房屋租赁篇(34)|出租房出现严重的漏电,承租人能否退租?

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2022年7月26日，蔡某（乙方、承租人）与甲公司（甲方、出租人）就系争房屋签订《居住房屋租赁合同》。约定租期为2022年7月27日至2023年7月26日。月租金4,400元。合同另对其他事项做了约定。

2022年9月20日蔡某发现该房屋有漏电现象，并在2022年9月21日晚向物业报修，物业上门两次也没有修好并表示情况复杂。

2022年9月24日，蔡某微信向甲公司工作人员反映房屋存在漏电现象，甲公司回复“公众号报修，我让我们电工去看下”。次日甲公司回复称“青春里目前安排不了”，蔡某询问可否直接退租，甲公司称“可以转租也可以直接办理退租，转租的话需要履行合同义务，转租掉了押金退，剩余租金按照实际入住天数计算，转租成功需要支付月租金百分之三十五中介费加百分之二十的手续费。转租不掉押金不退，直接办理退租需提前20天告知，不足20天的补足20天租金押金不退。直接退房或者转租以蘑菇报修提交为依据”。

2022年9月25日蔡某继续在APP中添加报修申请，当日APP回复“房东添加跟进：地面插座电箱到第一个插座火线跟接地线怕破皮。现在是零线做火线使用”。

2022年9月27日甲公司提出“换线路，在换线的时间我们公司出200一天给你外面住宿”，双方对此协商未果。蔡某拒绝此方案，坚决要求退租，多次与甲公司协商无果后，为维护自身的合法权益，故诉至法院。

1、出租人隐瞒房屋漏电的情形签订的租赁合同是否有效？

法院认为《居住房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。

2、本案中，承租人能否以房屋严重漏电主张解除租赁合同？

根据《民法典》第七百三十一条的规定，“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”

本案中，蔡某向甲公司反映系争房屋存在的漏电问题后，经甲公司数次维修仍未能解决，需要承租人退出房屋后重新排线才能彻底有效解决，存在着可能危及居住人生命财产安全的隐患，蔡某因此提出解除合同，于法有据，并不构成违约。

（2023）沪0115民初10810号

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