成都大潮将至!
6月4日，成都购房通发布的数据，二手房挂牌20万套。
原因是什么？我们逐一来剖析一下，从而希望给大家一个好的建议。
1、20万套的主要来源，我们大致推演下数据。
（1）20万套，户均100，2000万平米，成都从2016年开始限价，2017年开始限购和摇号。但2017年之前呢？2004年-2016年成都成交一手房2.84亿平方米，2017-2023年成交1.56亿平米，合计4.4亿平米，如果把2004年以前的存量房产，按照1000万人口的估算，人均10平米，2亿平米，合计6.4亿平米。挂牌2000万平米占比为：3%。
如果这个数字继续增长，我们粗放的估计为40万套4000万平米，那么比例就是6-7%。这个将成为大概率事件，因为去年已经卖了15万套，截至5月底本年度已经卖了10万套。
目前成交趋势是下行的，但成交的绝对数还是不低。
所以，大概6-7%的房子拿出来集中卖，肯定是二手房业主集体对市场形成了一个趋同的认识。
（2）把自己房子挂出去卖的，肯定不是不是自己必须住的，就是至少是二套房。所以，笔者认为，极限峰值在20%（平均一个小区有20%的业主是空置的要卖掉），就是120万套，就是1.2亿平米，2022-2023.5,已经消耗了15万套，在挂牌的实际数量在25万套，这就是40万套，2016-2023是集中换房的阶段，就是小变大，2016年-2021年我们没有数据，估算平均每年6-8万套，大概就是50万套。
所以，已经成交（15+50=65万套）和挂牌的量（25万），90万套，还有30万套的挂牌量。如果房屋上涨预期看空的话，那么未销售的极限量在55万套，5500万平米，如果年度去化1500万平米大概需要贯穿3-4年的时间。
3、挂牌的目的
（1）价格判断差不多了，假如再等等，还能涨几千，估计不会挂牌的。
（2）持有成本、经济压力以及房子本身会折旧。
（3）简单的置换需求。
（4）怕房价走低、踩踏、先出手。
（5）这个跟炒股差不多的，觉得赚得差不多了。
（6）卖跌不卖涨，跟买涨不买跌，是两个反方向。
（7）目前的新房趋势，担心在成都核心区域买不到、或者以后代价更大，所以着急置换。这个叫置换需求的迫切性。
4、为什么在这个时候出现？
（1）积攒的力量，就是攒得差不多了。6.4亿平米，按照2000万人口，人均30平米了，很多人没有房，所以有房的人均40-60平米，所以要卖掉一些、多余的房产。
（2）市场的不确定性。现在开发商着急缩表、控规模、去库存、减负债，金融机构谨慎进入楼市、甚至逐步撤出楼市，因为赚钱的机会太少反而风险项目多。所以，房屋持有者肯定也要思考这个问题，一个局内的系统性，谁能独善其身呢。
（3）政策的不确定性。目前对于楼市，是救还是放，目前的情况还是在鼓励真实需求，继续反对炒作，有放又有控，所以，支持炒作、大涨的可能性不大，反而在市场稳定之后，可以能出台更加有利于支持财政收入的政策譬如针对多套房屋的人。
（4）正常的市场迁徙奠定了一个基数，但不会导致井喷，很多人还是希望能够从账面价值变成实际货币，现在经济压力大的人多。
说白了，就是跑路型、置换型、压力型，三路人马撞到一起了。
但庆幸的是，一手房的供应平均成交面积是130平米，所以，另一批需求者（即刚需），在新房那里找不到合适的房子，毕竟新房户型大、单价高、总价高，所以，二手房的成交面对的是一批购买力相对弱的刚需，因此在堵车的路上，二手房的价格下降压力陡增。
5、该怎么办？
（1）从购房者的角度来讲，可以更加从容一些吧，多选选、多砍砍。
（2）从卖房者的角度而言，要对自己的房产进行多方位评估，就是不要一刀切地去判断。有些房子会卖便宜，有些房子差不多，有些房子再不卖可能更低也卖不出去。无非就是这三个状态，所以，不能听不专业的中介忽悠，利用信息不对称，导致近期损失或者远期损失。
（3）当潮流来了时候，我们是无可奈何的，如果要行动，只有尽量减少损失，所以在不能违背大势的情况下，尽量让自己头脑更加清晰一些，不要慌。
（4）一手房的供应冲击，在未来一年和一年半内，不会有的，所以，二手房基本会驰骋于刚需这个客群的市场，这个市场本来就是市场的主流，如果改善占30%，70%还是刚需，所以，不用担心没有人买，只是目前整体的卖房预期还没有下来，所以，以价换速度，是个不错的选择，整体的量需要去化3-4年，如果争取尽快出手，这个资金的机会成本也要计算在内，一样把降低的价格找补一些回来。甚至通过置换买到有空间的好房子，也可以达到目的，当然这个要量力而行和精准选择。
（5）置换的迫切性大可不必，大家可以看看最近号内发的文章，有个核心观点就是，主城区的改善项目会加大供应，而改善客群的力量在消耗且不易再生，另外，政府会继续控制价格。
笔者的朋友在新川有个房子，地铁口上，2020年交房，所以笔者建议他不要着急，因为这个项目附近都在修140往上的大房子，这个产品未来在这个位置稀缺，所以单价还有一定上浮空间，并且新川的基础房价被改善盘拉升到3万以上的水平，现在按照2.3万卖了相当可惜，除去税费的影响，再等个两年，2.7万左右可以出手，每年涨个2000，按照110个平米，就是每年20万。
另外一个朋友，在老城有个18年交付的小户型，目前想靠教育配套单价30000卖掉，短时间卖不掉，就暂时先租出去，因为出租很快，靠近人口稠密的区域还有大学，那么就先租出去也可以，能够获取一部分价值。并且，小区再过个3年，还算是次新房，不是老房子。如果三年以后，还是不行，到那时就认了吧，可以笃定的是三年以后，单价肯定不会比现在的2.7万可以快速出手的价格更低。
很多人持有房子，基于一个大势的判断，但如何持有和出手，还是要系统的分析，这样才能避免踩踏乱卖、或者没有意义的持有。当然，如果极其特殊因素发生的时候，我们也要坦然接受，以前赚了200万的房子，不幸只赚了100万，也就罢了。
