实践中，越来越多的人因为自住或者经营的需求而选择租赁他人房屋，但由于各种原因，租赁纠纷也层出不穷。我们转载最高人民法院司法案例研究院公众号推出的《房屋租赁合同30问》一文，与大家分享，今天分享的部分为上篇。
1. 房屋租赁合同最长不得超过多少年？
根据《民法典》第705条规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。实务中，不少当事人利用空白租赁合同来规避该法律规定。但这一举措可以通过笔迹鉴定来判断形成时间。
2. 房屋租赁合同一定要采用书面形式吗？
根据《民法典》第707条规定，租赁期限为六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但应在合理期间内通知对方。
3. 承租人不按照约定方法使用租赁房屋的，出租人可以解约吗？
根据《民法典》第711条规定，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
4. 因维修房屋而影响承租人使用的，承租人可以要求出租人减少租金吗？
根据《民法典》第713条规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
5. 承租人可以擅自对出租房进行装修吗？
根据《民法典》第715条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。否则，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。
6. 承租人可以将房屋转租他人吗？
根据《民法典》第716条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
7. 出租人同意转租必须是明示吗?
根据《民法典》第718条的规定，自出租人知道或应知道承租人转租之日起6个月内不提出异议的，视为同意转租。
8. 次承租人可以代承租人向出租人支付租金吗?
可以。根据《民法典》第719条的规定，代为支付的租金，可冲抵次承租人应付承租人的租金。对于多付部分，还可以向承租人追偿。
9. 没有约定租金支付时间或者约定不明确的，该怎么办？
根据《民法典》第721条规定，租赁期限不满一年，自租赁期届满时支付；租赁期限满一年的，应在每届满一年时支付；剩余租期不满一年的，自租赁期限届满时支付。
10. 什么是“买卖不破租赁”？
根据《民法典》第725条的规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。除了买卖之外，因赠与、析产、继承、抵押权实现等发生房屋权属变动的，原租赁合同继续有效。
来源：最高人民法院司法案例研究院
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