万科投资拿地的指挥棒，那么这个指挥棒现在该落下了。
看到上万拿地如此生猛，大家不由得将目光齐刷刷地看向万科北京区域（以下简称：北万）。
据媒体报道，北万最近一次在北京拿地还是2019年，转眼四年过去，北万的区首也换了两任，但是目前北万仍然在北京没有拿到地，而且在近几年北京土地市场的参拍报名企业里，也很少见到北万的身影。
据悉，目前北万在北京的全部货值约90亿元，其中可售住宅货值很少，基本都是商业、车位等销售困难的资产，早已是米仓见底的状态。
关于北万为什么在北京不拿地、拿地少的问题，业内也曾有过讨论，彼时大家认为主要是两方面原因：1.北京的地块投资回报率不满足万科要求；2.此前个别项目投资失误的影响犹存。
时过境迁，今天我们再来分析下上述两个原因：
一、北京地块投资回报率目前看是不错的。据多位房企投资负责人介绍，如今北京地块给开发商留的净利润率基本能达到8%，这比上海市的还要高。
此外，上海市土拍竞争门槛比北京高很多。例如上海市的土拍保证金跟土地款差不多，还要冻结一段时间，这对开发商现金流考验很大。
这次上海市土拍冻结开发商土地保证金约5000多亿元，最终成交土地金额约500多亿元，约十分之九的资金在土拍资金池中空转了一圈，这么庞大的资金沉淀对大部分开发商来说，都是一笔不小的利息负担。
但是，开发商仍喜欢在上海拿地的主要原因是销售流速好，开发商拿地后不担心销售问题。而北京楼市新房市场销售是分化的，有的项目开盘不愁卖，有的项目是卖不动。如果遇到卖不动的项目，即使投资利润率看起来很好，开发商也不愿意拿。
其实，北京的热点地块争夺也是很激烈的，例如3月份出让的朱辛庄地块有42家开发商参与摇号，最后上海大华“中奖”，中签率仅2.38%。
对于任何一家房企来说，不是不想在北京拿地，而是热点地块拿不到，要靠摇号拼运气，和开发能力关系不大。
可是即便拼运气，也很少看到北万参加。热点地块拿到即赚到，报个名就可以“抽奖”，北万也不参与，这就令人费解了。
二、后遗症也非主因。此前北万在北京拿的自持项目出现了资金沉淀问题，并且在环京收购的部分项目也出现了开发困难的情况。但是作为上市公司，万科已经将此类项目的财务问题做了提留处理，而且万科也深知北京市场的重要性，也愿意从总部另外调拨资金帮助北万再出发，只是北万区首换了又换，却仍旧未见有振作的迹象。
日前，与一位熟悉北万的朋友聊近况，大家很好奇北万连拿地都不参加，究竟在忙什么？
以下是部分北万最近在忙的事情：
1. 裁员降薪：
据悉，北万依旧在裁员降薪，缩编团队。其中，职能部门的薪资较2019年已经打8折，而且很多岗位没有年终奖。即便这样，集团人力依旧下发了今年的“裁员指标”，除了职能岗位继续压缩人员，项目团队在清盘后会直接就地“解散”。
2．延续“守势”：
北万虽然迎来了新领导，但目前没有迎来新动作。据媒体消息，现任北万总经理林曈今年52岁，与少壮派领导相比更加沉稳。林曈是北京人，此前也一直负责北方市场，熟悉市场的时间应该很快，但到现在还没有看到新官上任后的“三把火”。
作为房地产行业的“黄埔军校”，万科培养了很多优秀人才。在经历行业大变局之后，万科的战略依然是领先的，没有理由在新周期下不作为。
尤其北京市场，对于万科这样的开发商来说是品牌高地，必须占领。如今，行业已经走出低谷，北万应该雄起，重新奋发。
上万开了个头，
期待北万跟上。
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