单位作者：最高人民法院政治部

来源：人民法院大讲堂民法典重点问题解读  引用0512-0514页

2012年《民事诉讼法》修改后，两类案件增多，一是第三人撤销之诉，二是执行异议之诉。

《执行异议复议规定》第28条规定了购房消费者的物权期待权，第29条规定了购房消费者的居住权，这两种权利都优先于抵押权受保护。由于规定的条件范围过宽，实践中产生了诸多争议。

对于物权期待权，属于德国民法上学说理论，通说认为，获得物权期待权，必须有物权的意思表示。

以房屋买卖合同为例，当事人签订房屋买卖合同后，需要到房管部门递交变更产权过户登记，从向房屋管理登记部门递交申请到领证，这期间可能有两个礼拜的时间，甚至更长，这期间内当事人已经有了物权变动的意思表示，具体发证办理是登记机关在办理，法律上赋予买受人物权期待权，目的是保护买受人的利益，维护交易安全。

而《执行异议复议规定》第28条、第29条仅是明确未办理房产证不是买受人的原因造成的。为此，最高人民法院在起草《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）（向社会公开征求意见稿）》过程中，明确消费者居住权的保护范围为“所购商品系用于满足家庭日常基本居住需要”，取得物权期待权的前提条件是“已依法办理商品房预售备案、预告登记或者网签的案外人”。

对于以物抵债能否取得物权期待权，笔者一直认为，对于民事行为与商事行为应有所区别，以物抵债系基于商事交易目的而达成，属于《执行异议复议规定》第28条、第29条的保护范围。《九民会议纪要》也采纳这个观点，其第125条规定，实践中，商品消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，消费者往往会提起执行异议。

对于《执行异议复议规定》第29条规定“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或县级市范围内商品消费者名下没有用于居住的房屋。

商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。

第127条规定，对于《执行异议复议规定》第28条规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”，应理解为，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出办理过户登记请求等积极行为的，可以理解为符合该条件。

买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。

王    篷

律师/合伙人

M/T：135 1989 7518

湖南银城（海口）律师事务所负责人、律师，海南国际仲裁院仲裁员；本科学历。专业服务领域：强制执行、保全查封、合同纠纷、工程款纠纷法律服务。从事专职律师工作20年，以诚信务实的态度、严谨细致的作风服务了多家海南省内国有企业、民营企业及在琼央企及上市房地产公司。银城王律团队立足海口，能充分发挥团队专业技能，融合广泛的社会专业机构资源，为客户提供能达到满意效果的法律服务。

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