🏡 三、二圈层（天府新区+近郊五区）：供应过剩，价格战惨烈
1. 天府新区：概念透支，二手抛压大
- 现状：2025年4月挂牌量较半年前增长12%，投资客集中抛售。
- 案例：南湖板块某次新盘（房龄3年），2023年挂牌价2.2万/㎡，2025年降至1.6万/㎡仍难出手，同小区在售房源超50套。
2. 近郊区域（龙泉、温江等）：刚需“捡漏”区，但站岗风险高
- 成交主力：总价70–150万房源占69%，套三户型占比45.2%。
- 典型问题：
- 龙泉大面板块次新房（如世茂城），单价1.1–1.3万/㎡，但配套缺失（地铁远、商业未落地），成交周期长达6个月。
- 温江光华新城部分楼盘因库存高压（去化周期26个月），开发商直接降价20%，导致二手跟跌。
🏠四、产品分化：总价越低越好卖，豪宅反而坚挺
- 刚需降级：100万以下房源成交占比增长最快，主因是新房门槛提高（高新区120㎡总价350万+），挤压刚需转向二手。
- 改善韧性：200–800万总价段占比小幅提升，如金融城88㎡三房户型因稀缺性，单价超5万仍快速去化。
- 远郊大户型“踩踏”：青白江120㎡以上房源，因本地客群购买力不足，挂牌价普遍低于5000元/㎡，跌幅最大。
⚠️ 五、风险与机会：买错板块可能站岗多年
1. 高危区：
- 远郊非地铁盘：如新津花源镇某盘，2023年单价1万，2025年跌至6000元/㎡，流动性枯竭。
- 投资客扎堆板块：天府新区麓山、视高，二手存量激增，价格踩踏（如朗基紫境府同户型两年跌25%）。
2. 价值洼地：
- 主城“性价比”次新：成华区二八板块（如青秀未遮山），单价1.8–2万/㎡，地铁+商业成熟，价格倒挂周边新房（3万+）。
- 二圈层地铁小户型：双流华府板块60㎡地铁房（如中海右岸），总价80–90万，承接高新外溢刚需。
💎 总结与行动建议
成都二手房市场已进入“核心资产保卫战”阶段：主城区买的是保值，二圈层买的是代价
主城区买家：紧盯学区+地铁双加持房源，老破小只选总价＜100万的（流动性强），次新盘关注2T4以下梯户比产品。
二圈层买家：只考虑已通地铁、二手挂牌量稳定的板块（如郫都犀浦、龙泉大面核心区），总价控制在150万内。
卖房业主：若持有远郊或二圈层非地铁盘，趁当前成交量高位尽快出货；核心区次新可观望，政策宽松下仍有上行空间。
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