万科,二环,交付直击!_国内楼市_资讯

万科新都会

（洪山区-南湖-不限购）

项目全盘已推 西区已交付

只剩最后一栋11号楼少量房源在售

建面约125-133平大户型

备案均价约29500元/平

含3000元/平装修

折后约27300元/平

PS：本文为第三方出品的信息参考，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。

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交付实探：

园林公区品质基本符合预期

万科兑现力比较稳健

万科新都会2019年首开，目前西区的1-8号楼已于2022年分批次交付。本次“武汉阿松”专门到西区看看万科新都会的交付实景。

1、西区属于围合式布局，园林面积不小，儿童活动区极具人气

万科的品质兑现力一向比较稳定，从万科新都会西区的交付实景来看，虽然看起来不是特别惊艳，但是品质细节在线，不得不说，论交付力，还是得看万科。

一进到小区，就可以看到较大面积的园林：

各处有一些小草坪，分别还有一些小动物的模型点缀。

项目才交付不久，内部的树木不是很大。

不过在7、8号楼附近有一片树阵，这里的树木比较集中，树也比较大。

树阵实景：

路边的草坪上又看到一组“小动物”：

小区里面的路面全部铺设的浅色地砖，园林中间的道路也是同样的浅色地砖，看上去比较整洁。

这一块又不一样，园林中间铺设的是一大块一大块的三角形石板。

小区里面还有创意路牌，向星辰许愿，在新都会相见：

1、2号楼这边还有一个较大的休息区，设置有两条长长的座椅，上面可以遮风挡雨，夏天的傍晚坐这里吹吹风还是不错的。

儿童游玩区域最具人气，这里的设施也比较丰富。

滑滑梯、跷跷板、秋千、旋转网、还有小小的投篮框等：

宝石形状的门，以及两边的造型，看上去比较有趣：

2、入住的业主不少，公区品质不错，物业贴心的细节满满：

万科新都会2022年交付，才交房不久，从外立面封阳台的情况来看，入住的业主不少。

外立面实景：

这栋超高层看上去有一半的业主封了阳台。

项目住宅楼栋为连廊结构，楼栋北面实景：

楼栋入户大堂的门头比较大气，标志清晰：

入户大堂里面，局部有一定挑高，水晶灯、背景墙、相关装饰都比较到位。

入户大堂的空间不大：

比较人性化的是，进来需要人脸识别或者刷卡，出门的时候站在门口，即可感应自动开门。

一楼的公共通道实景：

电梯间这里的顶部有灯带，电梯有金属包边。

电梯间实景：

标准层的电梯间跟一楼电梯间差不多，金属包边面积略少。

43层的电梯间实景：

两户呈直角分布，入户门的距离比较近。

连廊安装的是玻璃，电梯在两边分布，一般来说，入户不需要经过连廊。

楼道中的紧急疏散图：

站在43层，可以看到周边楼栋高区的实景：

来到顶楼看看，顶层的空间不算太大，在中间位置安装有一些晾晒绳子。

楼顶的晾晒区域：

站得高看得远，项目南边就是理工大，视野非常开阔。

俯瞰理工大，远处能看到南湖核心的一些小区。

周边实景：

在进出楼顶的门口，物业还设置有晾晒工具收纳角，准备有鸡毛掸、刷子、夹子等。细节见真章，不得不说，万科的物业还是非常贴心的，

接下来去地下车库看看。

地下一层的电梯间规格跟地上基本一样，空间比较开阔。

负一楼的入户大堂没有挑高，比较宽敞明亮，整体比较简单，没有过多的装饰。

车库顶部有一些管道，地面有地坪漆。

车库实景：

楼栋入口的标识：

在靠近地下车库入户大堂的位置设置了较多充电桩。

项目交付视频直击：

价格&销售信息分析：

折后约27300元/平 4、5月销量有一定回落

1、万科新都会2019年9月首开，当时带装修备案均价约28000元/平，成为南湖高价楼盘之一。

目前项目已取得11次预售证，全盘12栋住宅全部拿证加推。最后一次拿证的11号楼备案均价约29500元/平，依然是南湖高价楼盘之一，相比首开时候的备案价上涨了约1500元/平。

历史价格表：

（以下备案价格信息来源于江城房价）

2、万科新都会之前推出特价房约25000元/平起，2022年年底折后约26000元/平左右。

目前项目尾盘在售，据置业顾问介绍，11号楼折后约27300元/平，相比去年年底特价房来说，现在的成交价格有一定上涨。（具体折扣以及成交价格以项目售楼部置业顾问计算为准）

另外，根据4月底中介宣传的特价房海报可知，项目6-202的单价约25000元/平左右，其他特价房约26000元/平以上

项目2月份部分特价房折后单价约26492元/平：

项目准现房尾盘在售，近期置业顾问发布的海报多是关于项目东区交付的宣传。

3、根据2023年5月24日备案数据显示，项目住房已售2014套，住房可售169套，确实是剩余房源不多了。

项目西区已交付的1-8号楼已基本售罄。东区的9号楼也已售罄，10号楼还剩少量小户型没有备案，12号楼也仅有少量高区房源没有备案，最后一次拿证推出的11号楼剩余房源略多。

整体来说，除了3月拿证加推的11号楼之外，项目前期推出的住宅基本没有什么库存了。

东区9-12号楼备案截图：

（GIF轮播图，红色为已售，黄色为抵押，蓝色为未售）

4、根据武汉阿松统计，项目在2022年10月份备案了约22套，没有入围区域销量前十；11月备案了约26套，成为洪山区月度销量TOP8；2022年12月项目备案了约162套，成为洪山区月度销量TOP1。

2022年12月洪山区月度成交量榜单：

在2023年的1-2月份项目备案了约87套，2023年3月项目备案了75套，均位列区域月度销量前五。不过项目4月备案了27套，5月备案约36套，相比之前销量有一定下滑。

2023年5月洪山区月度成交量榜单：

5、项目最后一次加推的11号楼户型面积偏大，按照折后约27300元/平的价格计算，两成首付约68万起步，三成首付的话，就要100多万起了，在南湖甚至整个洪山区来说，门槛确实不低。

从备案单价来看，项目11号楼没有明显的大小户型差价，主要是东西两边的边套差价略大，同样都是建面约133平的户型，4号房要比1号房贵了600元/平。估计是东边的边套稍微有些遮挡，因此1号房价格略低。

6、万科新都会紧邻二环，虽然不在南湖核心，但是项目离武昌核心很近，绝地地理位置还不错。

区域楼盘地图：

万科新都会一直都是南湖大板块内的高价楼盘之一，不管是备案价还是折后价，都比南湖核心的新房要贵。放眼雄楚大道沿线，只有天誉的价格超过了万科新都会。

目前的大武昌楼市中，与万科新都会价格相当、位置相当的楼盘，仅有信达新外滩。

不得不说，在大武昌25,000~3万档次的新房竞品很少，购房者的选择也不多，因此很多武昌核心的购房者也被迫选择南湖，这也是万科新都会卖的还不错的重要原因之一。

区域内楼盘一览：

7、项目周边的二手房较多，周边距离较近的松涛苑、中央花园二手房参考价约2.1万-2.5万元/平。万科新都会已交付的二手房参考价约2.5万元/平，处于同等板块中的较高水平，

周边二手房价格示意图：

值得一提的是，项目虽然挂牌房源不多，近期居然还有成交。

项目二手房挂牌情况：

项目附近的松涛苑二手房价格要比万科新都会便宜不少，成交并不活跃。相比之下，万科新都会11号楼约27300元/平，要比附近二手房贵了大几千元/平，比项目自身的二手房也贵了2000多元/平。

周边二手房挂牌以及成交情况：

销售及价格分析点评：

万科新都会一直都是武昌二环沿线高价楼盘，项目从2022年12月开始，销量激增，前期已推房源已经去化的差不多了。

目前最后一栋住宅已加推，折后价格相比之前有一定上涨，不过武昌二环和南湖的改善置业真没有什么选择，再加上万科品牌，和准现房的优势，还是有一定吸引力。

房源信息分析：

最后一栋住宅已推全盘收官倒计时

准现房在售大户型为主

万科新都会共规划有12栋住宅，一栋12班制幼儿园，规划分为2个组团开发，其中西组团为1-8号楼，已全部交付；东组团为9-12号楼，也已经全部推出，目前主要是11号楼还有部分房源在售。

项目规划总占地面积约59917平方米，总建筑面积约386968平方米，计容建筑面积约287490平方米，容积率约4.8，住宅建筑面积约273626平方米，规划总户数约2184户。（此数据为项目前期规划信息，不排除后期调整的可能）

项目沙盘实景图：

项目北临铁路，地块不太规则，11号楼位于地块东边，南向略偏东朝向，距离铁路较近。

平面图：

日照图：

11号楼，4梯4户，1个单元，共50层，分布户型为建面约125-133平大户型，公摊约25%。（具体公摊值以购房合同中约定为准）

A户型建面约124-125平，三房两厅两卫：

该户型为典型的连廊中间户型，三开间朝南，北面对连廊，私密性和采光会受到一定影响。

B户型建面约132-133平，三房两厅两卫：

该户型为南北通透的边户户型，三开间朝南，比万科其他项目中的两开间朝南的户型好，不过该户型建面约130多平只做三房。

项目带装修销售，装修标准为3000元/平，带有全房地暖，墙纸，厨房消毒柜等，样板间如下：

厨房交标样板间：

卧室交标样板间：

该项目西区已经交付，东区预计今年11月底全部交房。（具体交付时间以项目官方通知为准）

项目营销中心门口实景：

营销中心实景：

项目整体实景：

项目建设实景：

附

万科新都会楼盘基础信息测评：

拿地信息：

楼面价约6811.16元/平 包含还建和公共设施地块

万科拿地，同时联合保利获得青菱新区理想城市地块

2018年3月22日，万科旗下子公司武汉金色万耀房地产开发有限公司底价19.589亿元获得P(2018)025号卓刀泉二期B包地块（城中村地块），楼面地价6811.16元/平。同时，万科和保利也联合拿下了卓刀泉村二期C包和D包P（2018）026号、027号地块，开发白沙洲青菱新区的万科保利理想城市。

该地块整体楼面价不高，主要是含有还建地块和公共设施地块。同时还获取了白沙洲青菱新区地块，楼面价比片区多数楼盘都低。不得不佩服万科、保利等头部房企的拿地能力。

P（2018）025号地块包括K2地块即万科新都会项目、H5地块（还建）、和U46-U60地块（公共设施）。

一、区位：二环雄楚高架以南，南湖丁字桥南路出口。

万科新都会位于洪山区丁字桥南路与岭南路交汇处（武汉理工大学南湖校区西北侧），行政区属于洪山区，环线位置属于大武昌二环以外，距离二环线约400米，属于南湖片区，所处的位置是南湖片区的最北部，地块原来是南湖汽配城和张黄新村。

雄楚大道高架实景：

项目区位：

项目微观区位：

北面为铁路和武昌客车车辆段、雄楚大街、二环线；

西面为丁字桥南路、教育用地、H5还建住宅用地、陆总花园住宅、规划变电站；

南面为岭南路、武汉理工大学、江南庭院小区；

东侧为岭南路，武汉理工大学。

区位点评：

1、环线位置在二环以外，紧邻二环，环线位置不错，周边比较成熟。

2、项目属于洪山区，片区属于南湖片区，虽然离武昌核心很近，但实际还是南湖片区。南湖片区出行相对闭塞，交通较为拥堵，一定程度影响的项目的区位价值。

3、项目离雄楚大道也很近，雄楚大道从来就是不太受武昌人待见的地方，加之老破小区多，居住体验不是很好。

4、该项目为高层、超高层住宅，南面岭南路一街之隔就可以鸟瞰武汉理工大学南湖校区、江南庭院等，南向第一排的景观视野还是不错的。

周边卫星地图：

项目紧邻的丁字桥南路高架经常堵成一锅粥：

周边丁字桥天桥：

丁字桥南路高架上看项目：

周边路口实景：

附近的城市界面：

门口的岭南路：

项目西侧已建成的学校：

附近的老小区：

门口的岭南路实景：

值得一提的是项目北侧紧邻武昌客车车辆段，据此前消息，武昌客车车辆段传出搬迁消息，但是根据城市留言板最新回复可知，武昌客车车辆段搬迁方案目前正在研究，具体情况尚未确定。

对于万科新都会的业主来说，武昌客车车辆段算是个较大的不利因素了。

项目北侧是武昌车辆段：

二、交通出行：周边在建多条地铁，丁字桥南路已通车，紧邻二环匝道。

地铁方面：万科新都会项目周边分布有7号线、11号线（在建）、12号线（在建）、13号线（规划）等多条地铁。

项目距离7号线瑞安街站约1公里以上，距离在建的12号线中央花园站约1公里左右，距离11号线二期丁字桥站直线距离约700米。规划的地铁线路虽多，但是距离都不近。

规划的13号线位于丁字桥路与雄楚大道交汇处，距离项目在500米以内，虽然13号线距离项目略近，但是建设周期并未明确。

自驾方面：项目距离武昌二环线雄楚高架直线距离不到500米，上下雄楚高架各个方向还是比较方便的，正在在几条匝道的附近。不过上下桥匝道附近非常容易堵车，丁字桥路路口就是个大堵点。

丁字桥南路高架实景：

周边的岭南路目前道路并不宽敞，丁字桥南路通车后，对项目是个利好，交通略微方便，但是南湖交通的拥堵举世闻名，丁字桥南路与雄楚大道交汇处依然是大型红绿灯，自驾出行交通压力依然不小。

丁字桥南路通车后路况示意图：

门口路窄车多，人车混行。

岭南路实景：

雄楚大道的出行体验也不是很好，地面层或者高架都时常拥堵。

雄楚大道实景：

三、周边配套：生活配套成熟，隔壁学校已基本建成

商业方面：万科新都会项目由于靠近雄楚大道，周边还算成熟。距离项目最近的大型商业体是南湖城市广场和佰港城，这两个商业项目距离万科新都会都在1公里左右的距离。

另外宝通寺附近的梦时代开业，对项目也是个利好，直线距离约1.9公里。

周边商业测距示意图：

售楼部内展示的周边配套图：

教育方面：项目西边规划了两块教育用地，2021年9月，洪山区张黄新村学校规划公示，这就是项目隔壁的教育用地。

该学校规划建面约2.49万方，规划为36班的九年制学校。

学校效果图：

根据置业顾问介绍，项目西侧的学校规划引进武珞路小学&卓刀泉中学品牌资源，从现场来看，学校已经建好，不过学校的名字还没有最终确定。（教育资源引进来源于售楼部介绍，本文不对其真实性负责，后期具体学校名称待定）

西侧学校实景：

根据城市留言板上相关回复，万科新都会小区旁的规划学校计划于2023年秋投入使用，先开小学部。（具体建设周期以官方通知为准）

按照2022年的教育划片，该项目周边小区属于井冈山小学划片范围，对口初中为长虹中学，不过等西侧的学校建成后，周边划片预计会有变化。（教育划片每年均有不同，具体以项目交付之后当年的招生范围为准。）

其他方面：项目周边约1公里左右有武汉科技大学附属天佑医院，约3公里之内还有中部战区总医院以及省妇幼，就医比较方便。对面为武汉理工大学南湖校区，学术氛围不错。

周边医院测距示意图：

“武汉阿松”综合点评：

项目优势：

1、项目位于洪山南湖片区，属于南湖的门户，靠近二环，环线位置还不错，南面鸟瞰理工大学。

2、周边相对成熟，可辐射南湖核心商圈，也可以辐射武昌核心商圈，隔壁的学校预计将引进品牌教育资源，小学已基本建成，预计今年秋季开学。

3、万科开发，口碑不错，西区已交付，从交付实景来看，品质兑现比较稳定。

4、目前准现房在售，户型结构还不错。

项目劣势：

1、自驾出行体验一般，周边城市界面有待优化，附近有铁路车辆段、变电站等不利因素。

2、折后价格微涨，上车门槛偏高。

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