📌 纽约切尔西（Chelsea）迎来一位“新玩家”！总部位于布宜诺斯艾利斯的 Raghsa Real Estate，刚刚为其在 512 W. 22街 的精品写字楼完成 1.3亿美元贷款融资。这不仅是该公司在美国的重要一步，也是阿根廷最大商用房企之一在纽约的又一次扩张。\n💰 交易结构\n收购价格：Raghsa 于今年8月以 2.05亿美元 收购该11层、17.2万平方英尺的办公楼。\n自有资金：投入 7,910万美元 股权。\n融资来源：摩根大通（JPMorgan Chase）与花旗地产融资（Citi Real Estate Funding）发起 CMBS债务。\n贷款条款：10年期，利率 6.64%，到期时间为 2035年9月。\n分拆方式：首批 6,500万美元 将进入 WFCM 2025-C65证券化包，其余将在未来CMBS发行中逐步分拆。\n👥 租户与运营 该大楼已于8月实现 100%出租率，现有租户包括投资公司、体育与媒体企业。平均在租租金为 每平方英尺116.22美元。\n租赁活跃度：自2022年以来，前业主签下9份新租约，占比 60.6% 的面积。\n租赁风险：未来10年，88%面积租约将到期，其中 2031年 将迎来集中到期（57,179平方英尺，占收入的42.8%）。\n潜在不确定性：第二大租户 Genius Sports Media（约28,500平方英尺）有权于 2031年初提前解约。\n尽管存在租约到期风险，但项目的稳定现金流支撑着贷款偿付倍数 1.57倍，属于合理水平。\n📈 估值与资本结构\n最新估值：2024年6月，物业估值为 2.085亿美元，对应贷款价值比（LTV） 62.4%。\n运营收益：年度净经营收入（NOI）约 1,460万美元。\n这一笔交易发生在 Raghsa 成功完成布宜诺斯艾利斯证券交易所 IPO 之后，表明其正借助资本市场力量加速国际扩张。\n🌎 公司背景\nRaghsa 成立于1969年，目前在阿根廷管理 780万平方英尺 商业与住宅资产。\n2020年进入纽约市场，收购了联合广场南（One Union Square South）的住宅部分（240户豪宅）。\n与 MKF Realty 合作，进一步拓展纽约投资组合。\nRelated Cos. 将负责管理512 W. 22街，与Raghsa的住宅项目形成管理协同。\n#纽约 #纽约商业地产
