大妈们热衷于投资房产，只知道用卖出价-买入价计算收益，却不会计算持有成本和交易成本，更不要说机会成本。所谓“终身私有”并不是真的终身私有，持续投入的持有成本相当于每隔几十年就把这个房子再买一遍。所谓的“私有产权”，其实也不是自己的东西想怎么弄就能怎么弄，从使用和改造方方面面都受到bylaw事无巨细的规定。\n \n持有成本包括：房地产税，HOAfee,房屋保险；房屋维修费、翻新改造费、水/电/网/气/垃圾费、贷款利息。\n \n交易成本包括：各种中介费、律师费、买卖政府税费\n \n机会成本包括：如果你把购买和持有这个房花的钱去买美股/比特币，并持有相同的时间，本来应该赚到的钱。以及如果你不买这个房子，省下来的时间精力。\n \n中国人对房子有执念是因为大中华地区普通老百姓过去30年的财富增长主要靠房子，但这已经是过去式了。美国年轻人不炒房是因为美股过去三十年的大牛市，收益增长远远超过房产。\n \n房价不涨的话，主要都市圈房产的出租收益无法cover持有成本。即便是房价上涨的那些年，别的资产上涨速度更快。过去三十年的数据表明，在剔除通货膨胀之后，房产的平均年化收益在1%～3%，一般人所理解的7%～12%其实是没有剔除通货膨胀率的数据。所以与其说房价永远涨，不如说货币永远贬值。\n \n所以即便是长期来看，北美房产做到保值是可以的，但增值聊胜于无，远不如美股。\n所谓的“永久产权”，其实是一笔永续债。
