共23盘预售公示、登记，列表见文末↓
1
关键词：后市趋势&人才摇号思路
问：房叔你好，一直喜欢看你的问答，也慢慢琢磨出一些思路。
年前果断出掉了仅有的两套崇贤小房子，准备以人才资格优化资产，思路简单，近未来科技城一带买大户型，预算大约800万。
幸运的是如你所说，政策常常不涉及过往，总算保留住了人才资格，不然就哭死了。
但是，近日来焦虑情绪与日俱增，尤其是看近期的摇号情况，中签率低得一塌糊涂，不急都不行。
我是崇贤土著，刚刚看到居然连我大崇贤这里最靠近天子岭的楼盘都要限售了，无论如何都理解不了。
按照我IT男的逻辑思维，这个市场一定是疯了，猪都会飞的时候，市场一定是要见顶了。
希望房叔帮我解答三个问题：一是市场是不是要见顶？二是后市趋势如何？三是我的摇号思路是否对，该不该坚持？
杭州房叔：按照正常情况，市场发疯的时候，常常是见顶的信号。
但是今年情况有点特殊。
原本在疫情发生之前，我的一贯建议都是主张摇新房，毕竟当时新房相对还是好摇的，性价比也明显胜过二手房，政策方向也是非常明确，严控新房限价，在供需矛盾并不是特别大的情况下，市场大致会趋向平稳。
但是突发的疫情，对全球经济的影响实在严重，尤其是之后美国为首的大放水，加上国内投资渠道的匮乏，更是进一步推动房地产市场热度。
像杭州这样安全性、成长性兼具的市场，自然成为热钱的优选。
尤其是杭州正好处于城市快速成长的档口，并没有选择提高城市门槛，在供应端没有明显提升的情况下，供需矛盾自然会日益严重。
于是二手飞涨个人急售二手房安吉，新房倒挂差日益严重，虽然政策面抑制措施有所加码，但是加码并不多，尤其是城市门槛一直维持不变，难敌房票的快速增加。
这是形成当下局面的主因。
次因自然也有，这个反向循环只要一直在运转，就会导致市场焦虑情绪的增长。
而动辄几十套百余套、多频次的小数量推盘（昨天房叔选房指南中就有少到33套的单次推盘，仅超过330人的报名就会触及限售），在市场上至少大几万张嗷嗷待哺的房票冲击下，会导致中签率的进一步下降。
体现在市场层面上，就是市场的进一步发疯。
包括之前流摇，甚至无人问津的楼盘，都会被焦虑人群推向高热。
插一句，如果政策面恢复之前的单次推盘量不少于3万方，会有点小作用。
关于市场是否见顶的问题，个人观点其实之前已经多次提及，暂时不会。
在疫情得到全面控制，经济得到恢复以前，保持房地产市场的活跃度是非常有必要的，毕竟是国内经济的压舱石。
需要做的，只是控制涨幅，延长活跃期。
这轮经济恢复，以及后续的全球层面大经济体之间的博弈，国内经济还离不开房产。
基本判断，只有在疫情控制，经济恢复，全球经济秩序趋向平稳的那一刻，房产才会逐步走淡。
像杭州，政策面加码的预期持续存在，假如政策面控制得当，比较理想的情况是，在较长时间内稳中慢涨，最多高位盘整。
至于你的摇号思路，大体上正确。
未来科技城红盘聚集区，后续选择不少，而且绝大多数项目你的预算都没有问题。
后市红盘集中对冲的机会不止一次，加上你人才资格的优势，坚持摇号，上车还是没有问题的。
缓解你焦虑情绪的补充对策也有。
可以增加一些摇号选择，中国府自然是很好的，现房优势，还可以兼顾西湖区学区。申花的滨融府和天荟也可以摇，自住便利性也没有问题。
另外可以考虑摇号亚运村、丹枫四季（还有一幢）、观品、星翠澜庭、锦绣公馆、锦尚和品这些项目，哪怕限售5年，也值得上车。
先解决焦虑问题，当然最主要还是资产保值；后续等限售放开再考虑置换，来解决你的便利性问题。
2
关键词：置换&学区
问：房叔你好，一直关注你的文章，目前有个问题比较纠结，想请教一下你。
我们目前在闲林西溪海有一套大户型，在翠苑一区有一套老破小，老大今年九月上翠苑小学，老二才一岁。
计划全家下半年过去翠苑先租房住，但那样后面闲林这套以后肯定也不来住了，打算卖掉闲林的换到主城区摇号，兼具保值和一般学区，预算总价750万左右，最好是四房。
问题一：这样置换是否合理？问题二：新房打算摇个两三年吧，反正也是租着。如果买二手房好像这个总价的税费就很高了。有什么推荐的盘？
杭州房叔：置换本身没有太大问题，就是二套实在太难摇，有心理准备可以考虑的，西溪海现在价格也上来了。
相对靠近翠苑一带，锦绣公馆建议尽量够一下；滨融府、天荟可以摇；书香印翠、春月杭宁府、望品、和品、檀映里都可以考虑摇；次选祥符、运河新城、智慧网谷一带的新房大户型也可以考虑，以增加上车的机会。
3
关键词：置换
问：房叔你好。这个问题纠结还跟久了，还是跟你讨教一下。
我们目前两套房子，一套在文三西路古墩路口的老破小，4楼靠马路东西向，缺点比较明显，而且两年时间基本没涨。另一套是大溪谷，明年才交付。
这套老破小现在非常纠结，一个是靠马路，比较吵，小区环境不太好，没地方停车，想卖掉换更好的房子。
但是附近都是类似的老房子，不太想换，再一个买新房的话热点楼盘又摇不了，不知道能买什么房子；
还有因为明年楼下机场快线开了以后下楼就能进地铁，我去公司非常方便，而我老婆小孩也在这边上班读书，然后地铁开通应该也会有一些升值空间，所以非常纠结是当前卖掉摇新房还是等明年地铁开通再说。
麻烦帮忙参考下这种情况该如何处理是好。最近一年二手房都涨疯了，实在不想接盘。卖掉的话还能有机会买到较好的新房吗？
杭州房叔：东西向让我想到香港城。卖掉是可以的，后续升值基本上也不看好，机场快线开通确实能有所带动，但鉴于房龄、品质、学区也不算特别好，带动的幅度有限。
你的难度在于，一是出掉以后需要相当长时间内租房，二是二套资格本来就难摇，现在这个热度，中等性价比以上的楼盘摇号难度更加高，很多都会有5年限售的限制。如果能够接受这两点，可以卖了置换。
4
关键词：香槟湾
问：叔呀，又来请教了：目前我名下两套房一套九堡香滨湾花园180方，目前自住，还有一套大江东滨江未来海岸93方刚交付，父母名下中海望庐要23年交付。
目前想考虑改善自住，面积要在180以上，如果卖大江东的可能预算就有点吃紧，总价只能考虑800万左右；
而卖香滨湾可以预算到1000-1100w个人急售二手房安吉，但是卖香滨湾摇号等于全家5人要去找地方过度。
目前艮北新交付有蛮多四房的新盘1872或者云悦湾拿出来出租的（月租金大概7500-8000），叔你帮我看看卖自住的香滨湾去摇号是否风险很大，香滨湾和大江东未来海岸出哪个合适，感谢。
杭州房叔：想摇好一点的项目，只能出掉香槟湾。九堡总体不算太看好，香槟湾的大户型升值也不会太好，虽然便利性是可以的。
出掉香槟湾摇号的风险肯定还是大的，毕竟你只有二套资格，如果能摇中当下市面上好的项目，获利也是很可观的。风险与机遇并存。
5
关键词：无房资格&亚运村大户型
问：房叔您好，最近一直持续关注您的观点，感觉非常中肯和专业。之前初步向您咨询过，根据近一个月的新房、二手房实地跑盘以及近期行业政策的变化，结合自己的情况，想进一步求教如下：
【当前情况】
1、30以上单身无房户，购房目标价位700~1000w。年收入税后50w左右、但未来上涨空间基本没有了。往年积累有限，固定资产仅有一套小公寓，另现金150多w。
2、考虑之前错过了近10年的楼市红利，这次打算尽可能用足杠杆。
但目前的调控政策不确定性非常大，一方面我瞄准的品质型新盘基本都有可能限售8年，另一方面二手房市场风声鹤唳、房东非常强势。
3、没有结婚或者学区的需求，十年内可能需要接父母到杭养老。
【请教问题】
1、如果锦鲤附身摇中亚运村这类限售5年+的红盘，我是应该拼全力上1000w的户型还是在700w左右保守型？
比较担心8年以后的大户型的流动性，我认为杭州的产业发展其实已经到了一个平台期、人口承载力也基本接近一个阶段性极限了。
2、基于我的情况，无需摇号的准现房新盘可否也给出一些建议，另外我对楼盘周边界面要求比较高。
3、一、二手的机会成本问题。之前给自己定的期限是6月前如果摇不中就转买二手，
但我感觉如果持续目前的热度，杭州很有可能仿效深圳出台二手房指导价等进一步调控措施，那之前的计划是否还合适？
写的比较多，期待和感谢您的解惑，谢谢！
杭州房叔：你无房资格，肯定建议摇新房了，当下二手价格太高了，真心难以下手。
如果能够摇中新鸿基江河汇、中国府、锦绣公馆、亚运村、观品、丹枫四季、K11这类性价比好的高端楼盘，可以按自己的还款能力，用足杠杆。高端项目大户型没有太大的问题，获利也能更多的。
在当下好的项目一二手差异过大的情况下，哪怕二手出台指导价也不见得会有明显的下降，挤掉一些非理性的泡沫是可以的。
按照你的预算和无房资格，个人是建议你坚持摇新盘，会更值得一些。
6
关键词：学区
问：房叔您好！又来麻烦你了。
1月红盘潮没有摇到锦上文澜，前两天摇到了保利时光印象尾巴，但是落差太大实在买不下手，现在因为宝宝快两岁了准备转战学区房，目前有两个选择：
1：买文一街&行知小学学区房，仅落户后出租，总价400万左右，持有10年到孩子读初中为止。手上锦绣之城和万家星城不出手，以后就住锦绣之城，读文一街+十三中。
2：买商品房，选择有彩虹天空之城，南卧湘湖原著，崇贤星合映，顶格总价250左右，用老人房票购买（因为老人几乎贷不了款），孩子以后到安吉路实验新天地分校就读，住万家星城。
我现在的疑惑是，第一个选择读文一街+十三中，第二选择读安吉路实验新天地分校，在公民同招，保送取消改分配，教育均衡化的背景下，还有没有必要追求顶级公办十三中？还是安吉路读读算了？请问读书升学上面区别大吗？(您对学区房比较了解）
另外的问题是买学区房和商品房的升值空间哪个大？我之前是不是不该放弃保利时光印象这个盘？谢谢您。
杭州房叔：学区之间差异还是大的，关键是整体成绩水平和学习氛围，个人认为对孩子的影响还是比较大的，比较倾向于求好的学区。
虽然分配比例可能提高的情况下，强初中竞争更激烈，但是大面上考虑，成绩才是硬通货。而且这个事情还不仅仅是部分收益的问题，没有后悔药可以吃。
但就你所比较的两个学区而言，差距较大。你宝宝快两岁了，学区也是近在眼前的事情，倾向于选择文一街或者行知学区，你住在锦绣便利度也没什么问题。
顶级学区房保值水平并不差，至少不会比现在性价比并不是特别突出的新房差。
时光印象放弃就不用再纠结了，彩虹天空以及同类的项目摇号中签率也太低，短期政策面没有大的变化的情况下，市场还是走热的趋势，尤其近期学区房是热点，建议尽快多看多比较，抓紧淘一个性价比还不错的。
7
关键词：转塘排屋&胜利学区房
问：房叔你好，打扰了，帮我给点意见。
我现在两套房，一套转塘刚买的岭上花苑排屋，一套近江钱塘人家120平，两个都是老房子，一个11年，一个20年，近江有胜利学区，但是房子太小了，家里还有个二胎现在2岁。
我现在是想把近江卖了，再去保淑路买个老破小，那幼儿园和9年一贯制都解决了，这个想法会不会不合理？
那么周末住转塘排屋，老排屋也是去年刚买的，其实住了以后感觉并不喜欢，当时有个蚂蚁金服概念，买了这边，目前站岗了。
杭州房叔：你把胜利的出掉，转而求保俶塔，并没有太大的必要吧，学区之间差异并不大，是同一个级别的。
而且从你二套在转塘的位置看，便利性还下降了。当下学区房热度还在上升，同步置换的难度极高，很容易踏空的，没有特殊的理由并不建议这样操作。
8
关键词：文三中学
问：房叔，您好最近又刷到了文三中学开工的新闻，想了解一下文三中学大概率是招收学军小学学生还是行知小学学生呢？
如果是文三、学军一起到文三中学，未来十三中是不是会收到极大的冲击？期待房叔解答。
杭州房叔：暂时并没有最终确定，学军和文三的概率最大，尤其是文三，毕竟在两隔壁，基本可以确定。而且从地理位置上看，也是相对合理的。
十三中哪怕学军、文三划出也不会有太大的冲击，本身爆表严重，而且文一、行知都不差，学校的师资和积淀全部都在，最多略有影响而已。
在分配生比例可能提高的背景下，如果十三中竞争能够适度下降一点，也不见得是坏事。
9
关键词：无房资格&青春坊、长睦
问：房叔你好。本身有三塘区块两套，水印康庭112平（自住）加万和玺园89平（公婆住），父母还有长睦一套，青春坊一套，都是小户型。
现在凑出一张无房户房票，还有现金三四百万，本来打算做三塘附近改善的。但发现这边房价不但没有倒挂，新房配套和交通大都不如二手房。
如果摇三芒星就必须卖一套，然而都不太方便。租房等期房拖家带口也很不愉快。
现在瞄准的是未来科技城三兄弟和博语华庭，但说实话摇号如抽奖……您看怎么选比较理想？
没有学区要求，两个孩子都已入学。就近上学当然最好，但是看看水印康庭4万不到的价格，就在地铁口，三塘不管选哪个我都觉得没有任何“改善”。哪怕红盘摇到也要至少七八年不能交易。想起来都不惬意还望赐教！
杭州房叔：建议摇未来科技城天空之城、富力中心、沐宸院、汀云上府、蒲荷芸邸；三墩北天澜、彩虹轩；勾庄前宸、星创城；萧山博语华庭；世纪城亚运村、星翠澜庭这些性价比好的项目。
哪怕限售5年也没有问题。你们名下现住的两套不方便处理，青春坊和长睦的小户型处理掉也是可以做到资产优化的，资产处置有灵活性。
10
关键词：投靠落户&赠与
问：房叔，想咨询一下，盼复。具体是：
一是背景。新政出来后，我还需3年才能落户满5年（可购2套房），最近我想把丈母娘（或自己父母）的户口迁到杭州（打算走“以父母投靠子女”的方式）。
二是问题：依照新政中“住房赠与他人的，赠与人须满3年方可购买限购范围内住房；受赠人家庭须符合住房限购政策（不含遗赠）”。
第1个问题：父母投靠我们后（须半年后），我可以直接把杭州房子赠予父母吗？还是需要等3年后他们才可以接受赠予？；
第2个问题：因为我个人还需要3年才能满足落户5年，方可购买2套，如果父母投靠落户后就可以直接将仅有的一套杭州房子赠予的话，那么3年后我是不是就可以算作“无房家庭”了？
第3个问题：如果父母投靠后需满足3年才可以接受赠予的话，我和父母都需要经过3年，这样的话时间上重叠了，届时我也可以有购买2套房的资格了，父母也可以购买房子了，是这样来理解吗？
麻烦房叔了，盼复。
杭州房叔：投靠落户需要三年后才能有购房资格，也就是说要到三年后才能有接受赠与的资格。所以你暂时还不能通过赠与的方式腾出房票。
最后一个问题是对的，3年后你们同时拥有购房资格了。
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