4258字51图，阅读大约需要11分钟。
欢迎朋友圈与微信群转发，平台转载请关注后留言。
小编下面从16个方面全方位剖析此楼盘（包括产品本身规划、区位、配套、日照、产品细节、户型、周边房价、竞品分析、效果输出研判、交付产品力、总结等），分析观点维持客观，中立，第三方。
1、缘起
1、[2022]长沙市073号地块，宗地出让面积76846.72平方米，成交总价103820万元，成交楼面价4503元/平，从楼面价来说，这块地的性价比还是可以的，尤其是在周边配套，其他开发商已经搞得比较完善的情况下。
2、万科集团联合长沙轨道集团开发，这也不是第一次与轨道合作，拿地的位置一般都是不错的（除了长沙县的天空之境）。
大概就是政府修地铁需要大量资金，然后拿地给轨道抵押，轨道人家毕竟是修地铁的，于是拉着万科一起开发，万科在全国各地都有这种合作模式，算是各取所需吧。
小结：长沙万科“巨无霸”目前财务状况应该还可以，尤其有森林公园这个下金蛋的楼盘，交付靠谱指数--3.5颗星。
2、总图规划
规划总图
图中楼栋间距标注均取整
总图排布特点分析：
1、总体分为两个住宅地块，北地块大，南地块小，虽然两地块都比较异形，所以在楼栋摆布，小区营造方面都有些限制，但很明显南侧的小地块更加不利。
太小的地块，消防扑救面占一块，布置点主题占一块，实际留给绿化的空间就会有点拮据了，有时候真不是开发商的营造技巧问题，而是一开始就要看下硬件；
2、楼栋朝向上主要为偏西南；
3、楼栋间距主要为40米左右，对于小区大量都是27层的楼栋来说，这间距算中规中矩。
从总图也可以看出，北侧地块有小块公园绿地，往北是捞刀河，再往北基本是一马平川，所以前排楼栋的视野上会好点，但这里还得提句，是北向而非南向。
两地块的西南角布置地上停车位，这种其实尾气是其次，主要关注下是否布置新能源充电区，充电噪音也不小，但这里可以通过规划解决问题，尽量把充电区域设置停车坪西南角。
小结：总图排布--3.5颗星。
3、指标分析
北地块小区分布11栋高层，2栋小高层，综合经济技术指标可得出：
1、地块容积率为2.87，绿地率41.98%，建筑密度21.53%；
2、商住比为1.9%；
3、指标中未见人防地下室，可确认下是否有，人防地下室部分楼栋的入户大堂可能会存在门槛；
4、住宅地库车位配比为1:1.09；
5、户型面积大于150㎡的占比为40%，主要瞄准刚改人群。
小区容积率一般，但绿地率指标可观，商业配比不多，车位配比方面较为充裕。
南地块小区分布6栋高层，综合经济技术指标可得出：
1、地块容积率为3.27，绿地率40.23%，建筑密度23.84%；
2、商住比为2.8%；
3、指标中未见人防地下室，可确认下是否有，人防地下室部分楼栋的入户大堂可能会存在门槛；
4、住宅地库车位配比为1:0.8；
5、户型面积大于150㎡的占比为4.4%，主要瞄准刚需人群。
南地块与本地块最大的区别在于两点，其一车位配比紧缺，其二从户型匹配来说也偏刚需，所以也印证了前文提到的地块素质问题。
小结：小区硬性指标--3颗星，北地块指标素质优于南地块。
4、区位分析
示意图
片区及地块本身素质：此地块位于开福区城北片区，目前周边基本开发完毕，该有的也跃然纸上。
地块周边主要节点直线距离示意
综上：地块周边生活配套还是比较完善，商场比较近，其次往南去四方坪及北辰三角洲都方便，出行上地铁还是有点距离，不是很方便。
东侧有个需要关注的垃圾中转处理场，离得也不是特别远，道听途说都不可信，找个时间去亲身体验走访下是最好。
小结：区位及周边配套--3.5颗星。
5、交通分析
高速路网：离高速有点距离，往东有个京港澳和杭长高速的转盘；
城市路网：周边主干道较多，东西南北都比较通畅，去河西经福元路大桥也很方便。
小结：周边交通便利性--3.5颗星。
6、小区流线
人行、车行出入口：各开口详见上图示意。
上图分析一个主入口，提供思路，大家可以每个都看下。
两地块的入园人行与地上车行or地下车行之间，均存在不同程度的交叉。
小结：小区入口流线规划--3颗星。
7、日照
首先要声明的是，这份日照分析肯定是不精确的，只能作为参考，详细以开发商提供的数据为准，主要不精确的原因有：
1、不是采用精确图纸与常规国家认可的日照软件算出来的；
2、没有考虑周边楼盘对本楼盘的日照影响。
一般来说开发商不满足日照的楼层都会公示出来，如上图列出了每栋的日照满足情况，可询问具体楼层及户号。
下面就是怎么参考着看整个小区大致的日照情况，上图越黄，对应的楼层越高，大寒日的日照时间越长。
小结：初步分析小区的日照情况还行，尤基本都在红黄段，主要关注下不满足日照的户号及部分中间楼栋低楼层日照。
8、教育配套
学校配套方面：教育配套划分情况目前未知，具体以楼盘公示为准。
9、地块细节分析
（示意图）
地埋式垃圾站：位于2#北侧。
（示意图）
公厕：位于4#东侧。
（示意图）
非机动车停车区：位于19#南侧。
（示意图）
架空层（设置相关主题，实用性较高）：4~13#、14#、19#设置架空层，具体设置情况可现场咨询核实，主要关注下各栋的大小及区位，主题设置等。
消防扑救场地（需采用硬质铺装）：部分楼栋两栋之间的扑救场地位于同一侧，容易形成较大的硬化面，景观营造会有一定局限性。
10、小区典型户型分析
118户型亮点：
1、设备平台处做了两根小立管，包起来这点对室内空间比较友好，但检修稍微麻烦点；
2、入户有单独的出入厨房流线，这点也是个创新，确实在流线上更加合理，如果对厨房实用性更加看重，也可以多做橱柜，保持传统流线；
3、南侧阳台连设备平台，联体设置很规整，只是还可以了解下户型是否配备分体空调机位，否则此处要放置中央空调，在这么好的南向放置，就有些不划算了。
户型遗憾：
1、主卧虽然分设了衣帽间，但是相对于这个面积尺度，里面预留的交通空间较多，实用率相应降低。
（框选为去墙后、空间连通示意）
户型可改造性：客厅、空中花园与南侧阳台之间可推出，扩大室内空间（上图红圈处的黑色填充为剪力墙垛）。
143户型亮点：
1、入户的客餐厅做成连体方厅，简单实用；
2、南向阳台跨越两开间且无任何拐角，完整方正。
户型遗憾：
1、厨房开窗面积不大，不利于南北通风；
2、空中花园外侧设置中央空调机位，可能会有点挡窗。
（框选为去墙后、空间连通示意）
户型可改造性：
客厅、卧室与南侧阳台之间可推出，扩大室内空间（上图红圈处的黑色填充为剪力墙垛）；
主卧与东侧卧室之间可连通，打造主卧套间。
170户型亮点：
1、这个户型整体架构做的不错，采用客餐厅，厨房挂角布局，整个一线凸显起居舒适度；
2、空中花园可满足家庭晾晒，南向阳台的功能更加灵活；
3、主卧空间较大，三功能分离，居住体验感较好；
4、入户处设置独立玄关加储物间，对于家庭收纳比较友好。
户型遗憾：
1、南向卧室房门之间距离较近，互相之间可能有点干扰；
2、北向卧室要经盥洗间，功能上有点交叉，也可能会有点噪音干扰。
（框选为去墙后、空间连通示意）
户型可改造性：
客厅、卧室与南侧阳台之间可推出。
190户型亮点：
1、入户处设置较为舒适的老人房，不仅有卫生间还有书房，对于长辈起居非常友好；
2、中置方厅布局，优点是空间感较好，缺点是要承担过多的交通流线，独立性打些折扣；
3、餐厅尺度够大，可以加条形边岛台等，丰富餐厅功能。
户型遗憾：
1、从框架上来说，户型进深较长；
2、厨房外的阳台与设备平台不太好用，如果做收纳，有点大材小用，做晾晒，在厨房外又不太合适。
（框选为去墙后、空间连通示意）
户型可改造性：
客厅与南侧阳台之间可推出。
小结：户型产品力3.5颗星。
11、周边在售竞品情况
由于雍景湾和龙湖春江天玺均已售完，实际附近并无直接竞品。
12、周边二手房参考
有湘江世纪城巨无霸在，况且本区位也不是长沙重点打造的点，周边二手房上去难度较大，建议自住为主。
小结：投资属性3颗星。
13、周边城市界面
北侧苏托垸暂未开发，周边形象基本已完备，总体以商品房为主，没有太多公建立面去点缀其中。
小结：周边城市界面3.5颗星。
14、效果输出研判
首先要说明的是，效果图是网上收集，材质方面如无公示支持，只是个人推测，不确保有实际指导意义，具体的建议咨询开发商。
立面总体比较精简，其一。通过立面涂料（可了解下具体材质）的颜色变化，形成明暗对比；其二。在山墙大面，通过分隔线将涂料切块，让山墙看起来不至于太呆板，符合现在一般刚需房的做法。
由于户型南向采用较大的通长阳台（从效果图看是玻璃栏板）和玻璃开窗面，所以南向主立面形象还是可以的。
小结：效果图呈现--3.0颗星。
15、已有项目交付产品力
首先要说明的是，下面的实拍图是网上收集，小编的点评只是抛砖引玉，大家可以去实地查看，了解其产品力。
从大门来说，仪式感还是差点，最打眼的就是点铝板帽子，感觉那么的朴实无华，原因在于，设计花的心思不够。
在住宅的次要立面前坪，苗木量还是有点欠缺，整体显得有些硬气。
园路两侧采用的成品排水沟，功能上没啥问题，美观上差点意思。
大面草坪点缀几颗稀稀拉拉的樱花树，说实话有点过分了，此处毫无美感，要么就加大种植量做樱花林，要么就换个形式，做点组团好得多，现在这种状态，大部分时间看到的，只能是草坪上有点光杆杆。
组团塑造也不够饱满，绿化上显得很克制，凸出一个视野开阔性，但地形隆起的感觉还是出来了。
小结：这个项目并不是万科的标杆项目，做的一般，我们能窥见的是，万科可以成为尖子生，也能成为非常普通的学生，所以唯房企论是不可取的，不同项目只有实体交付才知道自己小区到底是什么段位，当然有个直观的判断就是楼盘的售价，如果卖得贵还做得差，那就是不可原谅。
16、总结
地块综合：此地块位于开福城北片区，地块本身比较普通，并不是啥高净值地块，但是性价比还是在的，周边生活配套资源还算不错，交通也比较方便。
适合人群：购房主观上喜欢北城，追求性价比，又对区位有点要求的周边上班族。
如何选房：优先肯定选择北地块，地块内部及周边都有较好的景观资源条件。
上图是优先选择的楼栋，圈一半表示其中一个单元。
最核心的就是这三栋，首先位于小区中央位置，静谧性较好，其次9#南侧是园区的核心景观区，11#，12#北侧有个线性的小公园，其北侧的视野也不错，但要是在南侧则更佳。
南地块的话，14#稍微好点。
文章不做任何引导性购买建议，纯粹从客户角度分析项目。
文中户型改造部分均为示意，如需采纳，应找具有资质的装修单位做详细施工方案。
纯干货软文编写不易，欢迎点赞、关注、转发；但严禁直接搬运或作为直播讲解、视频素材等。
