来源丨不良资产头条综合
2017年6月29日，万科击败华润、越秀、保利、中海、恒大、碧桂园、华发和信达，以551亿元鲸吞广信资产包，较起拍价高出超100亿元，震惊不良资产行业与房地产行业。体量之大、价格之高，被广东省产权交易集团称为是一场“史诗交易”。当时资产包核心资产包括广州市区的16宗可开发土地，但6年过去，却有两宗位于中最庞大最核心位置的地块被政府拿出来公开挂牌。
近日，广州市规划和自然资源局公布了今年第二批集中供地名单，万科广信资产包中的蕙兰苑、紫兰苑地块均在其中，地块所处的花地湾板块是广信资产包中最庞大、最核心部分，占地约1500亩的商品住宅用地。两宗地块已挂牌，合计起拍总价约34亿元，楼面价分别为2.6万元/平方米、2.3万元/平方米。
史上难度最大的地产不良处置
庞大的广信资产包曾让不少房企眼红。这批资产原为广东国投旗下广信房产在20世纪末陆续摘得，后因金融危机爆发，广东国投出现债务危机最终破产，广信房产旗下的土地一度闲置。其核心资产包括广州市区16宗可开发土地。据万科披露，对应权益可开发计容建面约为211万平方米，约98%位于荔湾和越秀两大主城区。于开发商而言，这批土地的利润水平极具想象空间，以其中一宗广信房产1988年竞得的花地大道商品住宅用地为例，当时楼面地价仅为218元/平方米，而如今同区域楼面地价则远超4万/平方米。
因此，万科将广信资产包称之为“十分稀缺的战略资源。由于广信资产包的形成历史已经有20年之久，其复杂的债权关系和历史遗留问题被业内认为项目开发存在极大难度。
1、估值难 税费高
一位曾对广信资产包做过尽调的开发商称，由于封存时间长，资产包中土地的占地面积清算组很难理清，容积率也没法确实，同时还包含大量当初规划的绿地面积，很难作出准确的盈利测算。不同于一般的不良资产，广信资产包光是应缴的土地增值税就高达315亿元。
2、历史融资情况复杂
另一方面，花地湾地块的历史融资合作情况复杂，拍卖完成后，部分历史合作单位仍要求按签署的历史协议条款继续履行融资合作。因各方诉求存在争议，融资合同所涉及的面积权属存在较大的不确定性。
3、诉讼和债务风险
据万科披露，截至2020年完成1257宗历史执行案件的结案，但仍有约1500宗执行案件和外部债务待解决，金额约23.91亿元。为了梳理不良资产包内的债权债务关系，协助业务部门对资产包进行重新估值和后续处置工作，与不良资产历史合作方谈判，认定历史权益及后续合作方案等，广州万溪曾在不良资产行业大规模招兵买马，据称其律师团队非常壮观。
在拿包的三年之内，万科的投入已经达到470.4亿元，面对巨大的资金支出以及艰难的处置，万科于2020年采用“股权+债权”的交易方式引入7家战投。
首先是将广州万溪50%股权以70.4亿元价格转让，收回前期股权投入40亿元，获得预付款溢价30.4亿元。
其次是新股东投入置换原股东投入，根据“同股同投”原则，信托计划根据万科此前的股东借款投入，向广州万溪提供借款70.4亿元用于归还万科给广州万溪的前期借款。
最后则是引入并购贷款置换原股东投入，协议签署后，推动广州万溪向金融机构申请预计额度不超过人民币330亿元的银团并购贷款。而并购贷款中249.6亿元的部分，由广州万溪优先用于向原股东偿还同等金额的原股东先期投入。
通过交易的资金安排，万科将整体回笼资金390.4亿元。
7家战投包括前期也参与竞标的中国信达，其不仅是广信资产包的核心债权人，对资产包非常了解，更具有专业的不良资产处置能力，此外，还有具有丰富旧改经验的绿景华城实业。
五年仅转化两个项目
援兵到来不是意味着开花结果，而是终于可以进行处置开发了，但进度依然没有达到预期，根据万科财报：
2019年，计划开工计容面积17.4万平方米，实际并无开工；
2020年，计划开工面积同样为17.4万平方米，最终开工面积为2.24万平方米，完成开工率不足13%。
2021年，广信资产包项目开工进度开始加快，计划开工计容面积45.68万平方米，实际开工面积29. 46万平方米，但仍未有竣工面积；
2022年，计容开工面积45.18万平方米，并首次有了竣工面积1.98万平方米。
2023年，广信资产包项目计划开工计容面积32.61万平方米，计划竣工计容面积21.41万平方米，成为拆包最快的一年。
从广信资产包中拆解出的具体项目来看，万科在前5年仅转化了两个项目，分别是万科喜悦里、万科金域曦府；2023年准备推出4个项目，分别是荔湾的万汇天地臻园、万汇天地朗庭，越秀的万科璟秀府，白云的万科璟云府。
有接近广信资产包人士透露，广信资产包还在持续盘活中，过程中确实涉及不良土地整理等棘手问题，但已经逐步清晰明朗，而目前的产能尚能够支持后续销售。
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