重磅!《余杭区续选聘物业服务人指导规则(试行)》出炉

一、总则

第一条 为把我区物业管理活动更好纳入基层社会治理体系，规范我区区域内已成立业主委员会的物业项目续聘或选聘物 业服务人的活动，保护选竞聘当事人的合法权益，促进物业管理 市场的公平竞争，根据《浙江省物业管理条例》《业主大会和 业主委员会指导规则》《杭州市物业管理条例》等有关规定， 结合我区实际，制定本规则。

第二条 将我区行政区域内组织续聘或选聘物业服务人运行的第三方咨询机构纳入余杭区续聘或选聘物业服务人运行名录库，成立余杭区续聘或选聘物业服务人运行小组(以下简称“运 行小组”)。

第三条 在我区行政区域内已成立业主委员会的物业项目，业主委员会可自行或委托余杭区续聘或选聘物业服务人运行小组名录库中的第三方咨询机构组织召开业主大会选 (续) 聘物业服务人工作，如另行委托第三方咨询机构的，应书面向居民委员会、村民委员会说明理由。

二、续聘物业服务人

第四条 在我区行政区域内已成立业主委员会的物业项目， 物业服务合同期限届满三个月前需先启动续聘程序，续聘程序通 过后，签订物业服务合同。

第五条 物业服务合同期限届满前，物业服务人同意续聘的， 业主委员会应当组织召开业主大会会议决定是否续聘。

第六条 业主投票应当采用市房产主管部门提供的业主电子投票系统以电子方式投票，但业主要求提供纸质方式的，业主委员会应当提供。

第七条 业主委员会在发布召开业主大会会议公告前，填写 《关于委托第三方咨询机构组织续聘或选聘物业服务人运行的报告(表)》，向物业项目所属居民委员会、村民委员会提交关于委托第三方咨询机构组织续聘或选聘物业服务人运行 的报告(表)及提交选聘第三方咨询机构的公告 并与余杭区物业行 业协会签订承诺书。

第八条 区物业行业协会接到居民委员会、村民委员会的通知后在余杭区物业行业协会公众号发布选聘第三方咨询机构的 公告并接受报名，报名结束后会同居民委员会、村民委员会通知 业主委员会抽取 1 家第三方咨询机构。

第九条 业主委员会应与第三方咨询机构签订委托协议。同时提交委托协议、小区 (大厦) 续聘公告、续聘文件和其他相关 材料向物业项目所属居民委员会、 村民委员会报备。

第十条 由业主委员会委托第三方咨询机构召开业主大会会议，表决是否续聘原物业服务人，业主委员会应将表决结果公示15日。

三、公开选聘物业服务人

第十一条 符合以下条件之一的物业项目，启动物业服务人的选聘程序：

(一)合同当事人提前解除物业服务合同；

(二) 物业服务合同期限届满，业主大会会议决定或者物业 服务人不再续约；

(三)物业服务合同有约定的从其约定；

(四)符合法律法规规定的其它条件。

第十二条 业主大会决定选聘的， 由业主委员会拟定选聘方案，经业主大会表决通过后，以书面形式向全体业主公示。业主 委员会在发布召开业主大会会议公告前，填写《关于委托第三方 咨询机构组织续聘或选聘物业服务人运行的报告(表)》， 向物业项目所属居民委员会、村民委员会提交关于委托第三方咨 询机构组织续聘或选聘物业服务人运行的报告(表)及提交选聘 第三方咨询机构的公告并与余杭区物业行业协会签订承诺书。

第十三条 区物业行业协会通过“杭州市余杭区物业行业协 会”公众号发布聘请第三方咨询机构的公告并接受报名，报名结 束后由区物业行业协会组织业主委员会抽取 1 家第三方咨询机构。

第十四条 业主委员会与第三方咨询机构签订委托协议。同时提交委托协议、小区 (大厦) 选聘公告、选聘文件和其他相关材料向物业项目所属居民委员会、 村民委员会备案。

第十五条 第三方咨询机构应协助业主委员会对该项目成本进行测算，并通过听取业主意见、召开座谈会等方式，遵循物业 服务收费合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，明确物 业服务收费标准。

第十六条 业主委员会会同第三方咨询机构编制选聘方案， 并向全体业主公示不少于七日。

第十七条 业主委员会会同第三方咨询机构在区物业行业协 会专家库里抽取 3 名评审专家，与 1 名居民委员会(村民委员会) 代表、1 名业主委员会代表、组成 5 人评审委员会。

第十八条 评委按照选聘文件的要求，采用综合评分法(综合评分分值设置：技术部分 (50 分) 、商务部分 (50 分))《评委 评分标准》进行评选，最终确定入围物业服务人。

第十九条 由业主委员会委托第三方咨询机构召开业主大会 会议，就入围物业服务人按相关规定表决确定物业服务人。确定 物业服务人后，业主委员会应发布新选聘物业服务人结果的通知 并公示十五日。

四、选聘与竞聘要求

第二十条 选聘人应在区级以上媒体报刊、信息网络或者其 他媒介及物业行业协会交流平台等发布选聘公告。选聘公告应包 括以下内容：

(一)选聘人的名称、地址和联系方式；

(二)选聘物业的名称、地址、物业性质、建筑面积等；

(三)竞聘资格条件、报名的地点和期限；

(四)获取选聘文件的时间、地点、方法和相关费用等。

第二十一条 选聘人应当确定竞聘人编制竞聘文件所需要的合理时间。公开选聘的物业管理项目，自选聘文件发出之日起至竞聘人提交竞聘文件截止之日，最短不得少于20日。

第二十二条 选聘人对已发出的选聘文件需进行澄清或者修改的，应当在要求提交竞聘文件截止时间15日前， 以书面形式通知所有的选聘文件收受人。该澄清或者修改的内容为选聘文件的组成部分。

第二十三条 选聘人如需交纳物业项目履约保证金的应在选 聘文件中明确，物业项目履约保证金交纳标准为小区建筑面积5万平方米以下的履约保证金为3万元，5万平方米至10万平方米的为6万元，10万平方米至20万平方米的为10万元，20万平方米以上的为 15 万元。

第二十四条 物业项目所属居民委员会、村民委员会应指导 业主委员会将参加竞聘物业服务人的竞聘保证金打入业主委员会账户或其他共管账户。竞聘保证金不得超过小区年度总物业费 的 2%。竞聘保证金不得以现金形式提交。选聘人与竞聘人签订 合同后7个工作日内，应当向竞聘人退还竞聘保证金。

第二十五条 选聘人有下列行为之一的，一经核实将全区通报批评并取消两年内镇街范围内住宅小区业委会评选评优资格：

(一)透露已获取选聘文件竞聘人的可能影响公平竞争有关 选竞聘的情况；

(二) 选聘人私下接触竞聘人，就竞聘方案等实质性的内容与竞聘人进行谈判；

(三)透露对竞聘文件的评审情况以及与竞聘有关的其他情 况；

(四)接受贿赂或者获取其他不正当利益的；

(五)以不合理条件排斥潜在竞聘人的。

第二十六条 竞聘人对选聘文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向选聘人提出，选聘人应当在 2 个工作日内以书面形式回复竞聘人。

第二十七条 竞聘人应当按照选聘文件的内容和要求编制竞聘文件，竞聘文件应当对选聘文件提出的实质性要求和条件作出响应。竞聘文件应当包括以下内容：

(一)竞聘人情况(概况、荣誉、加分证明等)；

(二)服务方案及服务承诺；

(三)物业服务费测算方案及盈亏分析；

(四)选聘文件要求提供的其他材料。

第二十八条 竞聘人应当在选聘文件明确的截止时间前，将竞聘文件密封送达竞聘地点。

第二十九条 竞聘人有下列行为之一的，一经核实即取消这次竞聘资格，同时取消两年内区物业服务星级等级评定的资格：

(一) 竞聘人无正当理由放弃受聘项目的，以他人名义竞聘或者以其他方式弄虚作假，骗取受聘的；

(二) 竞聘人存在相互串通竞聘、排挤其他竞聘人等有碍公平竞争行为，损害选聘人或者其他竞聘人的合法权益的；

(三) 竞聘人违反物业承接查验等相关法律法规的，采取非正常手段进行虚假或夸大承诺的；

(四) 竞聘人通过向业主委员会、选聘人及相关人员或者评选专家行贿等不正当手段谋取受聘的。

第三十条 在已成立业主委员会的物业项目的物业服务人选竞聘时，业主委员会成员及其配偶、直系亲属所属或持股权的物 业服务人应当回避。

第三十一条 物业服务人续聘或选聘工作应在原物业服务合同终止或解除前完成。

五、交接和备案

第三十二条 表决结果公示结束后，业主委员会以书面的形式将业主大会会议的表决结果告知原物业服务人。

第三十三条 业主委员会在属地居民委员会、村民委员会的监督下，与新物业服务人签订《物业服务合同》并公示 15 日。

第三十四条 业主委员会应当按照相关规定和物业服务合同约定，在属地居民委员会、村民委员会的监督下做好交接工作。

第三十五条 新聘物业服务人应当在物业服务合同订立之日起十五日内，将合同副本及相关资料报送区房产主管部门备案。

第三十六条 业主委员会对解聘、选聘工作进行整理归档。

六、指导和监督管理

第三十七条 镇人民政府、街道办事处负责指导监督辖区内物业项目续聘或选聘物业服务人活动，业主委员会负责物业项目续聘或选聘活动的具体实施。

第三十八条 运行小组接受余杭区物业行业协会的指导和监督。区物业行业协会负责组织居民委员会、村民委员、业主委员会每年对第三方咨询机构运行的项目进行考评，考评的结果将在 余杭区物业行业协会公众号上公布，第三方咨询机构服务项目的考评平均分连续两年低于70分的暂停一年服务资格。

七、附则

第三十九条 物业管理委员会可以参照本办法执行。

第四十条 本指导规则与选续聘小区的议事规则不一致时，则以小区议事规则为准。

第四十一条 本办法自2023 年1月1 日起试行。