众号由江苏泰和律师事务所朱卫江律师团队负责运营，我们精通企业法律事务，特别是公司法律风险防范、投资并购、房地产、刑事法律事务以及各类商事合同纠纷的诉讼与仲裁法律服务！
A公司拖欠B公司借款6000万元，A公司以自己名下商铺为该项借款设定抵押，具体方式为，B公司、A公司与平安银行签署《委托贷款合同》，平安银行与A公司签订了《抵押担保合同》，将A公司名下位于某县西侧土地使用权及地上在建工程设定抵押，抵押权人为平安银行。2014年1月7日，该县国土局出具了（2014）第105号土地他项权利证明书。2016年8月29日、2018年1月10日，B公司分别向平安银行发出内容相同的《关于同意A公司办理〈预售许可证〉延期的函》，且平安银行根据上述函，亦向县房管局发函，同意办理该项目房产预售许可证期限延期事宜。2018年6月1，吴某等人与A公司正式签订《商品房买卖合同》，约定吴某等人购买A公司一套商铺，并于当日付清了全部购房款。后A公司到期未清偿B公司借款，B公司作为实际抵押权人依据生效调解书向法院申请强制执行，法院查封了包括吴某等人购买的登记在A公司名下的商铺。吴某等人以其已购买的房产被查封为由，要求法院解除查封，停止执行；法院作出裁定，中止对吴某等人购买的商铺的执行。B公司提起本案申请执行人执行异议之诉，起诉请求：准许对案涉房屋采取查封、评估、拍卖或变卖等执行措施。
本案争议焦点为：吴某等人对案涉房屋享有的民事权益能否排除强制执行。
《执行异议和复议规定》第二十七条确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”予以排除。根据原《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人优先受偿权，此即属于“但书”条款所言的例外规定，该规定是基于生存权至上的考虑，突破合同相对性和债权平等而设置的特别规定。《执行异议和复议规定》第二十九条规定正体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护。本案中，吴某等人所购标的物为商铺，具有鲜明的投资属性，不属于消费者生存权的保护范畴，不能参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条之规定。
抵押权人放弃抵押权必须有具体明确的意思表示。本案中，虽然B公司两次向房产管理部门出具同意为案涉商品房办理预售许可证延期手续，但是，这并不意味着B公司放弃就案涉商品房设定的抵押权。根据查明的事实，B公司是实际抵押权人，案涉他项权利证明书、抵押登记证仍然有效，吴某等人作为一般购房人，其取得的不是物权期待权，本质是债权，并不优先于抵押权。一般不动产买受人即便符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人，其只能对抗普通债权人。故吴某等人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。
法院判决：准许对案涉商铺采取查封、评估、拍卖或变卖等强制执行措施。
律师提醒
商铺不同于住宅，具有较强的投资属性，商铺投资者在购买前需要了解该商铺是否设定了抵押权，或者商铺项下土地使用权是否设定了抵押权等，否则将可能面临巨大的投资损失风险。
：1、所有转载的内容均标明来源，如尽力查核未能发现出处则标“转自网络”。如有疏漏欢迎原作及时联络署名或删除；2、任何作品标明“谢绝转载”，我们尊重并不予转载；3、对于恶意及虚假举报，我们保留申诉举报、法律起诉以及媒体曝光权利。
